深圳8月樓市：信貸層面施壓市場平穩 長效機制推進租賃市場受捧

市場概述

1、二手住宅量跌價漲，但整體量價與7月變化不大，均價各月同比漲幅10%以內。

2、雖然近期放盤量有所增加，但依然面臨信貸政策收緊的掣肘，市場很難有過熱表現。

3、租賃作為行業長效機制的關鍵環節，不斷深入的試點和推進有望彌補住房薄弱環節。

關鍵數據

1、8月成交5732套，環比下跌1.33%，同比下跌20.09%。

2、8月成交49.56萬㎡，環比上漲1.44%，同比下跌16.67%。

3、8月均價53122元/㎡，環比上漲1.50%，同比上漲6.35%。

4、8月成交主力結構：面積段51-90㎡（佔比49.28%）、單價段3-4萬（佔比28.76%），總價段200-300萬（佔比29.34%）。

5、8月租金73.70元/㎡，環比上漲4.61%，同比上漲3.84%。

1、成交量分析：小幅三連跌

2017年8月，深圳全市二手住宅共成交5732套，環比下跌1.33%，同比下跌20.09%;成交面積49.56萬㎡，環比上漲1.44%，同比下跌16.67%。

5月之後，二手住宅過戶量三連跌，但整體來說跌幅不大，我們在周報中也提到，8月份二手周度過戶量基本平穩。8月全月仍有接近6000套的量值，與7月份相比跌幅僅為1%，差值77套。對比去年同期，由於2016年8-9月份是104政策之前的最後一撥上漲，整體基數偏高，所以同比下滑兩成。從一線情況來看，8月份交易量與7月份相比變化不大，整體而言客戶數量和帶看量有所下滑。同時，客戶的放盤量增加，與新房供應增加的情況同步，如果配合業主的誠意售價，則有望帶動後市的交易活躍度，但依然面臨信貸政策收緊的掣肘，市場很難有過熱的表現。

細分到深圳各個區域表現如下：在8月二手住宅成交中，龍崗區以1510套的成交總量繼續位列全市首位，佔全市成交總量的26%；其次是寶安區成交1180套，佔全市成交總量的21%；再次福田區成交1044套，佔全市成交總量的18%；南山區成交956套，佔全市成交總量的17%；羅湖區成交906套，佔全市成交總量的16%；鹽田區成交136套，佔全市成交總量的2%。從環比情況看，六個區域環比漲跌參半，龍崗區、福田區、鹽田區環比上漲，其他三個區域環比下跌，除鹽田區由於基數偏低波動幅度較大之外，其他區域漲跌幅都在10%甚至5%內。

2、成交價格分析：同比上漲6.35%

根據Q房網·深圳成交系統數據統計，8月份全市二手住宅成交均價為53122元/㎡，環比上漲1.50%，同比上漲6.35%。近兩個月的價格表現較為平穩，8月僅比7月上漲1.5個百分點。這一年來的價格出現一定波動，與去年同期水平相比每月的漲幅基本都在10%以內，從樓盤本身的情況來看，業主如果不急售，願意主動降價的依然偏少，價格基本平穩。

從各區域成交均價來看，繼續保持三大梯隊，其中第一梯隊南山區、福田區「7-8字頭」；第二梯隊，寶安和羅湖，平均「5字頭」；第三梯隊，鹽田和龍崗，「4字頭」上下。環比方面，六個區域中福田和寶安區環比上漲，其他四個區域環比下跌，但波動幅度都較小，基本在5個百分點以內。

3、成交結構分析：200-300萬及400萬以上佔比提升

（1）成交面積段

從成交面積區間結構圖看，8月份佔比最大的面積段依然是51-90㎡戶型，成交佔比49.28%，比7月佔比下降0.93個百分點；佔比第二高為50㎡以下戶型，成交佔比23.41%，較7月佔比下降1.62個百分點，也是當月佔比下降最大的面積段。單從8月來看，90㎡以下戶型佔比縮水，90-120㎡戶型佔比達到近半年來的相對高位。

（2）成交單價段

從成交單價區間結構圖看，8月成交佔比最大區間為3-4萬區間，佔比28.76%，比7月份提升0.3個百分點；其次為4-5萬區間，佔比25.72%，佔比提升1.78個百分點，也是當月佔比提升最大的單價段。8月份3萬以下的佔比持續縮水，主流價段3-5萬以及6萬以上部分佔比提升。

（3）成交總價段

從成交總價區間結構圖看，市場份額最大的部分為200-300萬產品，佔比29.34%，較上月佔比提升4.57個百分點，也是當月佔比提升最大的總價段；其次為500萬以上部分，佔比20.81%，佔比較7月提高0.29個百分點。這個月，300-400萬產品佔比縮水明顯，被500萬以上產品趕超。

4、租賃市場分析：租金止跌回漲

根據Q房網·深圳成交系統數據統計，8月份全市商品住宅租金為73.70元/㎡，環比上漲4.61%，同比上漲3.84%。今年以來，隨著從上至下的租賃市場相關政策的逐步落地，租賃市場也成為地產領域的熱點話題。長期來看，發展租賃是房地產行業長效機制的關鍵環節，幾年的試點和推進有望促成這一長期薄弱環節的健康發展，增強城市居住體驗，保障無房一族的住房需求。

從各區域月度租金價格來看，南山區8月租金99.79元/㎡·月，排名第一，環比上漲5.43%；其次為福田區，97.33元/㎡·月，環比上漲3.33%；再次為羅湖區，83.77元/㎡·月，環比下跌2.11%；租金最低依然為龍崗區，45.60元/㎡·月，環比上漲3.26%。