上海，一座永遠在更新中的城市

[ 導讀 ]

上海城市更新的過去與未來

根據上海市總體規劃， 2040 年上海的常住人口將控制在 2500 萬左右，而目前上海常住人口已經達到 2400 多萬；另一方面，上海的城市規劃已提出建設用地零增量，力求負增長的目標，這意味著上海將不得不通過城市更新路線獲取更多發展空間，從當前的現狀來看，城市更新已在上海的城市發展中發揮著不可替代的作用，本期我們就結合上海城市更新進程與大家一起探討一下上海城市更新的過去與未來。

上海城市更新進程的五個階段

上海的城市更新從最初的小規模拆除重建，到經歷大規模的棚改，正逐步向綜合改造城市功能邁進，這一進程大致可以劃分為五個階段：

資料來源：公開資料 克而瑞諮詢製表

第一階段：上世紀 90 年代以前，以小規模拆除重建為主

90 年代之前的上海舊改以舊住房成套改造、平改坡及綜合平改坡、舊小區綜合改造等方式居多，單個改造項目規模並不大，方式也單一。

第二階段： 1992-2000 年，大規模棚改唱主調

1992 年，上海市第六次黨代會提出，到 20 世紀末，要完成 365 萬平方米的棚戶、簡屋改造，住宅成套率達到 70％ ，由此拉開了上海大規模舊區改造的序幕。

第三階段： 2001-2010 年，拆、改、留並舉，開始重視歷史保護

2003 年 1 月，上海開始施行《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建築保護條例》； 2004 年 9 月，上海市政府發布《關於進一步加強本市歷史文化風貌區和優秀歷史建築保護的通知》，這也成為上海城市更新中開始重視歷史建築和歷史風貌保護的分水嶺。在改造方式上，也由先前較為單一的「破舊立新」變為「拆、改、留」並舉。

第四階段： 2011-2015 年，棚改與歷史保護並重

彼時，國家「棚改」新政全面助推，上海市政府也印發了《關於貫徹國務院推進城市和國有工礦棚戶區改造會議精神加快本市舊區改造工作的意見》，明確了新的舊改工作目標和任務： 2010~2012 年中心城區完成約 240 萬平方米二級舊里以下房屋改造；繼續開展舊住房綜合整治；積極推進歷史建築和風貌保護街區保護性改造和整治。「十二五」期間中心城區完成約 350 萬平方米二級舊里以下房屋改造。

第五階段： 2016 年以來，轉變改造方式，注重產業轉型與功能提升

《上海市城市總體規劃（ 2016-2040 ）》公布，明確規劃建設用地總規模「負增長」要求，全市規劃建設用地總規模控制在 3200 平方公里以內。在產業轉型和土地收緊雙重約束背景下，未來上海的城市建設發展將以城市更新為主導的存量土地挖潛，通過土地利用方式轉變倒逼城市產業轉型與功能提升，以實現全球化背景下上海城市功能提升和經濟可持續發展。

房企參與上海城市更新實踐

在上海的城市更新進程中，房企一直扮演著重要角色，其中比較典型的代表主要有萬科、上海地產、新湖中寶三家。根據企業自身特點與性質，每家房企的參與形式也不盡相同。

資料來源：公開資料,企業官方 克而瑞諮詢製表

萬科：布局上海中心區域，完善多元化產業

自從轉型「城市配套服務商」以來，萬科在上海所參與的城市更新更多的是契合其本身的多元化戰略業務布局，同時也是其多元化業務的具體實踐。從業務上來說，主要涵蓋了文化、醫養、產業、物業等板塊的布局，這些領域的代表實操案例主要有三個：

哥倫比亞公園：這是萬科在上海城市更新中的重要項目，位於上海長寧區，包括 1930 年建成的孫科別墅和 1924 年建成的美國哥倫比亞鄉村總會兩棟歷史保護建築。萬科計劃在實施歷史建築修繕的同時，堅持歷史建築保護+文創產業聚集+存量資產增值的改造方式，將其打造成一個周邊城市居民步行即可到達的功能複合型開放式活力社區，包含文創、辦公、餐飲、時尚等更為豐富的業態。

張江國創中心：萬科張江國創中心是由一棟工業廠房改造而成，由張江文控與上海萬科共同開發建設，是目前國內最大單體的眾創空間，涵蓋總部經濟創新辦公、創新孵化加速成長、空服中心、研發機構 4 大核心功能，以智能製造產業為基礎，涵蓋了「智能裝備、人工智慧、文化創意」三大領域。

