深圳商務公寓搶跑新政？成交975套超一手住宅

深圳中原研究中心數據，3月深圳商務公寓成交975套，超過了官方公布的一手住宅成交套數803套！在北上廣陸續「限商」的浪潮下，很多人認為深圳限商正在路上，也有一些機會主義者認為「越限越漲」，趕在政策落地之前買上一套商務公寓是「發家致富」的好機會。

為此搜狐焦點網整理了以下4個近期網友最關注的問題，希望能為大家提供一些有用的資訊。

買商辦不如買臨深？

低總價成為不少深圳人選擇商辦的原因，而同樣低總價的還有臨深的房子。那麼，如果同樣的選擇擺在你面前，該怎麼選呢？

目前深圳坂田某公寓項目號稱總價130萬元起，那麼首付5成、商業貸款限貸10年利率上浮1個點的情況下，需要首付65萬、月供7019元。值得注意的是，該樓盤面積段在25-48平。

那麼，同樣的總價在東莞惠州能買到什麼樣的房子呢？

買惠州住宅：以惠州3月剛剛破萬的整體均價，130萬買百平大戶型是沒有問題的，而按惠州目前最貴樓盤的19500元/平計算，也可買到約66平。

買東莞住宅：如果你有資格買東莞房。以東莞最新均價1.55萬元/平計算，130萬可以買入一套80多平的房子。

而在價格方面，無論東莞還是惠州，在總價均為130萬的情況下，首付3成、商貸30年等額本息還款，都只需首付39萬元，月供4562元。

當然，深圳、東莞、惠州的配套差異還是很大的。並且除了價格和配套之外，在商務公寓和住宅的選擇中，你不得不考慮商務公寓在其他方面的問題。

商務公寓七大劣勢

目前市面上的商務公寓其實包括3大類：商務公寓、商改住（商辦）、產業類公寓（工改）。它們跟普通住宅相比具有以下七大劣勢：

產權年限：相比70年的住宅，商務公寓只有40或50年產權，具體可在政府官網查詢

購房貸款：購買商住公寓，貸款一般只能進行商業貸款，最高貸款年限10年，且利率上浮至少10%，不能使用公積金貸款。

交易稅費：商住公寓在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本較高。

生活成本：商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高於住宅；商住基本上不能開通燃氣，想要自己做飯只能用電磁爐；商住的物業費、供暖費（適用北方），要比住宅貴很多很多。

得房率：商住的公攤通常情況下都特別大，得房率不到70%那是常事兒。

入戶：買商住不能遷入戶口。

入學：商住一般沒有學位。

商務公寓難道真的一無是處嗎？這兩類人買公寓或是好時機

雖然公寓可能有政策相逼，又有稅費高，首付高還貸期短，不帶學位等痛點。 但不能否認的是商務公寓畢竟總價低，而且深圳目前市場上在售的公寓大多處於較好的地段，基本配套有捷運，因而對於深圳的一些人來說，買商務公寓未嘗不可。

a. 對於年齡40+或50+，需要在深圳買房自住，而且對於十年以後還貸能力不確定，同時不願意捨近求遠，對於學位沒有要求的人群。搜狐焦點網了解到，深圳平均年齡為34歲，聚集了大量的年輕人，有很多父母選擇來深圳投靠子女。他們不願意與兒女住在一個屋檐下，又想與孩子保持「一碗湯的距離」，在房價高企，房票難求的情況下，退而求其次選擇商務公寓也不失為一個辦法。

b. 對於在其他城市已有住房，並不考慮在深圳終老，手頭有閑置資金，並且在深圳工作的人群。這類人群也可以選擇在辦公地點附近物色商務公寓，這樣一來可以方便工作，另外一方面，在一線城市擁有一套住房，也不失為一種保全資產的辦法。

目前，深圳一些公寓存在在政策出來之前搶跑的現象，在價格方面有所讓利。 從這一層面來說，如果覺得商務公寓適合自己，在這個時候入市，也未必不是一個好的選擇。

北上廣限商局「三缺一」

昨天上海公布了對限制商務公寓的措施，商辦地不準建公寓、商辦物業需整層出售。至此，四個一線城市限商牌局「三缺一」，北上廣就等深圳上車了。

我們先來看看北上廣「限商」之前的情況：

北京：2017年2月北京新建各類住宅成交總套數4920套，其中商住成交3142套，佔到總套數的72.8%！

上海：實際上上海在今年1月就對商住樓進行了調整，去年12月商住成交1620套，今年1月、2月成交數據降到了352套和413套。對於這次調控，媒體評論「結束了商住的歷史」。（上海出台調控新規！商辦地不準建公寓、商辦物業需整層賣）

廣州：從去年9月開始至今，廣州公寓市場成交量每月都維持在3000左右的網簽量，佔到住宅成交套數的3成。

那麼，深圳呢？

跟上海相似，早在1月深圳相關部門已先後出台三份文件。其中，媒體披露1月13日深圳規土委出具《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱「通知」）。

《通知》強調兩點，一是關於建築平面布局，商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套型式設計，並嚴格限制外牆凹槽設計，對此，市場解讀稱，這意味著改造方向為類住宅的「商住房」將面臨叫停；二是套型建築面積的規定，明確規定研發用房單套建築面積不得小於250平方米。

然而，該文件只是一份「徵求意見稿」，實際操作中有未嚴格執行不得而知。

從最近的市場情況來看，3月全市商務公寓共成交975套，環比下降18.5%，成交面積 6.55萬平方米，環比下降4.8%。即使環比有所回落，但深圳商務公寓的成交量依然超過了一手住宅成交套數803套。加上二手房成交的5510套，3月深圳住宅成交7288套，商務公寓佔到了所有成交的13.38%。

而在價格方面，3月深圳公寓成交均價達到了66649元/平，比新房均價54730元/平高出1萬多元。不過也有分析指出，3月成交的商務公寓中，59.2%都位於南山，因此難免價格拉高。

深圳限商似乎箭在弦上。