房企由售轉租求解盈利難

完善住房租賃市場的又一重磅政策落地。7月20日，住建部等9部門聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），明確在重點城市加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。《通知》提出，人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，並支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。據住建部交易租賃和產權管理處處長沈悅介紹，轉型的具體方式包括由地方政府參與組建新企業或推動現有相關企業轉向保障房業務等。

確保租房供應

具體來看，《通知》明確，要培育機構化、規模化住房租賃企業，鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。

值得一提的是，近年來，北京、上海都曾開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，取得了一些經驗。在此基礎上，為增加租賃住房有效供應，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。

據不完全統計，目前規模化住房租賃企業大概只佔到住房租賃市場份額的2%左右，這與其他發達國家相去甚遠。

為此，《通知》要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用於租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。「未來支持國有企業轉型將主要以兩種方式進行」，沈悅介紹，由地方政府參與組建新的住房租賃企業，或在相關國有企業基礎上改建，推動從事保障房、人才公寓等相關業務公司轉型。

北京商報記者梳理髮現，為培育租賃市場，全國多地已經進行了不少有益嘗試。例如，2011年北京市一次性注資100億元，成立北京市保障性住房建設投資中心，承擔全市統籌公租房投融資、建設收購和運營管理職責。

房企的經營難題

雖然住房租賃市場整體框架已經搭建，但政策落地尤其是今後國有租賃企業運營仍長路漫漫。在地價較高且存量土地偏緊的人口凈流入城市，要大規模發展住房租賃市場，提供充足租住房源，如何確保土地來源成為難題。一個值得借鑒的例子是，2014年北京市屬國企首農集團曾通過招拍掛程序，拍下了兩宗原公司自有用地，並改建為自住商品房。

不過本次《通知》提出的應對之策是，鼓勵超大城市、特大城市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。在社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強看來，這一模式或將成為未來住房租賃市場土地的主要來源，即不走以往的「招拍掛」模式，由鄉鎮直接選定房企合作建設，滿足周邊租賃需求，村集體獲得的土地收益還可作為建設自住房的保障資金。

解決了土地來源，迎面而來的還有營收難題。城市產業發展聯盟主席陳寶存直言，由於人口凈流入重點城市房屋租賃整體價格較低，相關企業想要從中盈利確實十分困難，「這些城市租房房源大多屬於福利性、政策性住房或商品房配建項目，整體價格不高，租賃房企接手后極有可能面臨收不抵支的困境」。

實際上，個別有經驗的租賃房企業已經找到了綜合發展的新路子。根據北京以租房為主要經營業務國企——北京市保障房中心官網公布的中長期發展戰略，「十三五」期間該中心的主業分為保障性住房投融資和保障性住房建設運營與服務兩大塊，其中運營服務內容包括積極推進綠色建築和住宅產業化、創新管理和服務以及發展保障性住房相關增值服務等。知情人士透露，所謂相關增值服務是指建設運營具有商業屬性的配套設施，而這也是北京市保障房中心用以確保收入水平的關鍵衍生業務。

緩解供需矛盾

此前較長一段時間內，重點一線城市流動人口多、需求集中，即使有少部分「由售轉租」的房源流入市場，租賃市場仍存在租房需求大於房源供應、租戶需求與房源質量不能較好匹配的現象，租金沒有明顯下降。因而中原地產首席分析師張大偉直言，租購併舉是房地產長效調控的政策之一，《通知》的出台有利於提高租房者權益，穩定租賃關係，增加租賃房源。

還有分析認為，《通知》正式實施后，新成立或轉型的住房租賃企業數量有望增加，租賃房源供給也能實現有效補充，這對於平衡租賃市場供需矛盾，滿足更多租房需求起到關鍵作用。

「作為住房開發市場的主力軍，國有房企實力雄厚且建設運營能力較強，引導這樣一股力量參與租賃房的建設，未來效果將十分可觀」，王業強向北京商報記者分析稱，這對於確保房地產市場整體穩定、提高自持比例，確保樓市調控推進也十分重要。房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強也表示，《通知》多項條款有利於充分發揮國有企業影響力，助推機構化、規模化、專業化住房租賃市場的形成。

不過張大偉提醒，由於租售比懸殊，房源擁有者租賃收益較低，選擇長期出租的比例不高，而相比房屋售價的大幅度波動，房租價格體現的是房屋的居住價值，且租房者無法選擇信貸等槓桿分散壓力，或許很難承受房租明顯上漲。北京商報記者 蔣夢惟 張暢