市中心的老房子到底是價格窪地，還是投資毒藥？

濟南目前的房子往著新區漲啊漲，我們知道西客站，新東站，唐冶，雪山，長嶺山，漢峪，文庄，等很多對於老濟南人也不了解的新新片區。

許多濟南土生土長的人，卻是安土重遷，覺得市中心各種的好，有泉，有公園，有大明湖，有便利的公共交通，有好的學校配套。

但是除了一些比較著名的學區房，我們卻發現，往往從市中心竟然能夠撿到漏，而且面積小，單價相對低，現房，總比買新區靠譜點。

那麼作為市/區中心的老房子，特別便宜白菜價，我能不能買來投資？將來有沒有升值空間？

首先，一定要明確一個概念，真正值錢的只有土地+公共配套。城市不動產的價值，來源於所處區位、所站的位置、所處的經濟、政治地位；同樣，不同區位的價值，取決於公共服務的水平。

土地=土地成本

公共配套=教育、交通、科教文衛等等（也可以理解為購買城市的股票）

市中心白菜價老房子能不能買？買來投資以後有沒有機會賺？

既然已經知道老房子=土地的錢+公共配套

那我們將這個問題分解一下，從土地和公共配套的變化來看未來的投資預期：

市中心的土地會不會變的更值錢？市中心的公共配套會變得更不更豐富？

這樣，會變得更加清晰一下

1.只有少數幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終。比如北京、上海等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。而且為什麼尤其是北京不能建？北京政府部門會遷么，就算市政府會遷，中央政府怎麼辦？zf的大佬們都住在市中心，你讓他們的孩子上學跑新區？只能是老市中心不可能變！

2.而在全國333個地級市中，至少有300個城市的中心老區，都會以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。

市中心的遷移，是老房子老小區最大的敵人。

新區越金貴，老的市中心就越破敗，這個時候買老中心的老房子，大概率被套死，沒有賺錢的可能性。所以我們在看美國的老友記的時候，在看美國的生活大爆炸的時候，一開始工作的屌絲們住市中心，而一旦工作有了一定的積蓄就跑到新城買別野了。

所以，針對【市中心白菜價的老房子，到底是價格窪地，還是投資毒藥？】這個問題，可以給出第一個結論：

1.市中心不會大範圍遷移的城市，或者說我們可以看下是政治中心不會遷移的城市，老小區會越來越貴，白菜價當然不是白菜價。

2.市中心會遷移的城市，在新的中心配套、交通以及教育都會遷移，那原來市中心的老房子和老小區，會大概率成為「貧民窟」般的存在，這是一個逐漸發展的過程，以史為鑒。

如果在超1類城市，老房子完全可以買，只要不太貪，有得賺就及時出手，尤其是帶好學區的老房子，也是可以值得投資的，但是就比如北京、上海，甚至濟南的芙蓉街那附近的老房子。。。成為了被保護的文物，居住可以，但是。。哎。

如果在2類城市，誰買誰被套。當然那種好學區的老小區不是白菜價，被套的概率也基本沒有。

然後，我們再來討論下一個問題：

為什麼市中心一旦遷移，老城區就容易變成「貧民窟」？

這跟城市的實力有關，與政府的稅收分配有關。

公共服務是城市土地價值的唯一來源。無論是交通、醫療、教育、道路、綠化等等，這些都是土地價值，也都是為什麼土地拍賣價格有高有低的原因。同樣，我們也明白，一個城市的預算是有限的，不可能面面俱到，所以，才會有投入多的，有投入少的。

同樣，我們要了解，一個城市的發展如果中央不給錢，那就只能指望地方自身。1994年的分稅制改革，極大地壓縮了地方政府的稅收比例，但是，留了一線，就是土地收益。

土地財政的本質是融資而非收益，土地私有的城市，公共服務的任何改進，都要先以不動產升值的方式轉移給土地所有者，然後政府通過稅收體系，才能夠將這些外溢的收益收回。

在，居民購買城市的不動產，相當於購買城市的「股票」。這就解釋了為什麼的住宅有如此高的收益率——因為住宅的本質就是資本品，除了居住，還可以分紅。不僅分享現在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增服務帶來的租值。

有實力的城市攤大餅，實力不足的城市搞新區。

這裡的實力，主要指經濟，和人口的吸附能力。

下面我們用圖片，給大家更直觀的感受：

1.牛逼點的城市搞發展，就像攤大餅，四面同時擴張，越攤越大，而中心也越來越貴。

比如北京，天津。看下圖就能發現，中心貴，越往外越便宜，一層一層的遞減。

北京是最典型的例子，北京的中心，是故宮，因為中心沒有遷移過，所以故宮周圍的房價，建國以來一直都是最貴的。

於是，我們才會看到，在北京，住燕郊的想搬6環，住6環的想搬3環，擠破頭往中心去，因為北京的中心集中著全最牛逼的資源，清華、北大，各種博物館，大劇院，圖書館，最最最優質的學校。

