極小戶型老破小到底怎麼改？丨戶型庫

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俗話說：買套房子窮三代，選錯戶型悔一生。

商品房是我們大部分人一輩子購買的最貴的商品，戶型的好壞很大影響了我們每天的居住品質。

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各位屏幕前的戶友，大家好！ 昨天我們看了一個學區小房的改造，感覺不過癮，今天我們再看一個。

本文授權轉載自Parke說房，作者： 作者作者Parke，，由庫哥編輯。

一

我們習慣把市區15年以上房齡的小面積房子，稱為老破小。

「老破小」顧名思義，是指房屋年限久遠，樓體及環境破舊，戶型小而且不合理的房子。我們現在所稱的「老破小」，一般是上個世紀八九十年代的、帶著光環的老公房，後來在住房市場化過程中，漸漸成為房改房，最終走向了市場。

相對而言，「老破小」往往在主城區，交通便利，出行時的公車、捷運資源都在選擇範圍內；生活便利，周圍購物中心、超市等配套設施完善。最值得稱讚的，「老破小」教育資源豐富，很多國小、中學的名校往往都建在這些地方。主城區新樓盤的價格已經高到工薪階層遙不可及了，但「老破小」價格相對新樓盤低，就成了購買學區房和市中心黨的不二選擇。

在杭州，老破小有它獨特的魅力和市場。

杭州整個城市發展相比它的經濟發展，實際上是滯后的。

當一個城市絕大多數買房人眼光，如果還停留在其看中的地段與一個城市傳統核心區域去比較距離。

那麼我認為這座城市算不上一個大城市。

在城市規劃中，大城市必須要有多個城市核心區，才能解決大城市面臨的各種問題。

但是，大城市發展多核區也會面臨一個新問題，那就是核心區與核心區之間，容易出現真空地帶，這個真空地帶依然保留著農村的行政編製，甚至很長一段時間，這些區域都不在規劃的範圍內。

為什麼會出現這個問題？

我們來想另外一個問題，就是大力發展城市群有什麼好處呢？

我們希望的是通過規劃城市群，是希望讓城市與城市之間更合理的戶型，促進人口和產業能向這些城市群導入，促進土地資源的高效利用。

但是，我們實際上會發現其結果往往會浪費很多資源。

如果當一個城市產業和人口由內而外自動溢出，政府實時關注動態變化，進行提前規劃和引導，而不是先提前大興土木工程，會不會更合理一些呢?

可往往城市群的發展或一個大城市的擴張，最直接的受益是土地財政。

這會成為新的增長點，這也可能會成為一個城市的財政負擔。

我們再回到為什麼杭州的老破小還是會充滿著魅力？

學區 — 優質國小的溢價

地段 — 綜合時間成本的溢價

杭州知名的國小所在的學區戶籍，大多都是老房子，房子本身其實已經失去了意義，更多的是一張學票，而這張學票使用幾年後可以轉手給其他人。

所以這條利益鏈的核心是：這條利益鏈上的人不能讓該小區失去學區房的title，一旦失去，會造成群體性事件。

現實中很多家長其實都非常討厭學區房的存在，但到了需要的時候又會趨之若鶩。

所以在今年年初，老婆就抄底了入手了一套西湖區中上等的老破小學區房，不是頂尖國小，但拿來保值也是足夠用了。

這套房子的作用就是：保值+出租

每月租金在3500—4000元之間。

為了以後出租出去讓自己的良心過的去，我並沒有準備廉價搞搞，還是想好好的裝修設計下，且最重要的是材料都要用最環保的。

二

房子建築面積42平方，套內面積只有33平方。

典型的筒子戶型，和目前的很多商住公寓是一樣的戶型。

這套房子實際有兩個較大缺陷：

樓板有傾斜現象，層高低，陽台和廚房的高低差5CM以上。

進深過長，導致房屋整體通風光照效果不佳。

在裝修之前，我列了最想要的需求：

衛生間一定要充分利用面積，淋浴和馬桶空間一定要更大一些。

要有客廳的功能分區，且盡量避免暗區。

房子雖小，但要滿足兩個人的居住空間，還是要做到五臟俱全。

我們一一來分析為什麼要這麼設計的原因。

原模樣

進門即廚房，且廚房區域只有3個平方，進門玄關區域有5個平方。

所以導致廚房和進門玄關不能分割開，只能做開放式廚房。

在這塊區間，我們要想到以下問題：

冰箱擺放位置（單開門冰箱要預留70CM）

玄關櫃（極小戶型更需要較多的儲物櫃體）

過道區間（至少要有90CM以上的）

半U的櫥櫃，最好是雙盆的水槽。

所以根據這些尺寸來看

我們在這塊區域的設計如下：

示意圖如下：

在有限的空間範圍內，既做到了功能的實用性，又緩解了局促感，並且為了換鞋舒適，做了換腳凳。

我們再來看衛生間。

我個人對衛生間的要求非常高，馬桶必須和淋浴區分開。

而我們看到，原始結構圖上的衛生間只要2個多平方。

我們發現會有以下問題：

衛生間的布局混在一起，沒有做到儘可能把淋浴區單獨隔離開來。

會導致類似洗衣機一樣的電器會整體進水，沒幾年就會壞掉。

並且原衛生間還有一個最大的問題：

衛生間整體抬高了10CM。

為什麼會這麼做，是因為原來的下水管移位不像現在技術這麼發達，原來是圓管，現在下水移位可以做到扁管移位。

所以我們對不到3㎡的廚房做了以下設計：

半開移門，馬桶移位至進門右手邊，給淋浴區單獨做了淋浴空間，把台盆放進了淋浴房內，在馬桶上面做了吊櫃做收納空間。

最後再說一下客廳和卧室的隔斷。

很多人一想到隔斷，肯定會首先想到移門。

可是我個人認為，能不用移門盡量不要用移門，因為移門的壽命不長。

所以在這裡，準備做成高低櫃。

既增加了衣櫃，起到了功能分區並且沒有阻擋客廳的光線的作用。

以上，是極小戶型老破小的裝修設計建議。

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