市場月報｜供應不濟，成交繼續下滑，9月「旺季」難啟

文／克而瑞研究中心

8月，房地產市場持續低迷，一方面，供應量依舊維持在較低水平，同、環比雙雙下行，仍是成交不振最大制約因素；另一方面，多城市網簽環節加以嚴控，市場數據難免「失真」，較難反映當下市場熱度。而土地市場依舊活躍異常，隨著租賃住宅用地在一二線城市大批量供應，土地成交呈現量平價跌走勢。

供應：整體新增量環比下降17%
深圳、合肥、蘇州倍增

8月，28個重點城市商品住宅新增供應量環比下降17%，同比減少31%。受季節因素影響，7、8月都是傳統銷售淡季，疊加熱點城市預售證審批愈加嚴苛，兩方面因素共同導致供應量持續走低。

一線城市同比下降27%，上海新增供應僅12萬平方米，創近年來單月新低，北京、廣州雖然環比企穩、均實現正增長，但絕對量仍處低位，唯獨深圳加快預售審批，新增供應驟升至95萬平方米，刷年內新高；二、三線城市供應量持續回落，同、環比分別減少31%和20%。重慶、青島、寧波等市環比腰斬，成都、瀋陽兩市環比跌幅多達80%。這與地方政府從緊執行限價政策不無關係，預售證難拿漸成市場常態。唯有合肥、蘇州環比增幅皆超120%，佛山、鄭州等新增供應絕對量也創年內新高。

成交：整體成交量同比跌幅擴大至40%
一線城市尤甚達63%

8月，受制於供應持續低迷，成交量依舊維持在較低水平，28個重點城市成交量環比下降6%，環比跌幅略有收窄，但受去年同期較高基數影響，同比跌幅進一步擴大至40%。

一線城市環比下跌3%，同比銳減63%。北京、上海和廣州成交量同比均大幅回落，市場熱度較去年同期相差甚遠，主要還是受極低供應量影響。深圳市場因供應增加而成交量顯著放大，以華潤深圳灣悅府為例，開盤推出350套房源，銷售均價12萬/平方米，當天去化率達75%。不過，受備案延遲等多方面因素影響，成交數據尚未得以體現。

二三線城市環比下降6%，同比減少36%。各城市成交表現不一，可以簡單概括為以下幾點：其一，成都、杭州成交量持續高位運行，杭州房價更是快速上揚，已超越2.5萬/平方米「警戒價」；其二，南寧、貴陽等市成交量同、環比雙雙上行，調控政策相較寬鬆；其三，長沙、鄭州、無錫等市大幅回落，同比跌幅超50%；其四，南京、常州、天津等市同、環比雙降，南京更是環比下降52%，主要還是受結構性因素影響，新推案項目均位於高淳、溧水、六合等遠郊區域，去化表現平平，成交量大幅回落也屬正常現象。

庫存：供求比漲跌各半
超過半數城市庫存明顯回升

8月，多數城市供求比持續低位運行，上海、寧波和福州不足0.3，說明熱點一二線城市成交不振主要還是受極低供應量影響，新增購房需求依舊堅挺。受制於地方政府嚴控網簽，深圳、鄭州、無錫等市供求比升至高位，並有進一步加劇的趨勢。不過，合肥供求比直線提升，現已升至4.42，市場風險值得警惕。我們認為合肥乃是市場變化的重要風向標，下一輪市場調整期或將率先由合肥開啟。

多數城市庫存量明顯回落，重慶、杭州、武漢等市降至歷史低位，同比跌幅超50%。因網簽受限，深圳、鄭州、無錫等市同比有所回升，庫存風險尚在可控範圍內。合肥同、環比雙雙上行，漲幅明顯高於其他城市，庫存風險不容小覷。受制於成交持續低迷，北京、無錫、福州等市消化周期超18個月警戒線。與此同時，杭州、武漢消化周期降至3個月以內，房價猶存較大的上漲壓力。

成交結構：中低檔

佔比回落

京滬深市場高檔產品佔比較大

從價格段分佈來看，上海中低檔、中檔產品成交比重均有回落，北京低檔產品比重環比上升5個百分點，但中低檔產品有相同幅度下降。此外，深圳中高檔、高檔產品佔比依然較高，超過80%，中高檔產品市場佔比增加6個百分點。總體來看，京、滬、深市場高檔產品市場仍占較大比例。

從面積段分佈來看，120平方米以下產品，除上海有明顯下滑外，其餘城市均有所上升，其中上海90平方米以下產品下滑超9個百分點。而北京則是120-144平方米的產品下滑程度最大，下降幅度達12個百分點。同時，深圳90平方米以下產品佔比仍保持在50%以上，且較上月仍有上升趨勢。

土地成交環比量平價跌
租賃住房用地開始批量供應

8月份，從CRIC監測的300城經營性土地成交情況來看，成交建築面積3270萬平方米，環比持平，同比下跌11.5%；成交總價1935億元，同、環比分別下降17.7%和23.6%；成交均價方面，一線城市成交均價持續走高，環比上漲了35%，但受到成交面積限制，一線城市地價上漲並未帶動總體平均地價的上漲，本月土地價格大幅回落，降至5919元/平方米，恢復至年內平均土地成交均價。土地成交的平均溢價率並未大幅回落，環比僅下跌4.7個百分點，一線城市本月平均溢價率18.6%，二線城市土地溢價率37.7%，環比微降2.8個百分點；三線城市本月平均溢價率33.4%，環比下跌29個百分點。

分能級來看，一線城市成交建築面積225.11萬平方米，同、環比均大幅下降，降幅分別為41%和46%，佔總成交的7%。

二線城市成交面積環比微降2%，成交建築面積2289.33萬平方米，土地成交均價環比回落至5007元/平方米，降幅達到28%，受單價影響，成交金額下滑至1146.37億元，環比下跌29%。

三四線城市成交面積755.1萬平方米，同、環比分別大漲65%和31%，土地均價5159元/平方米，環比回落21%，再度高於二線城市的土地成交均價，成交總金額389.57億元。

綜觀：「金九」成交回升幅度有限
二三線城市郊縣將成推地主力

我們認為，傳統「金九」成色仍在於推案力度，成交量將隨供應增加而企穩回升，但幅度非常有限，主要在於熱點一、二線城市預售證審批難言實質性寬鬆，供應低迷走勢難改。

從土地市場來看，整體成交走勢平穩，三四線城市佔比上漲，核心區域地塊出讓苛刻程度大幅上漲，以此避免新地王的誕生；二三線城市中部分熱點城市的主力成交也並非來源於市區，而是周邊郊縣，土地供應量雖然增加，但市區地塊的競爭仍舊較為激烈。

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