大家都想住配套最全的內環=中心土地稀缺=市中心老房子貴

這些地方，老房子的結局就一個字，貴。哪怕比不上新房，但是3環老二手房也大概率比6環新房要貴的多。（文物保護是特例）

而實力沒那麼強的城市，則是另外一番模樣。

2.實力沒那麼強的城市，攤不起大餅，只能搞一個新區，先搞活一個新區，再搞下一個新區，直到四周的新區都搞活。

比如合肥，比如鄭州，比如濟南，這樣的城市，往往會把新區的房價先搞起來，以點帶面。

一個搞政務區，一個搞鄭東新區，一個搞CBD，房價都比老市中心高得多。

而且這些新區，都處於曾經鳥不拉屎的遠郊，如下圖。

合肥曾經的市中心是廬陽區，02年開始建政務區以後，市中心逐漸遷移，政府機關醫院學校都開始搬家，於是到現在，新中心政務區的價格，遠高於老中心廬陽。

而鄭州更明顯，鄭州的市中心，曾發生過3次位移。

30年前，鄭州的市中心在 ① 二七紀念塔。二七區，目前均價1萬3。

15年前，鄭州的市中心在 ② 金水路紫荊山廣場。金水區，目前均價1萬7。

而現在，鄭州的市中心在 ③ 鄭東新區CBD。鄭東新區，目前均價2萬1。

顯而易見，在這類中心遷移的城市中：

最新的市中心，價格最高，次新的市中心，價格較高，最老的市中心，反而價格最低。

這類城市老房子老小區的結局就是，曾經居住在舊中心的精英階層，逐漸搬到新中心，老中心逐漸成為出租屋，群租房，老破舊，外來人口多，相對混亂的代名詞。

其實，人們想住市中心的決心，從來沒有減弱過。

發生變化的，一直都是城市的「市中心」。

所以，針對【市中心白菜價的老房子，到底是價格窪地，還是投資毒藥？】我們給出第二個結論：

市中心的房子，永遠都是片區內最貴的。但是市中心會動。

或者說一直不變的實際上就城市配套。

因為市中心一直在變化，但房子的位置卻不變，總有一天，曾經繁華的市中心，會變成非市中心，最後甚至淪為寂寂無聲的「貧民窟」。

同樣，也可以反向思考。如果買房，就要追著新區買，追著未來的「市中心」買。

這一點國外曾經也發生過，白人住郊區別墅，黑人住市中心公寓。

在這類城市中，郊區別墅貴，中心公寓便宜。

其實這個問題，比我們早發展幾十年的美國已經給出了答案。

仔細回憶一下看過的美國電影或者電視劇。

比如蜘蛛俠，他嬸嬸住在鄉下，而他自己住在城裡一個很破舊又狹小的老公寓裡面，總是經常被房東老太催繳房租，並一再威脅要趕他出去。大反派則在郊外住著豪宅。

當幸福來敲門裡面，威爾史密斯在一開始落魄的時候，也是住在城市裡面一個很破舊的公寓裡面，而他的客戶都在郊外住著大房子。

無間行者裡面，小李子舉著手槍抵著馬特達蒙那一幕，他們去的那棟樓也是髒亂差，黑暗潮濕的不行。

絕命毒師裡面老白最開始是住在郊外一個高檔別墅區，而市中心也是充斥著毒販。

而生活大爆炸裡面，幾個大學生因為沒錢，合租在一個市中心的公寓裡面。

這種例子其實太多了，稍微回憶一下完全可以對應得起來。

美國大城市的現在完全就是我們大城市的未來。

只有少部分城市，能有機會大城市化。

比如北上深，比如紐約倫敦東京，市中心房價就是越來越貴，就是能貴到天上去。有錢人就是喜歡住市中心大平層。

真正的大城市，頂級的大城市，永遠不會發生逆城市化，在這樣的城市中，市中心的老房子老小區，也能有自己的一片天。

永遠跟著城市發展的大趨勢走，才是最正確的選擇。

尤其是在買房這件事上，切忌逆勢而上，一定要順勢而為。

晚安。

本文核心內容來自張大大《市中心白菜價的老房子到底是價格窪地，還是投資毒藥？》，

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1.目標城市 2.目前房屋擁有狀況 3.家庭人員結構 4.購房目的 5.資金預算情況 6.所需購房類型 7.學區捷運房訴求 8.其它主要需求 9.想獲得哪方面的建議

我會根據你的情況給你一個相對靠譜的建議。當然，時間精力有限也許回答不完，不過這件事情我會堅持做下去，所以不用太著急。