從美國看中國，一線城市房價、學區房的未來

↗ 點擊上方「金羊毛工作坊」關注我們

文章：我對一線城市房價、學區房、長租房的觀點（全）

作者：兔主席

近期關於一線城市房價上漲的一些個人觀點。比較散亂，儘可能地組織過了。

1、普通中產家庭在一線城市買不起房，從未來長期看，將是常態。就好比普通日本中產家庭和普通美國中產家庭很難在東京、曼哈頓核心區買房一樣。北京上海核心區的房產是稀缺資源，主要是祖上繼承的家產。

2、抱怨說清北復交畢業生也不能在北京上海買房沒有意義，橫向比較，哈佛耶魯畢業生就會抱怨不能在曼哈頓買房么？東大京大畢業生就要抱怨不能在東京買房么？這樣的發達國家，核心城市地產價值都極高，只有特定行業、財務上比較富足的人士才有可能購房。人將逐漸學會接受這些現實。

3、而且這樣的國家，人們不會把這種購置核心區房產作為人生成功的檢驗標準。對於這一點，我只能說，由於是一個發展家。各種硬體軟體資源落後。物質世界快速發展、膨脹，人們需要急切的獲取資源，安身立命。如果沒有一定的財經濟實力，很難在這個國家過上太體面和愜意的生活，以及保證自己下一代的未來。所以，我們對在好城市購好房的需求尤其的強烈。

4、我們總看到社會輿論認為買不起房是一種社會問題，很多人唉聲嘆氣，而且認為存在某種不公平。如果你在美國，生在一個中西部的底層中產階級家庭，好不容易考上紐約的大學，全家持續勤工儉學畢業，你不會覺得買不起曼哈頓的房有多大的不公。別的年輕人在中央公園旁有一套公寓那是他爺爺留下來的。這是財產的代際的轉移。用俗話說，祖上燒的高香。你會覺得那是別人歷史的積累，是天生的稟賦，是生得運氣。要抱怨，最多抱怨為什麼你爹或者你爺爺沒有積累這些資本。這和為什麼富人小孩暑假去巴黎看博物館，窮人小孩在家看電視的道理一樣。這種不均等是與生俱來的。

5、發展實在太快。資產價值到了一定程度集中爆發。非常有限稀缺的北京上海核心區住房資源實際上在極短的時間裡就分配完畢了。年輕人，早出生幾年、早結婚幾年、早生孩子幾年，或者一個擇業選擇，一個城市選擇，以及其他任何生活與工作相關的決定，一些財務安排（比如現金管理、資金的流動性），都可能對你買房的能力或決策產生根本的影響，進而改變一生的路徑。從北京上海最近的限購來說，都是打擊改善型需求的，你之前的貸款記錄和房產都會對你後面購買更大的住所帶來難以估量的影響。因此，有房沒房，有很多偶然機緣的因素。這些資源分配都在極短的時間內（幾年）完成，很多人還沒反應過來時，可能已經錯過。

6、由於這些資源分配都在最近幾年內完成，個人感覺很無力。再與身邊同齡人比較，有可能很多人買了房了。「上岸」了，你沒「上岸」，就會感覺不好，覺得社會不公平。現在的大多人都認為，擁有住房是理所當然的，是必須，是一個基本的判定人的成功的準繩。在一線城市買不起房的預期，對於大多人來說，可能還是一個需要接受的新事物。這歸根到底都是因為發展速度快，資源供給緊張且還在加劇。但資源是稀缺的，分配短時間內完成。很多決定命運的事情不是透過兩三代人，而是在一個人職業青春的幾年之內就完成了。

7、其實，二十世紀以降的歷史一直處於巨變。改朝換代、戰爭、各種運動。資產的獲得與失去。階層的變化。還在大變革的年代。現在在完成社會階層的重構和固化。2010年代為買房困擾的年輕人，其實也就是是經歷和他們父母輩、祖父母輩、曾祖父母輩一樣的時代的巨變而已。在時代的巨輪面前，個人就是渺小的。

8、未來，一線城市住民的平均購房年齡（如果有能力購房的話）將推后。從結婚前或結婚時點向後推延。比如說從28~30歲推後到35~40歲。而且按家庭計算的住房擁有率（即是否有房）還可能下降。

