石玉成律師：買房子辦不了房產證該怎樣處理？

有部分買房的朋友可能會遇到這樣的情況，自己已經支付了房款，房子也已經交房，但是房產證一直辦不下來。其實房產證對於買房的朋友是非常的重要的，其會影響到以後落戶、抵押貸款等，那麼究竟哪些房子不能辦房產證？房產證辦不下來怎麼辦呢？

北京市華泰律師事務所的石玉成律師做出了解答：

房產證辦不下來，一般來說有兩種可能，一種就是由於開發商的原因辦不了產權證，一種就是由於購房者的原因。

一、開發商角度，不能辦理產權證的主要原因有：

①利用集體所有土地開發的項目，也就是我們通常所說的「小產權房」。

②沒有經過立項批准的項目。

③沒有取得規劃審批的項目。

④沒有銷售許可證又無產權證的房屋。

⑤未經驗收或驗收不合格的房屋。

⑥土地或房屋目前正處於抵押狀態的。

⑦開發商未交納相關稅費的。

⑧土地、房屋等有關部門查封、限制交易的等等。

二、購房者角度，不能辦理房屋產權證的主要原因有：

①購房者沒有交納相關稅費。

②在辦理產權證的時候沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明；委託他人辦理房產證但沒有出具授權委託書的

三、開發商原因導致房產證辦不下來可以通過以下方式解決：

（1）協商解決

如果是開發商的原因導致不能夠辦理產權證的，又兩種方式來協商解決：一種是在一定期限內，購房者不退房，而開發商應該按日支付違約金；還有一種是購房者退房，開發商再支付一定的違約金。

大家在協商的時候，一定要記得帶上購房合同，找開發商協商要求承擔違約責任，如果雙方分歧不大，達成一致意見后，雙方簽訂協議，約定違約責任的承擔方式和最終處理方式，並由開發商對購房者進行賠償。

（2）發律師函

如果說協商未果的話，大家可以委託律師向開發商發律師函。律師函主要是可以起到催告和警示作用，催促開發商積極主動承擔責任，積極解決辦不了房產證的問題，發律師函比司法途徑要便捷許多，但律師函沒有強制性，如果對方拒不賠償，最終還是需要提起訴訟。

（3）提起訴訟

如果經協商和發函，開發商拒不解決問題的話，那麼購房者就可以到法院起訴，要求繼續履行合同或者要求解除合同，同時追究開發商違約責任。

石玉成律師提醒大家，在商品房的買賣合同里會有關於交房辦證的權利義務條款。每一個業主的合同要看具體合同條款的約定，如果開發商超過了約定辦證的期限，就需要承擔延期辦證的違約責任。沒有約定違約方式，維權就比較麻煩，因此要注意明確約定違約責任！

石玉成律師補充：

除了辦理房產證所需的費用，買房還要預留這些錢

一契稅

契稅是業主取得房屋產權證時向國家交的稅。根據規定，以現行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%徵收。購買二套及以上住房，均按照3%的稅率徵稅。

按規定，辦房產證時交契稅。但實際操作中，很多開發商強制要求購房者交房時預交契稅。交房后購房者若發現實際面積與合同約定面積存在誤差，契稅多退少補。

開發商強制代收契稅是明令禁止的，購房者有權自行繳納。

二公共維修基金

繳納標準：各地不同，一般是購房款的2－3％。

交房前交給開發商，開發商交給房管局，統一入住后，交給業主委員會統一管理，用於屋面防水、電梯大修、外牆等大規模維修。

三銀行按揭費用

抵押登記費：住宅80元／套，非住宅550元／套，交給房管局。

保險費：大多數銀行強制要求貸款人購買抵押貸款保險，保險費＝房屋總價×費率×貸款期限，一次性交完，交給保險公司。費率各家保險公司不同，一般最低為0.06％。

如果貸款人出現人身意外、財產安全等情況導致無法及時償還貸款，由保險公司代償。

四權屬登記費

權屬登記費就是辦理產權證的費用，80元／套，每增加一個產權人則多增收10元工本費。

五交易手續費

交易手續費為：3元／平方米×房屋建築面積（以實際測繪面積為準）。

六物業管理費

從收房日開算，以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。如開發商發出入住通知書後，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一個月後開始計算，一般先交三個月。即使產權人長期不住的房屋或開發商未售出的空置房，也需交納物業管理費。

收費標準由業主委員會和物業協商制定，可靈活調整。如果收費過於誇張，業主可去物價局投訴。

七裝修保證金

一些小區在交房時向裝修業主收取裝修保證金，費用從幾百到幾千不等，目的是為了防止施工對小區造成破壞。裝修完經物業驗收合格后，這筆錢會在一定時間內返還給業主。

八律師見證費

非必要，以購房者和開發商雙方約定為準，看合同中有沒有「律師見證」的強制規定。

律師見證就是買房簽合同時有律師在旁見證，它和公證的法律作用相同，相當於一個證明或者證人的作用，但請不請律師見證都不影響買賣合同的效力。鑒於此，如果是開發商要求見證，由開發商支付律師見證費。

費用按房價比例收取，可協商定價，費用交給律師。

九公證費

國內購房者買新房一般不需要公證。外籍人士合法身份有待國家公證機關確認，所以他們買房需要公證，沒經過公證的合同無效。公證費標準一般是200－400元，交給公證處。

十印花稅

徵收標準：計稅價格×0.05％。簽合同時一般跟首付款一起交，目前對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

買房前一定要對相關的購房知識做了解，在很多購房者的認知里，買房除了繳納購房費之外花不了多錢，這就大錯特錯了。上面介紹給大家的這些需要繳納的費用數值並不是一筆小數目，如果不提前做好功課，多些預算，到時候很可能就容易措手不及。