世旗資本的產業鏈整合逆思維

  在白銀時代，依託產業基金優勢，依然存在黃金機遇。

  2月24日，銀行業協會和普華永道聯合發布《銀行家調查報告2016》，其中出現了一個非常有意思的觀點。

  儘管從今年開始政府對於房地產市場的調控布局延伸到了二三線城市，但上述報告中卻顯示，在受訪的76家銀行的1604位高管中，有超過四成的銀行專業人士依然看好二三線城市的房地產市場發展。

  對此，世旗資本助理總裁黃路在接受《房地產金融》專訪時指出，儘管回歸一線成為了近兩年來房地產投資領域的焦點話題，但如果以傳統的思維去獲取項目，可能面臨的是競爭非常激烈的紅海。而通過反向整合開發商的上遊資源，從開發商的供應商入手，反而能找到一些被傳統金融機構忽略的市場空間。

  反向整合另闢蹊徑

  隨著宏觀調控的不斷深化，優質的地產資源正變得越來越稀缺。世旗資本通過對市場的分析和研判，探索出了通過房地產產業鏈反向整合資源進行投資的策略，為房地產投資開闢了新的途徑。

  「在整個房地產開發的過程當中，開發商上游的供應商——包括建築裝飾、幕牆、室內設計、園林景觀、樓宇智能、設備等企業，均是非常重要的環節。」黃路告訴記者，世旗的投資策略，區別於其他金融機構，不會局限於從開發商處獲取項目資源與信息，而是從房地產產業鏈上游的優質供應商企業入手，來獲取基金投資的機會。

  火爆異常堪比春運

  「從產業鏈上游入手的好處，在於可以從產業鏈的視角進行分析，看看他們為哪些開發商、哪些項目提供服務，以及在提供服務的過程中，是不是有良好的合作關係和順暢的財務往來。」黃路分析道，「供應商因為一直跟著開發商走，所以他們比我們這類金融機構更了解開發商的布局邏輯。哪個區域、哪種類型的項目未來將有比較好的市場空間和增長潛力，供應商往往比金融機構早嗅出道道。」

  用傳統的投資眼光來看，好的投資標的集中在一二線城市，而從供應商的角度切入之後，發現這兩年真正有比較好的獲利機會的項目，大都分佈在三四線城市。記者從世旗資本公開資料中發現，近年來其基金進入的城市大部分是三四線城市，例如福建尤溪、江蘇鹽城、江西萍鄉、四川眉山等等。

  黃路告訴記者，這類項目的表現力個個超出他們的投資預期。他給記者舉了四川眉山雕像國際廣場的案例。

  眉山是四川的地級市，位於成都的西南面，是蘇東坡的故鄉，人口不到100萬。「這是一個典型的內陸四線城市，一般來說，金融機構很少會投資這類城市的商業綜合體項目，我們通過一家裝飾公司了解到這個項目的開發商有融資需求，而且這家裝飾公司對開發商團隊非常讚賞。通過後來的接觸和盡調，我們很快就決定投資這個項目。不出所料，開發商的操盤運營能力非常強。懂市場、招商精準、效率高、成本集約。」黃路說。

  今年1月12日，眉山雕像國際廣場正式開業，引入了伊藤洋華堂、萬達IMAX影城、TommyHilfiger、LACOSTE、HAZZYS、周大福、星巴克、麥當勞等知名品牌入駐。開業當天「場面堪比春運」，早上7點半商場門口就排起了長龍。而現在，這個項目的租金水平已經比肩一線城市。

  反向整合的模式，可以實現多方共贏：對供應商來說，可以和開發商深度合作，鎖定了工程，如果自有資金充足，也能參與基金的投資；對開發商來說，獲得了信貸資源覆蓋不到的資金，解決了融資難題；對基金管理公司來說，獲取了以往被忽視的好項目。「多方共贏是世旗資本希望達成的目標。」黃路總結道。