2019年：房貸利率重回7%，中國樓市的死期？

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2019年，房貸利率將重回7%時代

作者：拾葉

不得不說，近幾年由於國內寬鬆的貨幣環境和房貸利率打折的優惠。很多投資者已經麻木了，認為未來相當長一段時間都是大放水和低利率的貨幣環境。

對此，筆者也曾多次發文和在論壇告誡：未來一段周期貨幣是緊縮，不是寬鬆！利率是加息，不是降息！

那麼未來，我們央行的基準利率會到哪裡？

筆者告訴你：會在3.5%-4.25%的這個區間里，也就是比美聯儲目標利率再高一點。

我們看看過去二十餘年，央行的基準利率和中長期貸款利率，也就是房貸的利率走勢：

再看看利率的折線走勢圖：

如圖所示，在過去的二十多年裡，我們國家的中長期貸款利率絕大多數時間是在7%左右徘徊波動，而最近兩年中長期貸款4.9%的低利率未來即將要消失了。

三年後，如果我們的存款基準利率在3.5%-4.25%的這個區間里，再按照央行近幾年一直以來執行的3.4%-3.6%的利差來計算，未來五年以上中長期貸款利率，也就是我們的房貸，應該在6.9%-7.85%這個區間帶內。

那接下來，算算三年後你的房貸變化吧。

以二線城市購房需貸款100萬，享受到了銀行9折利率優惠的等額本息案例分析。

2017年初還款情況：

2019年底還款情況，我們取7.3%這個區間中位值，9折利率是6.57%計算一下：

以貸款100萬分30年等額本息還款方式：

現在月均還款5013元，三年後月均還款6366元，每月多支出1353元，即月供還款漲幅高達27%！

對於房價啟動之後買房的剛需來講，這個壓力的確有些大，一千多元基本是一個二線城市工薪族一個月的伙食費支出，特別是首付款已經把家底都掏空的家庭來講，多一分支出都是對家庭生活質量的削減。面對未來的加息壓力，筆者給的建議就是好好工作，提高工作技能努力多賺錢。

而對於炒房客來講，未來面臨的困境是，由於目前一二線城市不斷推進的限賣政策，手裡的房屋幾年內無法出售，而不斷上漲的還款壓力極有可能導致一批炒房子資金鏈斷裂而引發炒房客群體崩盤事件。對此未來必定會發生的事件，筆者只能說一聲，No zuo no die！

三年後，大家一起來迎接房貸「7%」時代吧！

2019年：樓市的死期？

最近，一種說法在坊間流傳：NB哄哄的樓市，12道金牌都喚不回的樓市，將在2019年崩潰。

殺手是美聯儲，當然你也可以說是川普，或者耶倫。手段是：持續不斷的加息，以及縮表。

其中的邏輯是這樣的：美聯儲2015年12月啟動的這一輪加息，已經加了三次，每次0.25個百分點。從今年開始，將進入快速加息階段，並可能在年內啟動縮表。

一般認為，美聯儲至少還要加息8次以上，最終將聯邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。

然後就是一道簡單的算術題：在美國聯邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時候，首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國聯邦基金利率是0.75%到1%，不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉而維持基準利率。

所以，如果美聯儲把利率提升到3.5%，的房貸利率會上漲到7%以上，弄不好會達到7.4%。

利率之所以會跟著美元上漲，是因為川普綁架了人民幣，他通過打貿易戰的威脅，讓穩定匯率。要穩定匯率，必須保持中美之間的利差，否則熱錢無利可圖，必然千方百計出逃。

若央行加息，將給房奴帶來巨大影響。以500萬、30年的商業房貸計算，假設是首套房、利率打9折。以後即便是加息，折扣一般不會取消，那麼我們可以計算出加息前後的負擔變化：

如果按照目前4.9%的基準利率，則500萬、30年、利率9折的房貸，等額本息月供是25068元；

如果按照新一輪加息峰值7%的基準利率，上述房貸的月供將增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。

每月增加月供5881元，這對於工薪階層來說，壓力是相當巨大的。

上圖是最近20年「5年期及以上貸款利率」（也就是商業房貸）的走勢圖，可以看出，整體利率是走低的。1999年以來，有過兩次加息周期、兩次降息周期。

兩次加息周期的高點，房貸基準利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點，分別是5.94%和4.90%。其中，5.94%對應的是金融風暴之後「四萬億」的大放水，2009年當年廣義貨幣M2暴增27.7%，房價大漲；4.90%對應的是剛剛過去的房地產大牛市，中心城市房價一年幾乎翻倍。

而兩次利率高點的時候，房價受到了顯著壓力，尤其是2011年之後、2014年末之前。

上述歷史告訴我們幾個重要結論：

第一，利率的確對房價構成重要影響，降息是樓市大利好，加息反之。

第二，每當經濟出現問題的時候，官方為了保就業就會出台刺激政策，這時候房價就會暴漲。所以，房價上漲往往不是經濟繁榮帶來的，而是經濟蕭條帶來的。因為看空經濟而看空「人民幣計價的樓市」，是搞錯了基本邏輯。

第三，長期看，利率是不斷走低的。

對於第三點結論，有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣，他們都是這幅的德性。

上圖是美元過去30多年的利率，利率最高點出現在里根時代，當時美國通脹嚴重，而通脹嚴重跟幾次石油危機有關。從大趨勢上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返5%以上，非常困難。

上圖是英鎊的利率走勢。

上圖是日元的利率走勢。

上圖是澳大利亞元的利率走勢。

上圖是新加坡元的利率走勢。

看出門道了嗎？這裡面有美元「帶路」的因素：因為美元利率不斷走低，所以全球主要貨幣的利率走勢也不斷走低。

那麼問題來了：美元利率為什麼會這麼走？其實也很簡單：因為打仗，因為美國要充當世界警察。

美國大量財富花在「全球維穩」上了，所以就需要不斷刺激經濟，適度超發貨幣，最終導致美元利率不斷走低。當然，這裡面也有政體的原因，各國執政黨都要追求短期政績以換取選票，所以刺激經濟成為常態，所以利率走低是大趨勢。

換句話說，全球各國的貨幣都在比著貶值，這帶來了長期利率的走低。這種趨勢未來會改變嗎？恐怕很難。

所以，我們不能簡單得出美元持續加息，人民幣為了維護匯率穩定，就必須亦步亦趨，最終2019年房貸利率會重返「7時代」，樓市必將崩潰的結論。

第一，全球主要貨幣，其長期利率都在走低，在圖表上是一浪低於一浪，沒有那麼容易通過加息創出歷史新高。除非出現百年難遇的通脹。

第二，央行不是美聯儲的影子央行，在美元不斷加息過程中，人民幣會跟一段時間，如果跟不上，就肯定會放棄。因為的經濟周期跟美國不同步，美國欣欣向榮，面臨通脹壓力；而CPI目前只有1%多一點。

但美元快速加息，仍將會給樓市帶來顯著的「利空」影響，將導致央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來兩年樓市會在成交量上入冬，熱點城市的房價會高位橫盤，甚至出現微跌。

由於已經把房地產調控權下放給了地方政府，所以一旦遇到經濟困難，放鬆調控是必然的。因此，期望出現「人民幣計價」的房價大跌，是很難的。至於「美元計價」的房價下跌，則是完全有可能出現的。

當人民幣跟不上美元的步伐的時候，瞬間大幅度貶值就可能出現。在匯率和社會穩定之間，你覺得政府會選擇誰？

你需要聽到樓市不同音