9、我一直認為，試圖比較及其他發達經濟體核心城的房價的絕對水平的高低、差異沒有太大意義，認為一線城市房價遠超普通居民收入不合理也是有問題的。與發達國家在經濟結構、社會結構、資源積累與區域分佈方面完全不同。是非常典型的區域發展不平衡、城鄉發展不平衡。各種資源高度集中在極個別超大型城市之中。

10、過去十多年，大陸位於北、中、南的三個一線（北上深）城市高速發展，聚合了大量資源——各行各業的就業機會、教育資源、醫療資源、各種社會資源和關係，都高度集中在這幾個城市。其中，北京上海為超一線城市，在教育、醫療資源等方面也遙遙領先。但，深圳在教育醫療方面與北上還有差距。因此，就業、人才儲備比北上也就有差距（舉些可能不完全合適的例子，例如看籍的哈佛畢業生，多少去了北上，多少去了深圳，就知道。這就是吸引人才的能力。當然，深圳相對宜居，這個能扳回來幾分）。

11、脫離了這些超級大城市，到了富足的一點五線或二線城市，儘管表面上有不錯的硬體條件（比如高樓大廈林立），但軟體還是有很大的差距的，人力資本、教育、醫療等。美國之所以極端發達國家，就在城鄉和區域差異被儘可能的最小化。人可以選擇不同的城市定局工作。可以在城市核心區，可以在郊區，在小城市。在哪裡都有還可以的教育資源和醫療資源。許多國際機構或大公司把總部設在小鎮里。僱員的家庭可以安居，因為幼稚園學校醫院的環境是可以的。在，即便在北京這樣的超一線城市，脫離東城十五公里，教育資源醫療資源就開始不足，於是人們需要向城裡遷移。

12、這種體現在醫療、教育、軟體方面的區域發展不平衡，城鄉發展不平衡的本質原因，當然就是因為人力資本積累的不足：蓋一棟樓很快，培養一代相樣的教師、醫生則需要相當長的時間。何況不要忘記，這是一個階層還正在固化，經濟能力可以決定你這一輩子甚至子女後代的階層的年代，因此，經濟收入是第一位的。缺乏具吸引力物質回報的行業，都可能難以吸引到人才（這一點在後面還會提及）。總結，人力資源的稀缺、瓶頸，解釋了為什麼人們要扎堆一、二線核心城市以及這裡的房地產資產價值。

除了教育資源緊張外（一會兒還會再順帶點一下），還有一些特殊情況，影響到房價，就是的學校和學區制。這個大概簡單講講吧，主要參照美國比比。有以下幾個特徵：

12.1、好學校基本都是公立學校，私立學校也在發展，但在對民辦校的政策環境、人才（教師）引進及保留、教育質量、「營利模式」、與應試體制的銜接方面，與公立學校還有差距。這背後的原因比較複雜，有政策方面的原因，也有體制原因（公立學校的教育思維和習慣和文化和實踐，可能就是更適應我們這種體制的。另外，如果舉例說的公立大學好，民辦大學不好，美國的民辦大學（哈佛耶魯）最好，優於公立大學，大家就不用再聽更多了）。然後，大眾也都相信公立學校好的故事，最願意投入資源或付出犧牲的那部分家長都在湧入公立學區，帶來很好的生源，也使得公立學校有良性循環。

12.2、公立學校基本都坐落在老城區，例如朝陽區是北京富人很多的地方，但學校不行。小孩到年紀了，很多人就要換房進城。這有兩個細分原因，一是沒有郊區化的進程，主要也還是教育醫療資源包括基礎設施跟不上，出了城就有問題，這就因為還是軟體不齊的發展家；這個郊區化要發生，比如說朝陽區要有號的醫院學校，它是需要幾十年的發展的。二是因為的稅收制度。美國地方的公立教育主要靠物業稅。哪裡徵稅，哪裡使用。各地方都在很小的政治體內進行民主治理。富足地區，物業價值高，物業稅也就高，因此學校得到的經費也足，學校就辦得好。然後這個學區繼續吸引好的學生，也是良心循環。呢，我不知道朝陽區的公立學校和朝陽區富人群體繳納的房產稅有什麼直接關係。朝陽區的富人群體能不能對這部分物業稅的使用發表意見。所以，這個就不展開了，大家都懂的。所以呢，接著剛剛說，「二、公立學校基本都坐落在老城區」，由於稅收制度的問題，非老城區還很難發展出后的公立學校，因此人們只能扎堆往城裡跑。

