北京金九樓市盛況難現 房企對市場預期高但定價難

「金九」樓市盛況難現？

北京預計僅9項目入市，與去年34個入市數量比相差較遠；房企對市場預期高，但面臨定價難

在房地產市場上，素有「金九銀十」的說法。事實上，近些年北京房地產市場也的確在九、十月份出現開發商「推盤井噴」、成交量和成交金額上漲的情況。只不過，今年以來，強力的政策調控讓整體市場降溫，在這樣的背景之下金九是否能夠「火」得起來？

1 房企積極預熱

從8月底開始，各家房企就已經開始頻繁舉行活動為其即將推盤的項目造勢。近兩周來，萬科、龍湖、中駿、金地、保利等企業均舉辦了一系列產品發布、品鑒活動，並且其中部分企業還明確地提出旗下項目將於9月份開盤。

如果僅從市場預熱情況來看，房企對於9月的市場預期還是比較高的，部分位於城市核心地段的項目預期要取得14萬-15萬元/平方米的預售證。而一些位於郊區的樓盤也大多將產品總價定在1000萬-2000萬元之間。

一位不願具名的房企人士表示：「之前北京已經供應了大量的限價房用地，如果從市場均價的角度來講，未來將有效地拉低價格。因此房企普遍存在著政府會適時放量一些高價房預售證的判斷。畢竟現在北京市場上的高端產品庫存有待消化。」

「今年9、10月份市場處於一個調控周期內，總體來講無法和往年相比。」懋源地產營銷策劃總監劉強認為：「政策面上也沒有進一步的調控政策釋放。所以我們覺得未來兩個月，北京市場可能總體來講會比上半年略好。高端市場的需求變化不大，但是供應量這些年是在大幅度下降。因此對於高端市場的未來仍有信心。」

目前，一些資金壓力沒有那麼大的企業繼續採取觀望策略。比如在孫河、丰台等區域握有優質地塊的懋源地產就表示，其在今年9、10月份並沒有推盤入市的打算。

亞豪機構市場總監郭毅認為，自今年年初開始，大量限價房且執行90/70的住宅地塊出現，這些地塊面臨「高成本、低售價」的利潤壓力，因此加快周轉將成為企業共識，預計從四季度開始，這類中小戶型的「限價」項目也將逐漸開啟供應。

2 史上最黯淡「金九」？

從亞豪機構的統計數據來看，在2017年9月，北京市場包括住宅和別墅在內預計有9個項目入市，是近些年來數量較低的一年。

「住宅項目入市量不足的現象，實際上自去年開始就初現端倪。」郭毅指出，去年9月北京住宅市場34個入市項目中，純商品住宅項目有13個。而今年調控收緊，以及商辦「限購」后，北京住宅市場供應「低迷」已成常態，前8個月預售項目數量月均13個，而今年9月也將成為史上最黯淡的「金九」。

之所以出現最黯淡的「金九」，郭毅認為，去年土地市場中，住宅用地，尤其是純商品住宅用地出現成交低谷，這也成為今年供應市場無力破局的根本原因。

此外，值得注意的是，今年市場調控中對二套房認定以及信貸方面的調整，尤其是對二手房市場的打擊，影響到了商品住宅市場的銷售。亞豪機構的統計數據顯示，北京二手住宅成交已連續三個月低於1萬套，而今年最高成交量的3月份成交高達近2.6萬套。進入8月份后，截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。

郭毅表示，二手住宅成交的衰減使「賣一買一」客群新增購置需求大量受限。同時新盤取證受限，老項目入市動力不足，由此可見，今年北京住宅市場「金九銀十」盛況難現。

房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰也表示，北京今年9、10月份的市場由於政策、信貸雙重壓力不放開，再加上本身地價高、房價高，「金九銀十」不容樂觀。

「現在房企項目普遍存在一定的銷售壓力。對於近兩個月的市場，企業一方面有信心，覺得需求在；但對於政策的不確定性也有擔心。」陳雲峰表示，「我了解到一些單價比較高的項目，也大多將在售產品的總價控制在2000萬元量級下。從目前情況來看，這是市場比較能夠接受的，如果高於這個量級，房企也會遇到銷售壓力。」

3 定價仍存懸念

從供應結構上看，根據亞豪機構統計信息顯示，9月開盤項目主要包括紫金印象、首開龍湖天琅、城市之光·翡翠四季等在內的8個老項目後期，以及北京城建·龍樾西山一個純新盤。其中別墅項目佔據5席，另有一個普宅、別墅混合居住項目。

不過，在機構統計數據之外，記者也了解到，一些項目同樣有開盤計劃。比如，龍湖的景粼原著項目正在積極取證過程中。除此之外，電建金地華宸也計劃將於9月份開盤，據項目銷售人員介紹，預計入市的產品將以大平層和別墅為主，總價在1000萬元以上。

從單價來看，雖然8月份開始，崑崙域、璽、北京金茂府這三個單價8萬以上的項目通過預售審批，但郭毅認為，供應取證完全放開的可能性較小，一些高價地新盤仍將處於排隊取證的通道內。

記者注意到，低單價、大面積的別墅類產品仍是「更容易」取證的項目，這也將是近期市場供應的主要特徵。

「現在市場房價依然是個敏感話題，每一個區域都會刻意地控制房價。」陳雲峰表示：「總的來講，北京市場現在面臨的還是政策問題，一個是限價、一個是預售證的辦理。房企希望預售證能夠放開，所以對市場預期較高。但事實恐怕並不樂觀，8月份取證的幾個高價項目其實都只是個例，同時其取證價格也遠遠不及項目預期售價。所以對於大部分項目來說，取證難度依然較大。」

采寫/新京報記者陳禹銘 張曉蘭