安邦智庫：中國城市化下半場，這一政策突破的3大影響值得關注！

安邦智庫：農村集體用地建設租賃房，為農村土地制度改革打開了一扇小縫。「定向小產權房」的放行，為小產權房的合法化帶來了一絲希望。在城市化的下半場，此次對農村土地使用的實踐突破，可能會有重要的里程碑意義。

來源 | ANBOUND宏觀經濟研究中心

選自 | 《房地產通訊》

第一批集體建設用地建設租賃住房試點

國土資源部8月28日發布公告稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自願，確定第一批在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

集體土地建租賃房之所以得到廣泛關注，根源在於其與利用國有土地建租賃房有很大區別。土地實行土地公有制，但是土地使用權卻分兩種，一種是國有土地使用權，一種是集體土地使用權。集體土地即指農民集體所有的土地。國家法律規定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋產權也屬於農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。

如果利用集體土地建租賃房，不僅不佔用地方國有建設用地指標，而且可降低建設保障房的用地和拆遷成本。不過，在集體建設用地上建設租賃住房，並集中向城市居民出租，在當前相關法律法規之下存在一定的模糊地帶。

在租賃房的建設開發主體上，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》規定，「村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務」。

小產權房多年的尷尬處境

要指出的是，允許利用集體建設用地來建租賃房，這是國內農村土地管理政策的一項突破，這相當於政策放行了「定向的小產權房」——允許農村集體土地所有者建設小產權房，但在用途上面向租賃房需求者。

這一政策突破的影響值得關注

01 必須承認，這是在現實壓力之下，農村土地管理政策上的突破。從農村土地改革的趨勢來看，這一小小的突破值得肯定，它至少為農村土地制度改革，打開了一個實踐的小口子。長期以來，國內在農村「三塊地」改革上一直不敢觸動紅線，過去延續了幾十年的農村土地制度，實際上已成為新時期城鎮化背景下農村進一步發展的制度桎梏。

02 這一政策突破，為從法律上和政策執行層面解決大量存在的小產權房問題，提供了一種可能性。

在城鎮化過程中，建設在農村集體土地上的小產權房大量湧現——這是農村集體組織期望從城市化浪潮中分享利益的主動之舉。據非官方的不完全統計，國內小產權房存量大約佔了國內商品房存量的1/4到1/3，這意味著數量龐大的小產權房處於灰色地帶。今後能否轉正？如何轉正？值得期待。

03 此次試點方案可能會遇到法律問題，但也為今後國有土地與農村集體土地「同地同權同市場」改革，提供了一種可能性。如果此次試點今後取得成功並推向全國，將對土地制度改革帶來極大的想像空間。

值得注意的是，此次試點也顯示了國內解決土地制度的套路——法律上放一放，先從實踐試點開始。這是一種典型的實用主義改革思路，如果先從法律上獲得立法許可，那將是一場扯不完的皮，改革進程將因此拖慢。

農村集體用地建設租賃房，為農村土地制度改革打開了一扇小縫。「定向小產權房」的放行，為小產權房的合法化帶來了一絲希望。在城市化的下半場，此次對農村土地使用的實踐突破，可能會有重要的里程碑意義。

圖片來源：視覺

集體用地建租賃房的可行性

用集體用地來搞租賃住房是個好政策，也是一個高招。先來算一筆賬：只看蓋房子的話，不含地價，一間40平米的公寓，成本大概20萬（含裝修和簡單家私電器，單價成本5000塊）。因為開發商融資成本極少低於7%，故取低按7.5%年化收益計算。40平米的公寓，每月租金需要到1250塊。

再假設綜合稅率20%，運營成本20%。那這40平米的租賃住房，每月目標租金要去到1250/0.6，大約2100塊。而如果土地方（村集體）的期望值和建設運營方相等，那麼月租就要翻倍，到4200塊了。

大城市房價暴漲，最為重要的原因就是「土地二元制+政府壟斷土地供應」。政府只能使用半數（深圳還不到半數）的國有土地來解決全部人口的住房問題。後來深圳轉地之後，通過城市更新，想慢慢把所有土地都「事實國有化」。

分析人士認為，如果想讓深圳的房價穩定下來，政府可以把650萬套、接近3億平米的小產權房有條件合法化一部分，形成現成的廉價房屋供應。但涉及到產權變更，的確存在困難。

這次政策重大意義在於：繞過了產權紛爭，不搞房屋所有權交易，而是大搞租賃住房，在不觸及二元土地制度的情況下，增加房屋供應量（儘管是租）。

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