12.3、現在引到第三：三、在，與公立學校教育資源配給所綁定的，是戶口制度。以北京為例，東西城這樣的教育資源豐富的地方，適齡學生遠大於學位數，就要走「順位」。孩子父母在學區落戶以及父母在學區有房產，才可能進入第一順位，順利上學。因此，為了就讀，就必須通過購房落戶（其實這裡僅指非東西城的北京戶籍人士購房落戶東西城）。在美國，首先就沒有什麼戶籍的概念，學區內居住的居民都可以入學，有租房合同就可以。你租房也是繳納物業稅的。作為納稅人，你就可以上區內的公立學校。在北京，最大的問題其實還不是非東城西城海淀戶口的北京人的就學問題，而是非京籍人士子女的就學問題。我們在評估學區房價格時，就必須評估到其附帶教育資源所隱含的價值。另外我們也得看到，即便有了這個價格，也是很多非京籍人士享受不到的——你可能沒有購房資格；你滿足購房資格，有了房產證，落不了戶，還是外地人，還得要辦理「五證」才能申請上學，隨時還可能被調劑，甚至無學可上。

12.4、如上所說，美國也是有學區房的——就是學區好的地方的房子（不過，你可租可買），而由於美國教育資源相當豐富和比較的平均，使得可選範圍非常廣，學區房價格也沒那麼貴；入學也沒那麼困難。你選擇是很多的。這就是一個簡單的供需問題。在北京，我們討論的是十多萬甚至幾十萬適齡兒童面對數萬個公立學校就學機會的問題。

這種教育資源的絕對意義上的稀缺和不足，是一個根本的、短期內無法解決的問題。只有時間的積累才能消解之。按照我們以前習慣的辯證唯物主義的措辭進行政治經濟學分析，就是「當前的主要矛盾是人民群眾快速增長的教育需求與嚴重不足於落後的教育資源之間的矛盾」。

14、2017年初以來北京房價的增長，我認為就是學區房驅動的，這就是因為80后（主要是1980~85年生人）生育的孩子到年紀了，開始研究學區、購房準備上學了。不在少數的人會在就學當年或僅提前一兩年考慮這個問題。明年上半年我認為還會有行情.。這種對教育的需求，我認為是一種剛需。這也是人口結構帶來的影響。學區房的買賣也會推動非學區房地區房價的上升（賣掉學區房，在非學區換更大的房），帶來一波行情

15、另外，學位是固定的，學校也不想亂擴招。舉凡買了學區的人，都有動力生二胎（或者已經有了二胎）。這樣的人要供兩個孩子，賣掉學區房的短期意願就不強；同時，看到學區房價值如此般提升。擁有學區房的人也會考慮是否讓自己子女的子女繼續享有這種資源，賣房意願可能下降。這都帶來二手學區房供應的下降，因此，我認為短中期內，在北京東、西、海這樣的地方，學區房價值還會上漲。

16、所以，我們已經知道：教育資源的供給是極有限的，這是結構性的，短期內很難改變，是個一代人兩代人的問題；教育資源的需求又是極大的、不斷上升的。而教育資源是一個公共品，那對這種極端稀缺的公共品就需要有一個分配的機制。其實，學區房就是這樣的一個機制，而且是比較市場化的機制，當然它受到戶籍等很多非市場化的行政政策和制度拿牌限定。但本質，一個家庭希望在多大程度上為子女犧牲自己的生活方式（一家人擠在50平米的房子里）、耗費自己這一代人甚至上一代人積累的資產，並且承擔不小的風險（划區政策的變化；順位競爭；就讀國小中學質量的變化；自己孩子的天資、努力和成果等），這就是一個自主的理性選擇。高價購買學區房的人，會為學區房投資付出相應的代價、承擔相應的風險。所得並非確定（比如中考、聯考、日後的職業發展及回報）。由於學區房是有市場價格的，所以其實它本質就是分配教育資源的一個市場機制。如果說政府要做什麼干預的話，就是整治規範市場。比如說近期報道的衚衕「過道戶」這種坑就不能允許發生。純粹占名額但不能滿足自住的小面積、按學區房定價的二手私產也有可能被納入監管。除此之外，考慮到前述所有教育資源短期稀缺的環境，這種配置極度稀缺教育資源的方式有可能是在當前不完美的制度下最不壞的或相對比較合理的。

