實探成都北湖，規劃有望突破，"高端宜居"之地現狀究竟如何？

本文來源：想住APP（xiangzhucd )

上周結束的成都4.6土拍，最令人費解的則是北繞城外地價被拍出11080元/平米的天價，房價還在4位數徘徊的城北，這次則直接將地價提到了5位數。

對於城北來說，地價上漲，是房企對於區域價值的認同，也意味著地塊未來呈現的項目，將以全新的標準打造。雖然目前城北整體的高端氛圍不足，但城北也有個叫北湖的區域，它被稱之為成都下一個高端湖居板塊，現在估計正偷偷地笑呢。

2012年成都規劃「六湖八濕地」，主城區僅有「北湖」和「錦城湖」入圍，足以證明它們自身資源的重要性。而主城區內以湖泊命名的板塊有東湖、錦城湖、浣花溪、北湖，並且主城區的湖居板塊總是帶著「富人區」、「高端宜居」等標籤。

主城區4大湖居板塊

北湖板塊，十足的「潛力股」

如果說錦城湖、東湖、浣花溪已晉陞「高富帥」的行列，那麼北湖一定是「潛力股」，無論從環境還是規劃來說，北湖邊都是不錯的安家地址。就新房市場而言，北湖周邊房價普遍在10000元/㎡，不足其餘三個板塊的一半。

小住實地走訪發現，便宜並不是沒有原因。北湖相較於主城區其它三個板塊來說，周邊擁有大量待開發空地，區域內的項目進展一直很慢，發展整體較落後。直到2016年，華宇、恆大、綠地加入北湖板塊的開發陣容，打破了中鐵建「孤掌難鳴」的局面，這片區域開始引起了不少購房者的注意。

華宇、恆大、綠地三大連襟地塊

現在的北湖板塊都是「清一色」的改善項目

北湖板塊發展緩慢雖然不是句玩笑話，但是我們必須得承認，北湖板塊現在幾乎都是「清一色」的改善項目，小住實地踩盤，得到了區域內一手的項目信息：

關注一：鐵建北湖國際城

北湖國際城下批次將推出三期7/8棟建面91/105/108㎡三種戶型，預計單價11000-13000元/㎡（帶裝修），據介紹，後期樓棟將推出的戶型均為建面120-160㎡的改善大戶型。

關注二：恆大錦城

恆大錦城主打別墅+高層的低密組合，4月將開出700套左右高層房源，面積段為93-138㎡，預計單價9800-12000元/㎡（帶裝修），別墅產品為建面153㎡疊拼

關注三：綠地悅蓉公園

綠地悅蓉公園依然是主打別墅+高層的低密組合，別墅在去年9月份已經售罄，3月18號推出的500多套高層房源也已經售罄，4月將推出最後兩棟樓1、2號樓，300套左右，面積段為95、108、126㎡，預計單價為8000元/㎡左右。

關注四：華宇錦繡花城

華宇錦繡花城售樓部正在施工中，從工地的外牆廣告看出，項目推出的產品也將是別墅、洋房、高層的改善產品。

除了恆大、綠地、華宇、中鐵建目前在此區域打造住宅項目外，在今年3月，復地集團與成華區政府簽約，將在熊貓基地附近打造旅遊地產，並且小住從相關網站了解到，今年內北湖板塊還將推出兩塊容積率≤1.5的臨湖地塊，共190畝左右。

成都某業內地產人士也坦言，「北湖板塊在用地規劃指標控制上很嚴格，規定容積率大部分都在3.0及以下」，後期的住宅主打低密改善也將成為定局。

想住APP(諮詢ID：xiangzhucd)分析：

配套成最大短板，規劃有望突破

高端改善項目需要配套支撐，這是目前北湖板塊的一大短板，這也是房價便宜的主要原因，但是目前規劃至少讓人看到了很多希望。

北湖目前整體現狀

北湖目前僅呈現541畝的湖區，周圍改造的痕迹較少，實地走訪周邊也沒有在施工的跡象。北湖周邊配套設施較破舊，存在大量的待開發用地，商業整體以住宅底商和小型街區商業為主，周邊醫療以小型診所為主，教育設施較簡陋。

北湖規劃

北湖現狀

交通

北湖是成都東北方向出城的交通樞紐，區域內交通路網目前基本完備，新成華大道的建成通車，成金青快速道路正在整治，還有規劃捷運8、9號線，8號線目前正在施工中，預計2020年通車。

教育

目前，除了北湖國際城自身引進石室國小外，離綠地、恆大、華宇項目最近的公立國小是桂林國小，教育配套不足。成華區教育局近期也發文稱：成華區5年內將投入40億元建77所學校，主要集中在龍潭北湖片區。