北京二手房量價齊跌 一半業主下調掛牌價

「317」新政的力量開始顯現。據統計，「317」新政執行一個月後，北京8個城區二手住宅均價出現下跌現象。另據偉業我愛我家集團市場研究院統計，4月份，北京全市二手房掛牌價下調的房源比例達50.46%，佔比超過一半；持平的房源比例為42.16%，超過四成；上調的房源比例為7.37%，不足一成。

此外，從成交情況來看，4月份，二手住宅出現了量價齊跌的現象，尤其成交均價環比下跌6.8%，這是自2015年8月份以來的首次下跌。

對此，鏈家研究院院長楊現領向記者表示，新政滿月後，北京二手房帶看量下滑超四成，意向購房者入市熱情明顯降溫，預計後期成交量或出現進一步的企穩回落，價格也將進一步鬆動。

量價齊跌

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，4月份，北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月份的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；成交均價為59564元/平方米，與3月份相比，成交均價整體下降了6.8%，其中，成交均價跌幅最大的三個區域分別為：順義區、房山區和大興區，跌幅分別為：19.34%，13.86%和9.13%。

在交易量下滑的同時，4月份，北京二手房價開始出現了下跌，這是2015年8月至今，北京二手房價的首次回落。

據統計數據顯示，4月份，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平方米，環比3月份下跌6%。從各區縣掛牌價的環比漲跌幅來看，4月北京絕大部分區縣的二手房掛牌均價都在下跌，回落幅度最大的三個區域分別為：平谷區、延慶縣和順義區，跌幅分別為：10.81%，8.08%和7.75%。

分戶型來看，1居室的成交均價為67326元/平方米，環比上升1.66%，兩居室的成交均價為57596元/平方米，環比下降9.49%，三居室的成交均價58899元/平方米，環比下降8.75%，四居及以上的成交均價為64081元/平方米，環比上升14.09%。

數據表明，目前願意出售房屋的賣家明顯增多，而諮詢購房事宜、有意購買二手房的客戶明顯減少。

更重要的是，大部分業主下調了掛牌價格。據數據顯示，調控后降價業主佔比開始超過漲價業主佔比，尤其是在4月份第二周，降價業主佔比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平，較調控前大幅增加近50個百分點。

另據偉業我愛我家市場研究院統計，4月份，北京全市二手房掛牌價下調的房源比例達50.46%，佔比超過一半。

楊現領認為，從整體市場走勢來看，買方價格博弈能力正在增強，議價空間擴大，價格鬆動的趨勢更加明顯。

無獨有偶，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從房源登記量、客戶登記量一增一減的變化可以看出，市場的供求關係正在向有利於買方的一面轉變，在此情況下，買家的議價空間在增大，業主的價格底線在回調，買賣雙方的博弈關係轉變，賣家的主導權、定價權正在鬆動。

《證券日報》記者也注意到，通州有部分二手住宅小區出現了同樣房源報價接近或低於此前成交價的情況。不過，也有購房者在諮詢買房過程中出現了提價現象，即掛牌價較低，但在議價過程中，業主提出要以高於掛牌價的價格出售。但總體來看，剛需購房者正在觀望，因市場預期走向發生變化，過去搶房的恐慌已經消失，市場走向理性。

全款支付比例提升至37%

值得關注的是，自新政實施后，在北京的二手住宅交易市場，不少購房者被「認房認貸」阻擋在首套房購房資格之外，而鑒於北京在售房源多數屬於非普通住宅，二套房要求支付八成首付，因此真正想買房又有能力買房的人，選擇全款購房的支付方式增多，貸款購房槓桿有所下降。

據偉業我愛我家市場研究院統計，4月份，北京二手房交易的各種支付方式里，全款支付的比例為37.51%，環比3月份增加8.37%；商貸支付的比例為41.38%，環比3月減少10%；市管公積金支付的比例為15.78%，環比3月增加1.22%；其它支付方式佔比為5.33%，環比增加1.42%。與3月份相比，使用商業貸款進行二手房買賣的客戶比例明顯減少，全款支付的明顯提高。

對此，胡景暉認為，「317新政」及一系列補充政策改變了整個市場的預期，投機炒房需求因此被抑制，市場恐慌得到緩解，買家搶房、賣家跳價等現象逐漸消失。

胡景暉進一步稱，市場降溫趨穩已成定局，房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑將是大勢。