17、伴隨社會人力資本的積累，教育資源的建立、完善，師資的流入，以及沒有足夠財務能力或者投資決心但還是比較重視教育的家長選擇留在老城區之外，這些地方的學區質量也會逐漸提高。但這需要時日。對於任何一個家長而言，即，你需要判斷，這個教育的逐步改善，是你的孩子（未來十幾年內）可以見證和享受到的，還是說它需要更長的時間，你孩子受教育的那幾年仍然享受不到。而你在能力範圍之內，應該傾注自己的力量給它更好的安排（即購買老城區的學區房）。這種糾結和博弈將始終存在。

18、如果說提什麼政策建議，那我就建議房產稅一旦徵收的話，應當跟當地財政高度綁定，而且是精細到學區的划片上的——學區內的房子的房產稅，將用於支持學區內公立學校的建設。只有這樣，才可能合理配置財政資源，帶來良性循環，發展新城區的教育，提高居民生活質量與福祉。

19、下面說說租房。既然買不起房，那就只能租房。過去十多二十年發展下來，核心城市的住宅房地產有幾個特點，一是基本以私產的形式存在；二是資產價值高，收益率低（即房價高，租金低）。這個環境對住房租賃市場的影響是什麼？首先，房價高租金低，從經濟邏輯看租房應該是挺好的，但核心城市的住房又都是私產，出租本質是C2C，即個人業主出租給個人租戶。這樣的租約很難長期化，租約通常較短，租戶也沒有什麼權益，比如不存在什麼優先租賃權。業主要用房，或者到期租予其他人，或者賣了房，新業主不打算出租等，這些租戶都是沒有辦法的。租戶很難對房屋進行什麼建設（例如「軟裝」），而只是將其作為臨時居所。因此，也很難對住所有長期的、穩定的家的感覺，總是感覺要搬家。而這個問題伴隨年紀增長（比如家裡有小孩了）就日益突出。這樣，人的幸福感也肯定受限。所以，在目前的私產C2C為主的租房環境下，住房租賃還是人們購置自有房屋前的一個過渡安排。這兩年（長租）公寓市場快速發展，我理解還是主要滿足了大學剛畢業這種有短期住宿剛需的青年群體。

20、由於租房需求日漸增加，這兩年長租公寓也成了一個很熱的行業，且受到資本市場的青睞。但這個行業要實現盈利，往前還有許多挑戰。目前的租房市場無非幾類。傳統的就是純經紀業務，業主要租房，請經紀撮合，把房子出租給租戶。經紀從中提成。這是傳統的經紀業務。這樣的住房租賃不在我們討論的範疇。我們討論的是「長租公寓」。長租公寓大概兩個形式，1）一是分散型的，就是面對C端業主，把他們的房子通過整租，然後做適當的改造再以更高的租金出租，盈利主要靠租金差價。第二種是集合式（或有組織的）的，其中又分為兩種，2.1）整租一棟或多棟老舊的樓宇，加以適當改造，然後分組；這個是B2C的模式，業主端也是私產，只不過是個機構（B）。2.2）自主開發物業做出租用途，或收購物業，做分租。這些都是B2C，只不過出租者本身就是業主，直接對C。

