房地產開發成本詳細構成【每項都包含經驗數據】

小編說

房地產開發成本主要有以下9個方面構成：土地成本、建安造價、配套設施、勘察設計監理、營銷、財務費用、企業管理費用、行政事業收費、營業稅

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外牆工程（包括保溫）：50~100元/m2（以一般塗料為標準，如為石材或幕牆，則可能高達300~1000元/m2；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建築面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設計及是否高檔很大關係,高檔的比例較大),造價90~300元/m2，一般為9 0~150元/平方米，如採用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/m2（與小區檔次高低關係很大，檔次越高，造價越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；

12、電梯工程（如有）：40~200元/m2，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關係，一般工程約為100元/ m2；

13、人工費：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米；

17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30~50元/平方米；

18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10~30元/平方米；

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交國家各種稅費（總造價3.3~3.5%):33~70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。

以上沒有算精裝修，一般造價約為1000~2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~15 00元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。

21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15~100元/平方米；

22、監理費：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；

24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房價為：525~1500元/平方米，市區中心地帶一般為200萬元/畝，折算房價為：1500~3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價；三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100~500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標準都不一樣。

結論：

基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少於1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是：小區的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外，開發商的開發品質也有一定關係，如果一味壓價，品質是要差一些；民營開發商比國營/政府開發商的成本確實也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數民營企業主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質的小區成本上下也不會超過100~200元/平方米。

相關資料

一）房地產開發成本主要有以下9個方面構成：土地成本、建安造價、配套設施、勘察設計監理、營銷、財務費用、企業管理費用、行政事業收費、營業稅。

一、土地成本

土地成本因地而異，但經過07年的行業瘋狂后，土地成本水漲船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要構成之一（高端住宅如別墅、排屋等除外，下同）。現在在縣城，經濟發達的都達到到100萬/畝左右，甚至超過。而在一些大城市，基本上在市區的都超過500萬/畝摺合到銷售價格中，則必須通過容積率換算成樓麵價 (即每建築平方米里的土地成本)，簡單的公式是樓面地價=地價（單位：萬元/畝）÷666.67÷容積率

例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面地價為500元/㎡；地價500萬/畝，容積率3.0，樓面地價2500元/㎡。

所謂的容積率，就是建築面積除以佔地面積。一般而言多層容積率：約1.5左右，最大不能超過2，超過2的也有，但品質很差；小高層容積率：約2.5；高層容積率：約3.5.所以，大家在買房的時候，可以先了解一下地價多少，然後在工地的公示牌上找到容積率（一般工地都有的）。一算就大概知道樓麵價多少錢。

二、建安造價

建安造價也是一般商品房成本的主要構成之一。這個在全國都基本上差不多，小城市也只是人工費和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好點的企業基礎建安造價如下（以三線城市為例，一線城市上浮20%）

磚混多層：600元/㎡-800元/㎡,全框架多層多成本100元/㎡

小高層（10-17層）：800元/㎡-1000元/㎡(不含電梯)，一部電梯約25萬元，攤到建築面積里一部電梯約增加建築成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡。

高層（18層以上）：1400元/㎡-1800元/㎡

鋼筋含量是高層建安造價的重要指標

國標為68㎏/㎡，目前鋼筋價格約為3500元/噸。取平均值摺合一平方的成本約250元（含人工費）。這還不包括其他水泥、沙子、磨具等費用。

國家倡導的節能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小區，外牆貼大理石、貼面磚都是要增加成本的！

三、配套設施

包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，除掉景觀外，成本約200元/㎡。（以三線城市為例，一線城市上浮20%）

景觀因項目而異。如果是世界級景觀設計公司設計的（如：易道、泛亞、貝爾高林等），設計費用和施工費用一般不低於300元/㎡（設計對施工有費用要求）；如果是國內公司設計的，則不等。

四、勘查、設計、監理等

不超過100元/㎡。但都是需要打擦邊秋，需要公關。（同樣以三線城市為例，一線城市上浮20%）

五、營銷費用

營銷代理費主要有營銷代理和廣告兩項費用。一般一線城市的營銷費用為10%（樓盤多，銷售壓力大，可以理解），三四線城市的營銷費為5%左右。

六、財務費用

經驗公式： 財務費用=總成本×50%×年貸款利率×2

七、公司管理費用

根據公司和開發的項目不同，差別較大，一般為20-200元/㎡（以三線城市為例，一線城市上浮50%）

八、行政事業收費

這是不透明的。差距相當大，標準全國統一，但公關后取費不同。具體費用省略，只舉一例人防工程收費：

如自建人防工程，則成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤）

如無自建，則須交納人防異地建設費，取費標準如下：

高層：5B級人防，單位成本=2000元/層數

多層：6級人防，單位成本=1500元/層數

高層如果是20層，則每平方需要繳納200元。但有公關的空間。

九、營業稅

營業稅+大修基金+所得稅…=11.7%

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