張江國創中心

望年薈：這是萬科布局養老產業的代表案例，由一棟商務辦公樓改造，萬科、上海地產共同注資占股，引入上海中醫藥大學附屬岳陽醫院，將專業公立醫院嵌入養老機構，向社會開放。在運營管理上，則由上述三家合資成立的上海申養公司開展。

申養·望年薈效果圖

上海地產：依託國企背景，配合政府開展城市更新

作為國企，上海地產在城市更新中主要扮演的角色為搭建平台，配合政府完成相關改造工作。其參與的城市更新類型包括中心城區舊區改造、工業園區置換升級、城中村改造以及歷史風貌區保護。

在中心城區舊區改造方面，上海地產參與了黃浦江兩岸開發，主要改造目標是將黃浦江水岸沿線的港口運輸功能轉變為服務於市民健身休閑、觀光旅遊的公共空間和生活岸線，同時對沿江歷史街區、歷史建築進行保護性更新改造；在工業園區置換升級方面，上海地產嘗試通過 PPP 合作模式對金山區朱涇鎮進行改造，改造方向為特色小鎮；在城中村改造方面，上海地產參與了寶山顧村拓展區新顧城項目與浦東新區三林鎮楔形綠地項目，其目標是對現有項目進行環境、功能、形態上的綜合改造，以提升區域整體功能。

朱涇鎮改造效果圖

新湖中寶：以舊改方式參與，達成布局上海市場目的

新湖中寶布局上海舊改已十餘年，已開發明珠城、青藍國際等項目，其所參與的舊改項目均位於內環以內，在上海激烈的土地市場競爭中佔據了優質資源。普陀區新湖明珠城和閘北區的上海新湖青藍國際是上海 365 舊城改造的重點項目，新湖中寶由此獲取了上海核心區土地資源，強化了其在上海的城市布局。

上海城市更新未來展望

在上海第六次規劃土地工作會議上，市委書記韓正曾明確提出了「上海規劃建設用地規模要實現負增長」，這標誌著上海進入了更加註重品質和活力的「逆生長」發展模式，新的發展模式也要求與之對應的城市治理機制與城市更新方式。

重視空間重構與社區功能提升

按照「十三五」規劃，上海將有 5000 萬方的舊改計劃，平均每年推進 1000 萬方舊改規模，這意味著上海中心城區將借舊改契機釋放更多空間，如何對這些空間進行重構，從而最大限度發揮稀缺空間資源，是未來上海城市更新所要面臨的首要課題。與此同時，在社區打造上，應更為關注生活方式和品質，以人為本，強化社區功能改善，圍繞社區構建綜合生活圈，增強公共空間的品質和人性化的城市體驗。

加強歷史建築與歷史風貌區保護

上海是一座擁有很多歷史建築與底蘊的城市，這些建築是上海城市的見證者與城市的有機組成部分，其所代表的文化則是上海的無形「生命力」，在城市更新中要加強對這些優秀歷史建築與風貌區的保護。上海目前正在開展成片保護歷史街區計劃，將更加關注公眾參與和社會治理，加強歷史建築的空間重組過程以及城市更新中的利益分配。另外，隨著科技的發展，對歷史建築與歷史風貌區的保護也亟待更多創新方式與手段。

注重文化建設，提升城市內涵

文化是城市的靈魂，城市的一個重要功能是文化積累與文化創新，注重文化建設，也是上海城市更新所需要考量的重要任務。在更新過程中，將文化、藝術注入城市空間，用文化來引領城市更新，可以提升城市品質，也可以提高市民品味與修養，營造上海兼具歷史底蘊和現代氣質的城市稟賦。

政策的持續跟進與優化

在城市更新進程中，政府起著主導作用，通過出台政策來支持或矯正更新過程中的優劣勢，可以使城市更新向更科學、更持續的方向推進。比如，舊改作為政府主導的更新模式，由於投入資金大，牽涉問題複雜，在制定更新政策時需兼顧對開發商的吸引力與民眾的可承受度；對於工業用地，原權利人除了重新收儲之外，直接參与轉型開發的三種途徑均要求非常高的自持比例，儘管政策旨在保證更新質量，但無疑也加大了更新成本，也需設計更能加快更新效率的政策。

另外，對歷史建築與歷史風貌區的保護也離不開相關政策與條例的規範。

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企業聚焦

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