21、目前核心城市的格局是大多數住房（特別是核心地段的住房）都是私產，長租公寓主要以分散式的形式存在。經紀背景的公司掌握房源，做這個業務就優勢最大，譬如「自如」，2011年以來管理房間數35萬間，服務業主達15萬人。這個生意的主要挑戰是利潤主要靠差價，承租/轉租方有一定的風險，需要經紀維護房源、規模效應有限、對於租戶來說，住房還談不上真正的長租房，租約還不能太長，業主租約到期后不再出租的風險依舊存在，同時，住房可能是老破小及或公房改造，物業管理和居住條件較差，業主對小區滿意度也有限。總之，對租戶而言，也就是滿足短期需求，長期看差強人意。

22、前面說的2.1——整租老舊樓宇進行分租的模式也不容易，首先需要找到適合改造成公寓的樓宇，這就不容易。在一線城市核心區，這樣的資產本來就很有限。而且很可能是不同程度的老破小改造的，物理條件不怎麼樣。後續如果對這種改造物業的需求膨脹，且考慮到其稀缺性，整租的租金還可能提高，承租人的成本如果不能有效轉嫁到租戶（租戶的支付能力又與其收入掛鉤），利潤就會收窄。另外，這種資產有可能存在各種的產權瑕疵，承租這樣的資產再轉租，企業如欲走向資本市場進行公開融資，就有可能因為底層資產的法律瑕疵遇到監管挑戰。

23、前面說說的2.2，自主開發或收購成熟資產然後轉租，這個模式其實就是商業地產，這個可以細分一下。2.2.1：自主開發；2.2.2，收購成熟資產。先說2.2.2，就是把一棟老舊的樓買下來。我們剛剛說，一線城市資產的特徵就是價值高，收益率低。買下來一定價值不菲。按照目前5%左右的銀行物業貸，以不菲的價格在較好的地段收購資產、投入資本開支進行適當改造，然後按1~2%的毛租金收益率轉租，可能是沒有商業邏輯的。即便有案例，也很難複製，不能成規模體系。這就是我們沒有看到什麼大企業在整棟整棟的收購物業然後改造成公寓出租。另外，收購零散存在的私產就更加不可能——收購資產估值更高，賺取租金差價的能力更小——比如到北京市朝陽區的十個住宅小區收購100個住宅單位，然後按1~2%的收益率出租給終端業主。這可能根本就不是一門可行的生意。

24、然後回到2.2.1，一個機構（比如說開發商）開發一棟住宅，不散售，而是出租。有沒有可能性。我的意見是：基本不可能，因為相當於土地成本、建安成本、銀行開發貸款/經營貸成本，房價收益率太低。開發商講究cashflow，住宅出租的收益率可能比商業地產、寫字樓、倉儲物流都低，除非是政府買單承諾收益的PPP，或者是給予其他形式的補償（例如開發一片可售住宅地產），否則的話，自主投資建設出租公寓沒有商業邏輯。也就是隨便地匡算一下：假設土地成本按樓麵價12,000元（在一線城市現在不可能，就不考慮這個數怎麼來的了），建安（鋼筋混凝土加儘管加適當硬、軟裝）按最低的5000元/平方米；住房單位100平米（算可以滿足改善性需求的），銀行貸款利率4.8%；毛租金7000元/月（考慮地段不會很好，房屋質量也一般），凈租金按75%的NOImargin；開發商資本金投入30%。這樣算出來，凈租金剛好覆蓋銀行利息（而且僅假設每年還息，不用還本），這還不考慮所有的總部費用。這樣的生意是虧本給銀行打工。在一線城市房價動輒6~8萬的情況下，是沒有商業邏輯的。如果有人做出租公寓，那是在做公益，不是在做生意。

25、的住房價格的高漲，基於的就是資產價值的上升，而不是租金的上升。資產價值的上升，我在更早的時候分析了，除去貨幣因素、可選投資品稀缺、花車效應等，主要還是區域和城鄉發展差距過大和加劇的人力資源供需矛盾所致。

26、投資性房地產（以收租為主的行業）根本的邏輯是賺取融資成本與凈租金之間的差（「spread」）;在收益率很低的國家，債權融資成本與凈租金之間的差很小甚至沒有，那麼商業地產無利可圖。所以，的商業地產基本只能靠「以售養租」這樣的模式來支撐；還有少數背景雄厚因此能享受較低境外資金成本且能找到股權合作夥伴的外資企業能夠從事。上面說的這個融資成本與租金收益倒掛的問題，即使境內有REIT這樣的退出工具也無法解決。因為沒有人會買收益率1~3%的REIT信託單位，直接買餘額寶好了。

