這個城市的房價不高，租金不低，卻鮮有人知！

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2016年以來，米宅考察的腳步踏遍了大江南北、長城內外。米宅提出了旗幟鮮明的「劃線」，原則上講，胡煥庸線以西的城市不做重點關注。

但是，人人都關注的紅海里未必遍地是金銀，人們注意力較少的去處也未必就沒有機遇。抱著這種思路，我簡單的考察調研了新疆維吾爾自治區首府烏魯木齊市的有關情況。

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米宅的腳步到新疆

新疆，在內地大多數人心裡只是一個旅遊符號。

被遺忘的廣袤疆土。事實上，新疆維吾爾自治區是陸地面積最大的省級行政區，面積166萬平方公里，占國土總面積六分之一。

新疆在全國的佔比 ▼

天山南北的廣大地區稱謂統一都是「西域」。直到清政府徹底平定準噶爾部叛亂之後，就將這一帶地區稱為新疆，取的就是「故土新歸」的意思。

新疆的地形，一般被概括為「三山夾兩盆」，也就是說山脈與盆地相間排列，盆地被高山環抱：最北為阿爾泰山，最南是昆崙山，而天山則居於中部，將新疆分為南疆與北疆兩部分。往南邊有一個塔里木盆地，往北邊則有準噶爾盆地。

三山夾兩盆▼

一般說來，北疆的氣候相對舒適，雖然降水明顯的比內陸地區要少，但是由於有著塔里木河以及天山雪水的灌溉，遍地綠洲，適宜人居，以及農作物耕種，經濟發展相對較好。而南疆則由於降水量少，水源稀缺，導致大面積的戈壁沙漠，相對經濟落後，土地承載力比較差。近幾十年的發展，也進一步加劇了這種態勢，使得北疆的經濟文化發展的程度明顯高於南疆。

新疆的首府烏魯木齊，是蒙古語的音譯，意思就是優美的牧場。地處天山北麓準噶爾盆地的南緣。烏魯木齊市三面環山。北部平原開闊，東邊是博格達山，西邊是喀拉扎山，南部是天格爾山。整個地區地勢由東南向西北逐次降低。

衛星圖上烏魯木齊「東南皆山、西北趨平」的走勢▼

近年來，烏魯木齊的發展也基本遵循了「東延、西進、南控、北擴」的發展戰略，城北、城西、城東成為城市發展的重點方向——畢竟，人類居住還是平原更適宜，建設成本也低太多。

烏魯木齊雖然地處邊陲，但是建捷運的豪氣干雲一點不亞於內地城市。目前，已經規劃了9條軌道線路和1條磁懸浮。其中，捷運1、2、3、4號線的一期工程已經開工建設，預計1號線於2018年12月投入運營。

烏魯木齊捷運線路規劃圖▼

2

新老城區有熱點

在建國之初，烏魯木齊建成面積僅十餘平方公里的範圍，跟內地一個小縣城差不多。

1957年，原烏魯木齊市第三區更名沙依巴克區。

1960年，建立天山區。

1961年，成立新市區，所以新市區並不那麼「新」。

1969年，原水磨溝工礦區更名為水磨溝區。

近年來，隨著新疆的發展，「一帶一路」等重要戰略的提出，烏魯木齊市也步入發展建設的快車道。

2007年，成立了米東區，將原米東縣納入市轄。

2014年，成立了頭屯河區（又稱經開區），確定了利用高鐵通過來帶動經濟發展的的規劃。

目前烏魯木齊市轄7區1縣，市域面積1.4萬平方公里，建成面積412.26平房公里。具體如下圖所示：

烏魯木齊市行政區域分划▼

其中，沙依巴克區、天山區、水磨溝區、新市區屬於核心老城區，乃是自治區黨委和政府機關所在地，學校、醫院、商業配套齊全；米東區、頭屯河區屬於新城區。烏魯木齊縣、達坂城區已經進入天山區域，屬於郊縣，未列入本次考察範圍之內。

沙依巴克區是烏魯木齊市中心城區之一，區內有友好、火車南站兩大商圈，旅遊資源也十分豐富，且是烏魯木齊市的陸路交通樞紐，交通地位相當於二七區之於鄭州。

而且，沙依巴克區擁有完整的幼兒教育、基礎教育、高等教育、職業教育、成人教育體系。截至2017年沙依巴克區有新疆師範大學、新疆大學（北校區）、新疆石油學院等高等院校5所，中等專業學校4所，普通中學23所，國小27所。也就是說，這個區相當於二七區的商業和高新區的教育做了加法。所以，沙依巴克區2017上半年的房屋銷售量和銷售金額都是各區的排名第一，簡直毫無爭議。

