【王老師評論】承題、破題、解題 ——南京物管第六評

撰文：王發祥 霄飛工作室客座研究員

一、有勇氣直面迴避不了的問題

早在2008年國家住建部頒發《住宅專項維修資金管理辦法》之時，業內就有人對「應急使用」表示疑慮。匯總起來，這些意見大體集中在兩個層面：

一方面是認為開闢了應急使用通道，會造成一定程度上維修資金的冒領和挪用。

另一方面是認為維修資金通過應急通道會大幅度使用，造成小區短期內不得不面對資金「續籌」的問題。

就筆者個人的觀點，首先是支持維修資金監管部門出台合理的應急使用制度，特別是在當前維修資金普遍使用比例不高的客觀現實面前，對於一些特殊情形開闢應用使用通道，既有利於維護業主的生命財產安全，也可以加大維修資金作用的發揮。在北京市住建委頒發的《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》中，筆者看到，針對應急使用中可能出現的種種問題，北京市建立了相應的追責機制，令人欣慰。但同時，對於這樣一項制度的未盡之處，筆者也懷有擔憂。

正如前文所述，維修資金使用的整個過程，並不只是資金的划轉工作而已。從維修責任的界定、維修方案的制定、施工隊伍和產品的選擇、合同談判與定價到維修工程過程的監督以及維修項目竣工后的驗收，這是涉及一系列管理與決策過程的綜合問題。如果這些事都不交由最後的出資方——業主來做，而是由政府監管部門代勞，那麼勢必加大行政監管的成本與風險。

特別是這樣的制度如果運用不當，對於業主而言，維修資金決策權力被侵犯的同時，也意味著他們所應承擔的責任被一併免除了。

二、開闢「綠色通道」是破題大思路

目前全國大中型以上城市在破解維修資金使用難方面的一個普遍做法是開闢使用「綠色通道」，大多是依據國家住建部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條規定的「應急使用」，所創設的「迴避」徵求「三分之二」業主意見的相關制度。

以北京市為例，《北京市物業管理辦法》和北京市住建委近期出台的《關於簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》就規定，「實施應急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需經住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，但業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置就專項維修資金用於應急維修的有關情況告知業主」。

這些應急維修項目包括了「屋面防水損壞造成滲漏」等六種可能會危及人身財產安全的情形。

三、社會治理：辦法總比困難多

業主自治，救近火也得找遠水。

有時在與資深同行市物業辦副主任徐成交流維修資金使用以及業主自治問題時，達成許多共識。

筆者所持觀點是，應當通過加強對業主自治組織的協助與扶持，從根本上解決業主自治活動低效率的問題。

在此基礎上，就不會再存在所謂的維修資金「使用難」了。雖然這樣的觀點常受到「遠水救不了近火」的直接批評，但筆者堅持認為，維修資金使用只是當前業主自治問題反映出的一個點，而解決眾多物業管理活動中出現的問題，都必須回到解決業主自治這個起點性問題上來。

在維修資金使用問題上，南京市的一些做法體現了加強業主自治活動指導的思路，在這裡簡單列舉：

一是指導小區業主大會制定「應急使用方案」。即由資金監管部門會同相關街道，對小區進行指導，通過召開業主大會會議，把維修資金應急使用方案「寫進」小區的管理規約和業主大會規則，當應急事項發生后，主管部門可按照小區的相關文件約定撥付維修資金。

二是通過建立業主小組制度，充分縮小業主議事表決的單元。通過以樓幢、單元等可以劃分的最小單位為基礎，建立小區內的業主小組。業主小組可以決定本小組範圍內所涉及共用部位共用設施設備的維修及資金使用，從而縮小徵求業主意見的範圍。

三是嘗試建立業主代表大會制度，降低業主大會決定「門檻」。以2013年5月實施的《江蘇省物業管理條例》為上位法依據，近期南京市正積極探索嘗試建立住宅小區業主代表大會制度。通過將原先的「一戶一票」制改變為業主代表「代議制」提高業主大會議事效率，降低決議「門檻」。

南京市在維修資金使用方面的一些嘗試與突破，基本都是建立在充分發揮業主自治作用這個基礎上的。

在物管行業浸淫多年頗多真知灼見的徐主任認為，在維修資金工作方面，如果我們只是希望解決錢用不掉的問題，而不關注業主自治，那麼很快，也許我們需解決的就不是「使用難」，而是「續交難」了。

其實大南京市民幸福指數提升有個漸進過程，當下的關鍵是眾多群眾看到日益滿滿的改善……

【王老師評論】從維修資金使用難說物管堵心事——物管第五評

【王老師評論】陽光下盲點的透析——物管第四評：南京老舊小區

【王老師評論】當前南京物業管理凸顯問題——三評物業經營艱難具象及緣由

供職南京政府機關三十多年，二十多年仲裁閱歷。業內資深人士，城建房產界老筆桿，經濟法專業背景，愛好古典文學，藝術，擅長書法。文章涉獵文史，政府經濟管制，商貿流通，市場研究等，廣為閱讀併流傳。