搜狐焦點房大大支招：如何買到稱心房（2）

對於如何才能買到一套稱心如意的房子，上一期我們討論了政策、區域、價格三個因素，買房之前了解了購房資格后，選擇區域，對照手裡的預算選擇心儀的房子。但是買房要考慮的因素遠不止這些，本期房大大來跟大家一起分享下買房重要因素之交通、戶型、公攤。

1、 交通因素

如今人們的生活節奏真是越來越快，在選擇居住環境的時候，就不得不考慮這樣一些問題：離公司近否，上班是否便利，乘坐公共交通是否方便等，於是交通便捷的房子就成了眾多購房者的首選。

我們根據一些購房者的經驗，總結出以下幾個交通方面的參考因素：

1) 參考公交路線

現在好多上班族通勤都需要坐公交，成本相對也比較低。因此，高度依賴軌道交通的購房者在選擇樓盤之前，最好對當地的公交進行充分的考察，給自己多留一個出行的選擇。

2) 考察擁擠程度

現在好多城市的捷運，上下班高峰期客流量已經飽和，不少上班族都體會過擁擠之苦。建議最好在上下班高峰期實地體驗一下該段軌道交通的真實狀況，然後比較幾套購房方案，最後再做決策。

3) 了解樓盤與站點的距離

樓盤和交通站離得太遠，路上花的時間就比較長；但離得太近，人流擁擠造成擁堵和噪音污染，又直接影響到生活質量。樓盤與站點間的距離以控制在步行15分鐘之內為宜，這樣不僅避開了噪音和干擾，又不會造成乘車、步行都不划算的麻煩。

2、 戶型因素

其實戶型的好壞，評價標準有很多。一般來說好的戶型要包括以下幾方面：採光通風、戶型方正、動靜區分、乾濕區分、動線合理、尺寸合理等。

1)採光通風

採光通風性能好的房子可以有利於室內空氣的流通，並可以有效的杜絕室內空氣悶熱燥熱這一現象。這點主要看樓間距，樓間距太小，採光和通風效果都會比較差。

2)戶型方正

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。

那什麼是開間和進深呢？習慣上，我們把房間的主採光面成為開間(面寬)，與其垂直的稱為進深。也可根據房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。

進深與開間之比一般介於1:1.5之間較好。進深過大，開間過小，會影響戶型採光通風，房間內會顯得比較暗；而進深偏小，開間過大不利於房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。

3)動靜區分

動區是人們活動較為頻繁的區域，例如客廳、餐廳、廚房，應該靠近入戶門設置；而靜區則是指卧室、書房這些主要供居住者休息、相對比較安靜的房間，應當盡量布置在戶型內側。

4)乾濕區分

乾濕分區是指濕氣較重且較容易產生臟污的房間應與卧室等盡量分離。廚房是家居生活中最主要的污染源，雜訊、油煙油污、清洗污水等集中於此，因此廚房的布置要儘可能的靠近進戶門，遠離卧室、客廳。目前市面上的大部分戶型還是考慮到了乾濕分區。

5)動線合理

動線是指人們在戶內活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現順利轉換。戶內主要動線有三類，分別是居住動線、家務動線、來客動線。動線良好的戶型應該體現為從入戶門進客廳、卧室、廚房的三條線不會交叉。

6)尺寸合理

大戶型的高總價讓許多買房一族難以承受，因此市場中湧現出越來越多的小戶型、超小戶型、迷你戶型等等。戶型不能過小，也不能過大，卧室、客廳等超過了一定空間尺度反而會造成空曠感，降低居住者的舒適度。

以下幾個主要的尺寸建議：

客廳開間不宜小於3.6米。

主卧一般採用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等幾個尺寸，最小不得小於3.0×3.3。

次卧一般採用3.0×3.3、3.3×3.6。

廚房凈長不宜小於2.1米，凈寬不宜小於1.5米。

衛生間一般4平米左右，尺寸多為2×2、1.8×2.2。

3、 公攤因素

對於現在的商品房來說，公攤是一塊很大的面積。公攤面積要詳細的說起來，其實是一道複雜的數學題，不是每個購房者都能算明白這筆賬的。公攤面積怎麼算、公攤都包括哪些就要好好研究研究了，畢竟每平方都是錢啊！

公攤面積 = 建築面積 — 套內面積。公攤主要包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、共用牆體。簡單來說，公攤就是不屬於你，卻還得掏錢的面積，因此大部分人認為公攤越小越好。公攤越小，實際得房面積就越大，但相對應的公共空間也會越狹窄，也會一定程度上影響我們的生活質量。

不同樓宇公攤的比例也不一樣：7層以下住宅公攤率為7-12%；7-15帶電梯小高層住宅公攤率為15%-20%。15-30層的高層住宅公攤率為20%-27%，因為高層住宅往往帶有多個電梯間。別墅類的公攤率為1%-8%。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。

關於公攤面積，房大大要提醒各位購房者注意以下兩點：

1) 不要相信售樓部給出的公攤百分比。購房者要在購房初期注意對項目進行觀察，同一棟樓是一梯幾戶；單層房子是大還是小；是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯,公共設施、走廊有多少……這些雖然不能幫助購房者計算出具體項目的公攤，但可以對兩個項目之間的公攤大小進行對比。

2) 不要相信某些開發商打出「零公攤」的銷售噱頭。國家對哪些面積要計入公攤已經有明文規定，因此真正意義上的「零公攤」住宅是根本不存在的。