2018年一線城市房價還會漲嗎？

國家統計局本月18日披露了7月份70個大中城市樓市數據。其中，北京、深圳新建商品住宅的價格分別較6月份回落0.1和0.2個百分點。上海房價與上月持平，廣州成為一線城市中房價唯一上漲的城市，房價環比上漲0.4個百分點。

種種跡象表明，一線城市房價，至少在2017年，是不會繼續瘋漲了。

而在筆者看來，不止是今年，2018年北上廣等一線大城市房價想要維持上漲趨勢，也是不太可能的事情。

要探討為什麼一線城市房價在今明兩年無法繼續上漲的原因，我們必須先了解，為什麼過去一線城市房價可以持續上漲。

在，房價上漲的原因不外乎兩個：一個是土地供應量不足，另一個就是大城市優勢資源對流動人口形成的吸虹效應。

從土地供應來看，過去幾年，一線大城市土地供應量持續下跌，造成了庫存房量始終無法滿足市場購房需要。這種供需關係倒掛的情況下，房價出現瘋長自然也在情理之中。

同時不可否認的是，在北上廣等一線大城市，是經濟最具活力、最發達的區域，這對於那些追求夢想和機會的年輕人來說，具有無限的吸引力。同時，全國最優質的醫療、教育資源，又成為漂一族想要在一線城市買房安家的最重要原因。這些因素作用下，無形中讓一線大城市人口流入量持續上漲，也引爆了房地產市場的購房剛需。

由此可見，過去幾年，由於土地供應量的不足，以及人口大量流入，都成為支撐一線大城市房價持續上漲的內在動力。再加上過去幾年政府對房地產的調控，常常是頭痛醫頭腳痛醫腳，無法從根本上長期抑制房價的上漲。但是，令人欣喜的是，這種情況，在2017年已經悄然發生了改變。

今年以來，政府對一線大城市房地產的調控，可以說已經到了空前嚴厲的地步。而且所有的調控措施，都指向房地產市場根源性問題。

首先，針對房地產市場供需倒掛的問題，今年，一線城市紛紛加大對土地的供應力度。據統計，今年1到7月，北京市宅地供應共計47宗，規劃建築面積594.67萬平方米，比2016年全年的水平還上漲了170%。而深圳市規土委今年7月印發的《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》則顯示，深圳今年建設用地計劃供應量為1350公頃。其中居住用地佔比從2016年的9.3%大幅提高至16.1%。可見，2017年，一線城市土地供應量大幅增加，已經成為不爭的事實。不僅如此，我們還可以大膽預計，這種土地供應上漲的趨勢，至少將在今後兩到三年內得到保持。這是因為，目前一線大城市土地供應量的增加，不再只是地方的意圖，更多的體現的是中央的調控決心——今年4月份，住建部及國土部聯合發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求對土地供應進行分類調控。其中，對於那些商品住房庫存消化周期在12個月以內的，必須加大土地供應力度，而對於那些消化周期在6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。明眼人一看就知道，這條明顯針對的就是北上廣深等一線大城市。而有分析認為，這種從中央層面明確向地方施壓土地供應的情況，這麼多年來還是第一次，這反映出中央對一線城市房價上漲根源性原因的準確把握，也必將長遠影響一線城市土地供應的趨勢走向。

其次，本輪的房地產調控的組合拳，不僅僅落在土地供應環節，也打向大城市目前的人口結構。今年5月17日，北京市委討論通過《北京城市總體規劃（2016年至2030年）》，明確要求通過改變北京過去「單中心」聚集的城市發展思路，將優質公共資源向河北等周邊區域、尤其是今年新成立的雄安新區進行輻射，以緩解目前的城市人口壓力，并力爭到2020年，將北京市常住人口規模控制在2300萬人以內。而這種通過輻射城市優質公共資源，以減緩外來人口流入壓力的做法，在上海廣州深圳等一線城市，也同樣存在。

不僅僅如此，目前一線城市還通過變相提高生活成本的方式，來限制流動人口的流入。比如，北京這兩年來對地下室的清理，雖然也有安全方面的考慮，但也無形中推高了北漂一族的生活成本。在上海，從今年4月開始，土地出讓合同中必須明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。而這種對於商住房的調控，其實不僅僅是上海，在北京深圳等一線城市，今年也相繼出台了類似的政策。在這種嚴厲的調控政策下，最先受打壓的是誰呢？正是那些受限於一線城市商品房買房條件，而轉向酒店式公寓等商住房的剛需客。有分析認為，此次席捲一線城市的商住房新政，傳達出來的政策信息就是要進一步控制外來中低端人口數量。

而與大城市嚴控人口規模相對應的是，目前在二三線城市，對於人才的爭奪戰已經進入白熱化狀態。各種對人才的優惠政策，以及二三線城市相比於一線城市較低的生活成本，也進一步吸引了原先在北上廣深等一線城市的漂一族，向二三線城市轉移的趨勢。

在以上多種政策的綜合作用下，目前一線城市的人口流入量，已經呈現下降趨勢，2016年，上海和北京的常住人口僅分別增加了4.7萬人和2.4萬人，為近十年來增幅最小。而在流動人口增加規模得到嚴控的形勢下，一線城市房地產市場的購房剛需，也必然進一步下降，這對於房地產市場降溫，將起到非常重要的作用。

此外，本輪的房地產調控，不再僅僅針對房價本身，而更著眼於通過對租賃住房用地的供給，和租售同權的改革，來推動公共住房供應體系的重構。在北京，今年8月推出「共有產權住房計劃」，而上海則在今年7月開始推行「只租不售」的運營新模式。據上海媒體報道，今年7月4日晚，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊，要求開發商拿地建房后，只能用於出租，不能當作商品房出售。有分析認為，不論是北京的共有產權住房計劃，還是上海的只租不售政策，實際上都是為了擴大房屋租賃市場的供給，以滿足不同層次人群對於住房的需求，進一步萎縮房地產市場的購房需求。

總之，隨著土地供應量的連續攀升，公共住房供應體系的重構，以及一線大城市人口流入趨勢的持續放緩，一線大城市的房價，已經來到了拐點，今後要想重新回歸高點，甚至進一步向上攀爬，至少在可預見的兩到三年內，都無法實現了。

原創：論辯天下（微信搜索公眾號：論辯天下）