學區是住宅類物業第一剛性指標嗎？

作者：美房網主編

在前面的文章中，我們說過房子的價值是由周邊的公共配套資源決定的，買房子其實就是在買房子周邊的公共配套資源，在這些公共配套資源中，教育資源和醫療資源越來越成為最核心的考慮因素。今天我們講講投資那類物業可以忽略學區（必須聲明，教育資源和學區是兩碼事，教育資源不等於學區）。

未來有三種房子受到樓市長短周期的影響最小，縱然是貨幣的加息周期，也對這些物業無法造成「過山車式」的衝擊。即所謂的自住需求旺盛的中等面積段的高價值物業，具有稀缺景觀資源的高品質物業，頂級學區不論房齡低成本的牛學區物業。這些房產中，具有稀缺景觀資源、高純凈度的物業對學區不敏感，換句話說，這類物業的學區可有可無，購買這些物業的業主也並不看重學區。

我們目前的住房市場正面對一個從低端滿足絕大多數有房住的發展階段，向越來越多的人民群眾要求擁有改善性、舒適性功能的住房需求，以及部分群體擁有享受性功能的住房需求過渡。這些物業中，生命周期越靠後的房產對學區的依賴程度越低，購買這些物業的人一般是財務相對自由的人，這些人的剛性指標是稀缺的景觀資源、居住的純凈度、居住的尺度和物業的管理水平。這部分人對學區、交通等幾乎不在乎，甚至不希望樓下就是捷運口。他們更追求生活的舒適度和居住的純凈度，喜歡尺度大的房子，有可能是280平的4房，或者140平的2房。

這和人們穿衣服一樣，北京城日益寒冷了，上街一定要穿衣服，遮寒避體，這叫基本需求，保暖是剛性指標；溫飽之後人們開始要求講乾淨、講體面、分場合、分四季穿衣服，這叫做舒適性需求、改善性需求，得體是剛性指標；生活在提高，人們追求時髦，就叫享受性需求；非名牌不穿，奢侈性需求。享受性需求和奢侈性需求服裝對衣服的美觀、檔次是剛性指標，對於遮寒蔽體是非剛性指標，這如同物業中享受型物業的剛性指標不是學區，而是稀缺的景觀資源、居住的純凈度、居住的尺度和物業的管理水平一樣。

不同的房子吸引不同的置業人群，投資要找准交易對手，才能獲得穩健的價值回報，剛需型物業流通性最好，改善型物業學區是關鍵，而對於大平層等，景觀的稀缺性、居住的純凈度是首要因素。康老師說過，房子是周邊各種公共配套的總和，但是不同類型的住宅物業幾大支柱的權重並不一樣，在投資享受型物業時，學區的權重變得非常小，甚至可以忽略不計。

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