央行這樣說了 三四線城市房子可以買嗎？

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3月10日，兩會央行新聞發布會將今年的主題定調為：金融改革與發展，人民銀行行長周小川、副行長易綱、副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝、副行長范一飛出現在發布會上，針對人民幣匯率、理財產品、房地產、金融監管等重大熱點問題進行了詳細解答。

央行這樣說了：房貸傾斜助力三四線去庫存

其中路透社記者問了一個這樣的問題：

去年住房貸款在新增貸款接近40%的比例，今年會不會有所改變？

周小川的回答是：

去年，房地產信貸裡面增長比較快的主要是個人購房貸款。

個人購房貸款的增長，一方面有助於居民買房子，同時，在一些城市特別是三四線城市住房庫存比較多，有助於降庫存。但是反過來說，在一二線城市又容易使住房價格上升。

總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。同時，這個產業鏈還帶動與它相平行的一些產業鏈，比如家用電器等。我就不多說了。

總體來說，住房貸款在還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

鳳凰衛視記者提出了關於金融機構與非金融「去槓桿」的問題，上述兩者那種更為緊迫？

易綱副行長這樣回答：

大家都關心槓桿率，的槓桿率總體不是特別高。

從結構看，住戶部門和政府部門的槓桿率還不是特別高。但是企業部門，就是非金融企業部門的槓桿率從全球比較看，是比較高的。

所以，我們說的降槓桿有這樣幾層含義。一是槓桿率的持續增加不利於經濟的持續發展，並且在積累一定的風險。這些槓桿率、負債率的增加，積累的問題目前已經看到了。在考慮這個問題的時候，我們考慮降槓桿首先要考慮穩槓桿，就是總的槓桿率還是要把它穩住，或者讓它每年增長少一些、慢一些，要穩住。

二是在總的槓桿比例下，家庭、政府、企業間的槓桿結構還可以有一些優化。我們國家槓桿率和國際上比有點高，這和金融結構有關。因為我們國家儲蓄率高，形成以銀行為主、以間接融資為主的金融格局，大家從銀行借錢占的比例比較高。這樣就造成了槓桿率偏高。因此，槓桿率偏高和儲蓄率高是連在一起的問題，也可以說是一個硬幣的兩面。

換句話理解央行當前針對當前房貸的思路：

1，房貸的增長，一方面有助於局面購買房子，另一方面有助於三四線去庫存；

2，房貸流轉到地產商，最終傳導至房地產上下游產業鏈，這個產業鏈有多長呢？看下圖。

3，住戶部門槓桿率不高，大意是指家庭的槓桿率不高，基本與周行長的看法較為一致。

4，「隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。」

「估計」一詞，並不是說真的會放慢，但放慢一定是伴隨住房產業政策的調整，也不是特指「房價」的調整。

總而言之，從信貸結構來講，房貸的增速將會是一個上升趨勢，什麼時候是拐點，多久會調整，則看「住房產業政策」的變動，而當下「分類調控」，因城施策的思路將會是接下來的基調，三四線城市去庫存則是今年房地產調整重中之重。

三四線城市房子能買嗎？

三四線城市的庫存能有多大？對於一二線「折戟」的買房者而言，逃離北上廣，從上海轉戰嘉興、常州、南通，從北京後撤至燕郊、廊坊，放棄深圳選擇東莞、惠州，這似乎是迫不得已的做法。

從一二線轉戰三四線，不能忽視的是三四線城市的兩層含義。第一層含義是傳統房地產業按城市規模、行政級別、人口、經濟體量劃分出較為籠統的標準，誰經濟體量足夠大誰就是一線，排排坐吃果果一樣，幾乎可以按城市GDP依次排列出來。

上海財經大學發布過一份城市競爭力排行，一線包含北上廣深津（按房價上漲速度，廣州、天津已經出列一線城市序列）；二線則是剩餘直轄市、副省級省會城市以及計劃單列市、經濟強市，三四線城市就是上述城市之外其他城市的總和了（大多數的城市在此序列）。

三四線城市第二層含義，則是建立在城市群概念之上，這些圍繞核心城市的三四線城市，交通、人口流動、經濟區位優勢則大不一樣。國務院已批複有京津冀、長三角、珠三角、成渝、中原、長江中游、哈長7個城市群。

此外，十三五規劃確定打造19個城市群，包括3個世界級城市群、9個區域城市群和5個地區性城市群，在上述城市群覆蓋下的三四線城市，和沒有在城市群半徑內的三四線城市，其含金量則雲泥之別。（快看看你們家位於哪個城市群。）

因此，從區域位置上說，此三四線與彼三四線並不能等同對待。無論從投資還是選擇未來生活方式角度，去三四線置業需要認真考量，未來你主要選擇的是哪個城市群。

中原地產張大偉認為，在新階段，房地產市場不能再簡單用一二三四五線來劃分，而只能分成為一二線一小時城市圈和非一二線城市圈兩大類。

「未來樓市的發展將主要集中在20個左右的城市圈，這些城市圈的核心區經過近2年的過快上漲，房價已經很貴，因此購買力將外溢到周邊區域。」張大偉說。

分析日本「東京都市圈」發展規律，加速城市化階段，人口大規模遷移至城市，東京在50年代建設了新宿、池袋、澀谷等7個副都心，而在人口具備相當規模時，人口遷移至都市圈，東京改變單中心結構，在半徑50公里周邊設立衛星城，如筑波，另外還有立川、橫濱、川越等新老城市，共同構成了圍繞東京的環狀都市群。

因此，從東京發展來看，大都市群周邊小城的房子意味著需求與升值潛力，這也是為什麼大城市群周邊的三四線城市，房價一直伴隨上漲的原因。從長遠來看，去三四線城市買房將是大多數人的選擇，是基於城市群快速發展、聯動的基礎之上，市場最優的一種方式。

在教育、醫療、人口、經濟愈發集中的一線城市，資源如不能向周邊輻射，一線虹吸效應則會變得更強，大城市周邊衛星城的配套並沒有改變功能，你選擇的頂多是一個「睡城」，比如燕郊之於北京。亦如馬光遠所說，「人買的不是房子,而是一張北上廣深的船票」，船票的價值在於，未來一二線置業的大概率、分享經濟繁榮的搭車便利，也可能是對於一線城市嚮往的心理安慰。

從國務院批複的超大國際城市群規劃中，哪些三四線城市位於這三個城市群：

長江三角洲城市群規劃範圍包括：上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、台州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等 26 市。

京津冀城市群規劃包括：北京市、天津市，以及河北省的石家莊、保定、廊坊、唐山、張家口、承德、秦皇島、滄州、衡水、邢台、邯鄲等11市。

珠三角灣區城市群規劃（待批複）包括：廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、肇慶、惠州等9個核心城市，香港、澳門兩個特別行政區。