一位來西安購房者的困惑：三環憑啥比二環貴？

鄭州同事老C，約大半年前預感西安房價要大漲，特意請假跑來投資了套房（人品保證他不是「鄭州炒房團」，畢竟他只有一個人！），臨走時說，「西安不錯，房價不高，但憑啥三環比二環貴？城內市中心最便宜，這不奇怪嗎？」

其實老C的奇怪並不奇怪，「越靠近城市中心，土地資源就更稀缺，房產價格越有優勢」，這個道理不難理解。西安確實特別，在區域分佈上長期存在著三環均價高於二環，二環均價高於城內的現象，這在南三環尤為突出。截止2016年底，西安城內二手房均價約6629元，二環二手房均價約7864元，三環二手房均價約8617元，南三環附近二手房均價更在萬元徘徊。

（城內、二環、三環二手房均價明顯呈現「內低外高」的現象）

老陝有句經常用來調侃的話，陝西地方「邪」。看了上面的數據，好像西安房價分佈真有點「邪」的意思。但作為一個土生土長的老陝，還是從事泛地產行業的老陝，有責任給大家解釋下：這事一點也不「邪」，剝開表面，房價「背叛」城市中心的內在邏輯是「通常硬性剛需房產價格遜於改善型房產」。

這裡的硬剛需指以「宜居」中的「居」為購房主導的需求；改善指用「宜」來決定購房行為或更注重居住體驗、品質的需求（包括部分軟剛需）。通俗點就是硬剛需更多考慮的是「有的住就行」，改善則是「住的好才行」。

（從西安城市人口熱力分布圖可以看出二環內人口密度較大）

很多人對西安最直觀的印象可能是二環內的「老舊擠」與三環附近的「高大上」。住宅上二環內確實老舊，即使是新盤面積也有限，社區小、人口多，規劃設計粗糙，景觀綠化稀少，生活舒適度低，是很多二環內小區的通病；三環附近住宅新盤多且規模大，規劃設計的更精細，景觀綠化更用心，可供選擇的產品類別更齊全，明顯更適合享受生活。通過調研和分析發現，二環內以硬剛需盤為主，三環附近多改善型住房且二環內多是本土品牌開發，三環附近知名品牌房企較多。

問題來了，為什麼知名品牌扎堆在三環附近做改善型房產，而本土開發商喜歡做二環內硬剛需？

有人認為是需求的差異，二環內人口多，硬剛需也多，以解決住為主，最好熱鬧點，離上班近點；而改善需求看重「宜居」，園林景觀要顏好，植被綠化要做好，人口密度不能大，安靜舒適我的家。有一定道理，但實力更強的知名房企為什麼很少在二環內建房呢？需求差異顯然無法解釋。

（部分知名房企在西安的樓盤分佈基本上多在二環以外）

事實上造成西安「內賤外貴」的原因很多，其中最重要的是土地問題。西安二環內拋開企事業、政府佔地，土地資源最充分的是什麼？是城中村，是大大小小的城中村。西安這些年拆遷大部分是靠房企來完成的，在招標中本地房企能量巨大，總是能佔據優勢，再加上很多知名房企寧願高價搶地，也不願在拆遷上耗費時間，承擔風險。政府只能依靠本地房企來進行拆遷，大量二環內土地落入本土房企袋中（其中不乏中小房企）。所以不是知名房企不想開發二環內價值更高的土地，而是這些房企「只要地」但「沒地」，這也是為什麼前些年恆大、萬科等巨頭進入西安後放言「只要有地，啥都可以談」。

二環內的地機會不大，也不能幹坐著啊，這些知名房企只能將眼光投向了土地更多，環境更好，拆遷更容易的三環附近。據不完全統計金地、綠地、萬科、保利等知名房企在三環拿地的面積遠超其它。再大的房企也要考慮效益，要想效益最大化就得賣出高價，賣高價最好的辦法自然是提升品質，改善型住宅是最佳選擇。這麼大的品牌，這麼好的質量，這麼美的景觀，這麼爽的居住體驗，價格肯定高。

（西安主城區用地規劃圖表明西安二環內可居住用地碎片化、割裂化嚴重，小而密。）

說完三環附近價高的問題，我們返回來看二環內為啥價低，上文提到二環內很多拆遷地是被本土房企拿到了，可本土房企實力有限，根本無力進行大規模拆遷，只能小打小鬧（西安幾個大的城中村難改造的原因之一），項目規模小限制了改善型住房的建設，本地房企能真正駕馭高品質樓盤的不多，更重要的是拆遷房企需要對拆遷戶進行相應安置，選擇異地安置的很少，一般直接在拆遷后建成項目上安置（城改房），城改房價格很低甚至是無償的。

再小的房企也得保障生存，在相當數量住房無法盈利的前提，要求開發商做改善型住房相當於叫他去死，為了賺得多，就得增大容積，減少配置，降低品質，控制成本；為了緩解銀行借貸壓力，就得快速回籠資金（開發商跑路，樓盤爛尾的不少），單價不能高。兩者結合，能做的只剩硬剛需盤。一般的質量，一般的景觀，一般的居住體驗，價格只能一般。品質不能保障，負面信息不斷，開發商有跑路的風險，消費者也不會出高價，長此惡性循環，房價怎能不低？

（西安某城改項目密密麻麻的全是房）

當然二環內有改善型住房，像天朗蘭園、萬達公館，價格都不低，三環也有硬剛需盤，價格也不高。但總體改善型住房在三環更多，硬剛需盤集中於二環內，所以不要訝異於西安三環貴於二環的「邪」，骨子裡還是品質更高、居住更舒適的改善型住房貴於硬剛需盤的「正」。

值得一提的是西安目前對城市的改造力度相當之大，以前的拆遷問題、拿地困境有了很大的改觀，知名房企紛至沓來，本地房企或迫於無奈或追求提升被收購、合併的不在少數。像本地龍頭房企天朗被融創合併，雲南城投聯手海榮，除帶來了資金外，更重要的是新觀念，品牌的傳播，品質的升級，都需要更好的樓盤來支撐，改善型住房無疑是符合當前西安房產發展潮流的。