相比之下，同屬老城區的天山區的「機關味」就濃厚一些。這裡駐有自治區、烏魯木齊市黨、政、軍和新疆生產建設兵團的首腦機關，也有新疆國際大巴扎景區、二道橋市場、團結劇場、二道橋劇院及新疆民街，更有大小西門、中山路、大巴扎等商圈，是烏魯木齊市的政治、經濟、文化、金融中心，也是房地產開發最早地片區，更是各種機關大院、家屬區老樓最密集的區域。

目前政府正大力改造天山區老城區。

調查過程中發現，房屋成交量和總金額都不靠前的水磨溝區，在均價上卻遙遙領先。究其原因，水磨溝區相對於新建城區配套更加完善，生活出行方便，加之吸引了綠城、中海、萬科等大牌開發商進駐，形成了會展中心、紅光山風景區、希爾頓酒店等高端配套，再有捷運4號線等規劃的助力，於是吸引了不少投資客。

目前，烏魯木齊市在水磨溝區和新市區分別形成了紅光山會展新區、高鐵新區、城北新區三個活力樓市板塊。這三大新區也以「金三角」的陣勢撐起烏魯木齊樓市半邊天。

三個熱門板塊（會展、高鐵、城北）的位置示意▼

紅光山會展片區

按照烏魯木齊「打造面向中西亞區域的國際城市」的發展戰略，紅光山會展片區獲得了極高的規劃定位——「唯一的CBD（中央商務區）+CLD（中央商駐區）集合區」，目標就是將成為未來國際化城市的形象展示窗口。

這個片區里捷運4號線和7號線交匯，直達會展中心。整個會展片區匯聚了希爾頓酒店、綠地中心、大成爾雅、新疆財富中心、新聞中心、六館一心等諸多商務體系，形成了會展博覽、高端居住、外事交流、文化科技、旅遊餐飲、現代服務為一體的高端功能區域。

現在這個區域鋪開還不算太久，但發展軌跡大概可以參考鄭東新區。

居然在這裡也有綠城百合，也有「綠城廣場」▼

綠城、萬科等大佬紛紛在這裡下注。萬科建中央公園，而綠城則再次祭出綠城百合公寓，依然走他的低密度華府風。早先鄭東新區綠城百合4千塊一平的時候，大多數群眾看著東區的荒土望而卻步，直到今天飆到3萬才嗟嘆追悔。都說「降維打擊」，但是錯失過鄭州綠城百合的人，面對烏魯木齊的綠城百合三期每平14000元的價格，又有幾個能橫下心去追？

烏魯木齊綠城百合公寓內景▼

綠城百合的大盤規劃▼

高鐵片區

新疆極為廣大。公路運輸為主的年代，翻山越嶺馳騁戈壁往往曠日持久。而對於地廣人稀的新疆而言，高鐵的打通絕對是一件開天闢地的大事。下面這張地圖看起來似乎有點怪，但是它的比例卻是完全正確的——從北京出發，你以為已經到達西北重鎮西安了，可實際上，連前往烏魯木齊一半的路程都還沒有走完！這就是新疆遼闊到可怕的地方。

通向烏魯木齊的高鐵線路▼

政府將高鐵片區規劃為「集金融商貿中心、總部商務中心、生活服務中心、度假休閑中心為一體的中亞國際商貿金融中心核心區」。萬科、寶能、廣匯等大牌房企都在此布局，使得高鐵新城成了房屋品性的風向標。

三年以前的樓盤到今年，基本都上漲了超過100%。

高鐵片區規劃範圍▼

高鐵片區及周邊樓盤售價大致如下表所示▼

有時候覺得「太陽底下無新鮮事」這話太過分。但是仔細看看高鐵區這些樓盤的套路，都是奔著大底商、多寫字樓、高地標而去，和我大鄭州的高鐵片區還真是如出一轍。

烏魯木齊經開萬達廣場設計效果▼

烏魯木齊經開區寶能城設計效果▼

城北新區

與會展新區、高鐵片區的高房價不同，城北新區目前還算是個價值窪地，目前城北新區總體房價在5000元/平方米左右，動輒還爆出個每平四千的親民價，遠低於目前烏魯木齊平均房價（6500元），從而吸引了大量剛需和投資人群到此落戶，也反襯出這片區域的升值空間。

