未來拿地的三種模式

盧俊全力呈現——《口水地產》

一周更新五次，連續更新一年

最近盧俊在易居沃頓上課，學習到一個關於未來拿地模式的觀點，我覺得很好。

以下是文字內容

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我記得去年年底到今年年初的時候，很多人發微信跟我說，「盧俊，今年的房企投資口，工資提升得特別特別多。」

為什麼呢？因為很多房企在經歷了去年的樓市大年之後發現，項目都賣完了，現在進入到一個快速拿地的階段，所以他們給到很多資金去招募這樣一個投資人才。

但是到下半年的時候，突然很多人又來和我說，「行情好像並沒有那麼好，今年到年底投資口可能會產生大量的裁員」

其實到現在為止，拿地的模式已經發生了根本性的改變。已經不是簡單地憑藉專業知識去評判然後就可以拿到地的模式，現在拿地變得非常簡單，但是門檻也非常高。

現在我就幫各位總結一下，當下拿地的三種模式。

第一種，高地價模式

不管怎樣，一個城市肯定存在只要你願意花錢買就能正常獲得的土地，但這種土地非常非常少，也就決定了它的價格一定非常貴。這種土地在招拍掛市場一定會引起鬨搶，因為它的專業門檻比較低，相對比較公平。

那這些土地一般會被誰給拿走呢？

一般都會被那些特別有錢的國企、央企拿走，所以門檻會越來越高，你會發現，有些民企在參加土拍的時候突然就舉不起牌子了。

大家搶地的踴躍度遠遠比我們想象中要高很多，現在拿地並不是簡單地評判以後這個項目能賣多少錢，而是現在外頭還有多少地，我手頭還有多少錢。一定要想辦法把錢花出去，把地買回來。

第二種模式，城中村拿地模式

也就是我們常說的舊城改造，未來城市化大躍進的時候，除了很多新區的發展，更多地來自一線城市的舊城改造，這個過程中也會產生大量的土地。

首先，這些土地沒那麼容易流入到招拍掛市場。

其次，這些土地背後有一個額外的條件——拆遷。

舊城改造的最大難度就在於拆遷，一般房企並沒有拆遷的經驗，所以在沒有拆遷經驗的前提下，你想分得這一杯羹其實是很難的。但另一個維度來看這個土地，其實它又很便宜，所以很多人窺視，但又沒辦法介入。

這塊必須要擁有一二級聯動開發能力的開發商才有可能介入，比如說一些城投公司。

第三種，小鎮模式

為什麼今年那麼多房企開始做小鎮，因為背後是有著大量土地輸出的，對於小鎮來說，幾千畝都不算大的。為什麼這麼多房企要轉型，就是看中了這麼多的土地。

但是拿這種地是需要概念的，不可能你蓋房子就是小鎮，小鎮和房地產開發最大 的不同就是IP這個環節。

沒錯，做小鎮也是要IP的，你這個是養老小鎮，還是旅遊小鎮，還是一個淘寶小鎮，還是一個足球小鎮等等。但現在對於開發商來說，他恰恰沒有這個IP，所以這個時候很多人會尋找IP聯合開發，就像之前恆大和華誼的合作。

包括融創收了樂視，我覺得也是為了以後靠樂視拿更多的小鎮。

這三個模式，錢、城中村、小鎮，我們會發現這些和投資口的專業能力沒什麼關係，也就是說這個行業對人的依賴度越來越低。

其實我也挺悲觀的，所以我也建議我的朋友們，趁著下半年還可以的時候，乾脆試著轉型，轉型到兼并收購領域，因為這一塊還是有技術含量，考驗能力的。

不然到了明年，也許會很痛苦。

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