27、基於以上，就暫不討論缺乏REITs工具、金融行業深度和廣度不夠——缺乏長線投資不動產的金融機構、不動產交易市場極度缺乏流動性、缺乏REITs金融產品等更廣泛地話題了……也不展開比較美國擁有巨大的長租公寓市場，業主為長線財務投資人而非開發商，大宗商業地產交易活躍，流動性很好，退出渠道也是多元（包括私募市場和REITs）。我認為，出於種種原因，建立有組織性長租公寓的時機已經錯過。目前一線核心城市的住房私產格局短期內不可逆，只有等待好幾十年後下一輪地城市再開發/重建了。屆時，需要的投資性房地產收益率回歸合理區間+重資產證券化金融工具（如REITs）健全，

28、綜合而言，我認為目前一線城市人口的租房需求很大，但由於上面說的住房私產分散、資產價值高/收益率低，使得成規模的、有組織的長租公寓網路很難建立，目前只能滿足年輕群體，但很難滿足有小孩家庭的改善+穩定的居住需求。

29、由於上面說的種種情況，一線城市資源競爭太過激烈，我認為部分人口註定將向准一線和經濟潛力二線城市迴流。這對的區域發展再平衡應該是個好事

30、最近，北京上海和各地出的調控政策如此嚴苛，有的人說，這種政策「扼殺了真實的改善型需求」。那政府一刀切地從供給、購房資格、信貸等全方面抑制老百姓的購房特別是改善性購房，是為什麼？我認為就是為了抑制住房交易，使得二次購房無比艱難，個人要付出極大的成本。這雖然不一定就能使得房價有多大程度的下跌，但只至少可以使樓市變冷、平抑房價，怎麼著也是有價無市。而且這個調控因為太嚴格，一旦放開將會使得房價報復性上漲，所以我認為為期不會太短，會長到改變人們的預期和投資、消費、生活方式和觀念。很多人可能要淡忘改善型購房的需求了。

31、這個目的是什麼？是因為資產快速上升不但有很大的金融風險，而且對全社會一兩代人的心理、心態都會發生扭曲影響：房地產會擠出其他行業。實業家會認為創業不如買房；年輕人規劃職業會想到哪個單位解決戶口、能分房，能給高收入。許多對社會長期發展有益的行業將無人問津。想想，我們感嘆教育資源稀缺、老師少，但北京市又有多少學校就真的能夠解決老師的住房和孩子上學問題？教育這門行當（包括老師們可能賺取的各種外快）能夠滿足多少老師的購房和經濟需求？想到這裡你還做老師么？這也適用於其他行業。年輕人在結婚時也會在擇偶時過度考慮房產。另外，在房地產行業賺過快錢的企業，也很難轉型到其他精打細磨紮實研發、摳利潤的行業，製造業企業，只要涉足過房地產，也多少會有些騷動和再難沉下心。朋友圈上能看到無數感嘆自己賣房創業的人的唏噓。在資產處於高速上升通道的環境下，大家都把購房作為首要目標，希望在有生之年為自己和後代搶佔房產，不惜為買房加槓桿甚至放棄自己的職業追求。在這裡，自主、投資、投機的界限就會模糊。

32、我認為，追逐房地產資產（及其升值價值）在現階段，對社會的長期發展是有負面影響的。所以，也許政府就是希望在絕對意義上遏制購房需求，最大程度提高購房交易的門檻，社會「脫虛入實」，讓兩三代人在未來二三十年內忘掉房地產，而不是讓房地產的理想擠出其他理想，逼迫他們擼起袖子（和腰帶），繼續為中華崛起而在小房子里艱苦奮鬥。

33、而在回到我們先前討論的學區房問題，由於不能再做改善，很多人只能困在現有住房，那就花心思讓孩子在就近上學中獲得最大所得吧。你作為家長的教育努力也可能幫助孩子及其所在的學校，使得教育資源平均化。最終緩解學校、學區質量的差異。