根據《烏魯木齊市城市總體規劃(2014-2020年)》草案，未來5年，烏魯木齊將在城市南北地區分別打造一個城市中心。其中，北部中心就在城北新區，主要發展行政、會議、體育等職能，計劃用5年到10年時間，建成面積約268平方公里的集居住、教育、文化、商貿等功能於一體的城北新區。換言之，這裡的不搞那麼多面向世界的高大上，定位就是居住區。

城北新區建設剛起步▼

目前北京路北沿線方向至青湖經濟開發區集合了多個大型城市綜合體項目，包括普通住宅和別墅，如君豪·御園、君豪·玉璽、陽光·恆昌萬象天地、綠地城、金科·廊橋水鄉、新疆總部基地等，這個窪地的商業配套還顯薄弱，但已經開始聚集物流和人流。

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全國猛虎本地狼

至2017年8月止，烏魯木齊房地產市場共有萬科、綠城、萬達、綠地、恆大、中海、金科7家全國TOP10房企進疆。其中，萬達、綠地、萬科、綠城已經駐高鐵片區和會展片區兩大熱門板塊。

目前，作為大央企的保利集團也洽談土地坐落等細節問題，準備正式進疆。

全國大房企的樓盤分佈如下圖所示▼

大房企的主要樓盤分佈▼

2017年排名前五的新疆本地的房地產開發公司如下表所示▼

這幾家公司開發的主要樓盤如下表所示▼

可以發現，本地開發商的產品大都面向剛需，與全國大型房企的產品相比，定位偏低，價格亦然。

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2017的新態勢

在內地大多數省會城市的房地產市場都猛踩剎車、進入「急凍」狀態的時候，烏魯木齊的房市顯得相當平穩。

一方面是投資平穩。2017年上半年，全市房地產開發投資完成108.93億元，比去年同期增長4.7%。 但是這其中，辦公樓投資保持快速增長，較去年同期增長34%；住宅投資與商業營業用房投資略有下滑，較去年同期下降2.7%；商業營業用房投資較去年同期下降1.7%。

住宅類的建設投資中，90平方米及以下住宅完成投資同比下降18.2%；90-144平方米住宅完成投資同比下降1%；144平方米以上住宅同比增長24.6%；別墅、高檔公寓完成投資5.14億元，同比增長19.2%。

換言之，烏魯木齊開發商對小房子退燒了，都奔著大的去了。

另一方面是銷售平穩。2017年上半年，烏魯木齊市新建商品房簽約16084套，簽約金額130.19億元。其中住宅簽約13007套，簽約金額90.57億元。二手房1-5月簽約18369套，簽約金額85.35億元，其中二手住宅簽約17696套，簽約金額80.8億元。

可以看出，1-6月烏魯木齊二手房銷售活躍，成交量超過了新房，住宅的流通量遠遠大於非住宅。

路邊的小店的學區二手房信息簡單粗暴▼

烏魯木齊樓市成交新建商品住宅中，90-120平方米的改善型房源成交佔比最大，為40.48%，成交5265套。90平方米以下戶型佔比列第二，為32.51%，成交4228套。120-144平方米佔比第三，為19.14%，成交2490套。

可以看出，90-120平方米的改善型房源更受烏魯木齊購房者青睞，這一點和鄭州目前的趨勢也是一致的。

但烏魯木齊還有另外一個特點，確實大鄭州沒有的。那就是房子租金相對較高——通常凈租金回報率在4%左右已經屬於很高了，而烏魯木齊租金回報率高達3.81％，其他大城市回報率如下圖：

烏魯木齊屬於第三產業發達城市，工資不高消費高，常住市人口343萬，流動人口超過110萬，外來人口比例也比較高，內地來烏的人口佔比也不小。由於大環境影響，外來人口購房意願不強，組團炒房現象也不嚴重。相對西北五省省會城市，烏魯木齊住房總價適中，租賃市場相對活躍，部分高端樓盤租金較高，帶來了不少「包租公」的小春天。

一方面，穩定壓倒一切的政治目標帶來了空前的安全穩定；另一方面，一帶一路的推進和高鐵的打通帶來了新的活力。目前，烏魯木齊仍然在絕大多數房產投資者的視野之外，也許，是時候多給予一些關注了。