《鄭州樓市》：房地產掘金的新機會——存量運營

8月26日，2017年諾亞財富房地產金融高峰論壇在上海舉行。在此次論壇上，房地產業內人士關注的最多的不再是調控、融資、房價等房地產行業的基本要素；相比之下，「租購同權」、存量運營等辭彙頻頻被脫口而出。

隨著「租購同權」這一概念的提出，包括長租公寓等新業態在內的房地產存量運營模式正在推動行業發生重大變革。有媒體近日報道稱，廣州「租售同權」政策發布一個月後，當地教育資源相對集中的區域二手房成交環比下降超三成。此外，8月23日上海推出4幅位於商品房價格較高的市中心地塊，都將用於建設租賃住房的消息，引發了市場的熱議。

世聯行是近期A股「租購同權」概念的領頭羊。8月24日，世聯行公告稱將變更部分之前募集資金8.68億投向，將用於長租公寓建設，目前公司已簽約4萬多間長租公寓，今年上半年公司長租公寓業務的收入為6767萬，同比上升接近5倍。世聯行董事長陳勁松指出，隨著各地政策的逐步細化，人們逐漸認為租也是一種很好的生活方式，「租購同權」將會把房地產帶入波瀾壯闊的下半場。他預計， 在未來幾年的資本市場上，租賃類房產商的體量會超過以開發為主的房產商體量。

有觀點認為，2017年和1998年一樣是房地產行業的分水嶺。諾亞財富董事局主席汪靜波表示，隨著行業基礎的改變，這兩年不少高素質人才不斷進入房地產存量領域創業，未來幾年房地產存量運營的市場很快會起來。且不說是否會發生1998年住房制度的變革，但長租公寓等模式的快速發展背後反映的是真實的住房需求。

據鏈家地產研究院數據顯示，目前，的存量房市場目前呈現出兩大顯著特徵：一是存量房市場的流通能力也呈現趨勢性上升。據統計，2016年二手房交易額超過6萬億，佔住房交易總額的比例達到41%，從這個關鍵指標看，總體上正處於向存量市場轉換的過渡期。2016年，北京、上海的二手房交易額佔比已高達74%和72%，該比例已經達到成熟國家、成熟市場的水平。從流通率來看，2016年，全國總體水平為2%，總體流通率高於日本，低於美國，但是一線和二線熱點城市已經接近甚至超過發達國家的平均水平；二是存量房市場的機構滲透率全面上升，其中，一線城市經紀滲透率已經很高，2016年，北京、上海、深圳的經紀機構滲透率分別達到88%、86%和80%，廣州也達到了75%。此外，物業管理的滲透率也相當高，2016年全國有73%的房屋引入物業管理服務，北京、上海的物管滲透率則分別高達81%和88%。毫無疑問，的房地產市場正快速進入到存量時代。

鏈家地產研究院院長楊現領表示，當下的房地產市場，發生的顯著變化不是「黃金時代」向「白銀時代」的轉換，而是「增量時代」向「存量時代」的轉換，這是主賽道的切換，是一種更根本、更深刻的改變。因為存量市場的崛起，意味著大量的市場機會即將到來，這主要涉及經紀服務、租賃運營和房屋管理、物業管理以及城市更新四大領域。而且，存量房時代的到來已經開始影響房地產市場的運行機制和調控邏輯。

優客工場創始人、前萬科副總裁毛大慶在《2017房地產行業白皮書》中指出，房地產「黃金十年」已經過去，存量時代已然來臨；「運營為王」成為地產行業下一個十年的重要命題，運營能力將彰顯重要性。其中，存量運營將是房地產生態鏈創新的新風口、主戰場。在這樣的思路下，共享辦公，長租公寓等領域的新模式不斷湧現。目前，他們優客工場從事的共享辦公是公司當前不動產存量運營的熱點方向。

然而，從現實情況來看，存量市場儘管空間巨大，但問題卻很多，由於經營水平有限，一些存量資產沒有實現最好、最佳用途。如何解決問題並有效運營存量資產，這不僅是一門技術活，更是一門學問。

翰同資本創始人王倩指出，通過輕資產的方式可以最大化發揮存量資產的作用。一線城市諸如北京、上海核心區域的寫字樓或者商業物業地收益率是4%—5%，通過輕資產運作后，每一塊錢租金的增加，就會給這個物業帶來20到25倍的價值回報。另外輕資產並不需要很密集的資本，同時能夠構建迅速擴張的體系，實現規模化發展。

明源地產研究院在其出版的《掘金存量地產——房地產存量經營新生態》中提出，房地產正處於從「增量市場」向「存量市場」的轉軌期，存量市場正在逐步崛起，未來存量市場會取代增量市場成為新的市場主導，也必將成為主賽道、主戰場，房企必須未雨綢繆，提前應對。未來在存量開發、存量運營、社區服務、存量資產證券化等各個環節的存量市場空間有待挖掘，新的掘金機會已經來臨。

根據網路資料綜合整理

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