保利容積率3.1，還做別墅！丨戶型庫

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商品房是我們大部分人一輩子購買的最貴的商品，戶型的好壞很大影響了我們每天的居住品質。

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各位屏幕前的戶友，大家好！今天庫哥推薦大家保利的別墅，別墅作為頂級豪宅產品，是許多人的終其一生追求的居住夢想，渴望擁有一個有山有水有天有地有自然的家，過一種 「桃園式」的愜意生活。

本文授權轉載自POLY技術匯，由庫哥編輯。

如今，全國別墅產品的存貨量越來越少，同時對於別墅產品的開發限制也將越來越多。那麼在未來：

◆頂級豪宅還能繼續建嗎？

◆在這些限制下如何能建好豪宅？

◆哪些別墅產品比較受歡迎？

◆建這樣的豪宅又有哪些新的亮點呢？

高容積率限制，我們還能做別墅嗎？

」

一般來說，這樣的頂級豪宅其容積率都低於1.0，而隨著城市化進程加快，人地矛盾突出，「禁墅令」再次重申，將繼續嚴格控制住宅容積率標準，限制別墅項目的審批及建造。

那麼，在高容積率下打造低密產品則是一次在高端住宅市場上的突圍。通過合理的規劃、產品創新以及空間氛圍的營造，可以再次實現地塊更高的價值和利潤。

接下來就以西安保利·天悅項目為例，一探究竟！

該項目位於西安市高新區，在「容積率R=3.1」的規劃條件下，通過對住宅產品形式、別墅組合模式等進行定量分析研究，最終完成在高容積率下打造高溢價、低密度的住宅產品設計方案。

1. 改變產品形式，高容積率一樣可以做好別墅

先看一看容積率與產品形式的規律

容積率在1.1以下的項目，高層佔地比例較低，整體社區低密度居住氛圍強烈，高層起到點綴、陪襯的作用；

▲ 灣流·天悅

容積率在1.1-1.5的項目，高層佔地比例約為三成，整體社區空間低密度物業與高層物業各成氣候，壁壘分明;

▲ 清涼山居

容積率超過1.5的項目，高層佔地比例接近一半，高層對社區整體空間的控制作用明顯增強，低密度氛圍僅限局部。

▲ 曲江公館和園

那麼當容積率高於3.0時，

產品的規劃形態應該是怎麼樣的呢？

怎樣的高低層建築組合，

能保障採光好？大花園？空間趣味？

我們以300m X 300m的地塊為例，看一看可能採用的規劃布局：

▼

U型

（四周高，中間低）

我們根據日照規律，選擇最優排布

當高層布局滿足最小建築間距的同時，需要滿足日照要求。

註：西安日照計算是以最大兩段連續日照之和，即A+B；A、B為連續日照距離，H為小時。

▼

建築密度不同，規劃形態也相應調整

根據不同的規劃條件（容積率、建築密度等），選擇不同的產品組合模式。

2 . 對比分析傳統的組合模式，進一步完善產品設計

聯排別墅一般由幾棟或十幾棟低於5層的底層住宅並聯形成，雖然佔地不大，但也擁有庭院與花園，滿足優越居住環境的需求。聯排別墅有多種的組合形式，傳統的組合模式主要有「L」字型、「U 」字型、「I」字型和「口」字型等。

傳統聯排「L」字型：品質可控，合適

杭州某項目

傳統聯排「U」字型：市場接受度一般

上海某項目

傳統聯排「I」字型：品質一般

上海某項目

傳統聯排「口」字型：品質較差

通過對比優秀傳統聯排產品並進行定量分析，獲取以下產品的標準建議：

3 . 保利·和悅，高端住宅產品實踐

保利·天悅是保利地產在城市豪宅領域的系列產品，優厚的地段資源，出色的產品設計以及深刻的價值的挖掘是保利·天悅產品的核心競爭力。以下以西安保利·天悅天項目進行實證。

用地條件：規劃總用地面積：18萬㎡，總建築面積57萬㎡。

初步篩選U+L型、U+U型兩種規劃布局形式

根據地塊規劃條件及指標，以貨值最大化為核心，敲定以下兩種布局形態。

通過日照對比，確定U+U型的規劃布局

高層位於兩側有利於日照計算，位於中心日照影響較大。

註：受影面高度以別墅三層窗檯高度計算

通過市場調查，合院式聯排別墅成為主力

在明確了U+U型的規劃布局之後，如何選擇更適合的別墅產品？

看一看這些產品在西安市場的選擇情況：

目前西安房地產市場眾多產品類型中，消費者對於疊拼類住宅接受度比較一般。

產品容量比例：疊拼＞聯排＞合院，總量相差不大

空間品質：聯排和疊拼產品空間單調，品質一般；

合院產品，空間豐富，尺度宜人

市場接受度：合院＞聯排＞疊拼

綜合考慮，採用合院式聯排別墅方案，凸顯產品特色，提高產品溢價能力，提升大盤整體協調性。

通過控制產品模數，實現產品的高附加值

以DK-02地塊為例，通過間距控制合理劃分高層及別墅佔地面積，綜合確定高層及別墅的產品模數。

△ 別墅模數控制

高層模數控制：根據用地條件尺寸，在滿足日照、保證環境質量的前提下，確定高層產品的面寬及進深，使別墅容量最大化。

別墅模數控制：在限定區域內，明確聯排進深及面寬，控制單戶面積的指標與總價。同時通過戶型設計增加產品附加值，挖掘端戶溢價空間。

巧妙的戶內設計，讓附加值空間多姿多彩

▲ 別墅一層客廳設計

▲ 別墅一層老人房設計

▲ 別墅二層女孩房

▲ 別墅三層主人房設計

▲ 別墅悶頂層設計

▲ 別墅地下室設計

4 . 結語

高容積率就做不了別墅了么？保利交出誠意答卷，高容積率下不僅能做別墅，還能做更好的別墅產品！通過合理的規劃布局、恰當的產品選擇以及精細的戶內設計，為客戶提供更為舒適的空間氛圍，提高產品的溢價能力，最終實現更高的產品價值！

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