合肥周邊三四線城市房價為何大漲？

這個問題是我今年以來一直思考的問題。其實去年時候，我還不知道去庫存政策是否能夠成功，現在看來我小看政策威力了。我在找一些能夠說服我自己的理由，一直沒有形成很好的邏輯，前兩天跟群友聊天時，突然有了一點思路。

房價上漲的背景

上篇文章里，我提到上位城市和下位城市的概念（公號「小易論樓市」《 合肥為什麼沒有定向「放鬆限購」，背後的邏輯是什麼？》）。在限購放鬆之後的2015年，作為最大的上位城市，一線城市上海和深圳，房價率先上漲。此後的2016年，次上位城市熱點二線城市掀起了第二波浪潮，房價開始發力上漲。然後今年以來，我們看到下位城市三四線城市也實現了不小的漲幅。

對於這種現象，楊紅旭先生把它解釋為板塊的輪動，就目前國情來講，我認為有一定道理。的房地產市場，從來都是一盤棋，任何城市都不可能孤立存在。一線城市房價過高，導致資產價格被嚴重高估，必然會降低其投資價值，資本進而轉向性價比更高的二線城市尋找機會。

當熱點城市被限購以後，資本又在恐慌和慣性思維下，轉向不限購的下位三四線城市。就這樣，資金被一級一級的下放，最終完成了去庫存。這其中的各個環節，都存在各方博弈，看起來沒有什麼邏輯可言，但仔細分析一下，卻是一個必然。

在2014年限購解除之前，我們國家的M2已連續多年保持12%以上的高增長，這些超發的貨幣大部分流向實體，進入房地產的不太多。但是近些年來，實體經濟持續惡化，GDP增速連年走低，已達到30年來的最低值。

去年以來，我們聽到最多的一個詞，叫做資產荒，我覺得對於普通老百姓來說，也可以叫做資產「慌」。實體經濟回報非常低，很多企業家不願將錢投入再生產，一時間市面上的資金越來越多，資金價格越來越低，大家都找不到合適的投資渠道。但錢放在手上越來越貶值，大家心裡都發慌。

配合不斷放鬆的限購政策，央行又持續降息降准，釋放大量流動性，在2015年年底，中央經濟工作會議提出「去庫存」的戰略。以上所有這些因素加和，終於造成了2016年以來熱點城市房價的爆發。

上位城市和下位城市的房價比

我們知道一線城市，因為巨量優質資源聚集，吸引大量資金，天然推高了房價。如果一線城市沒有限購政策和戶籍壁壘，房價可能比現在再高1倍不止。以北上全國最大的限購力度和最嚴格的戶籍制度來看，房價依舊是絕大部分二線城市的2-3倍以上，足見頂級上位城市的吸引力。

我們知道人口都是向資源型政策型城市集中的，資源越多越優質，人口集中度越高，那麼你的房價就會被抬得越高。我在之前的文章中分析過（公號「小易論樓市」《合肥房價上漲緊盯著哪個城市？》），近十年來，上海、南京、合肥3個城市的房價比例，基本維持在10：5：3。也就是說，合肥的房價一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。

為什麼南京房價只能是上海房價的一半？這就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整個國家發展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位確定以後，它們房價比例大致是一定的，影響這些房價比例的因素可能只有國家給你的發展政策了。就像深圳，如果沒有改革開放，可能還只是一個小村鎮，最多是一個不錯的地級市。

合肥近十多年的發展非常快，給的政策也比較多，城市地位與日俱增，與許多上位城市房價差距不斷縮小。楊紅旭預測合肥房價未來會達到南京的80%，這可能是一個比較樂觀的數據，我不知道時間會有多長，但是我認為合肥與南京房價差距會緩慢縮小。一線城市控制人口規模以後，熱點二線城市成為人口重點流入地區，我甚至覺得未來10年，熱點二線城市會縮小與一線城市的差距。

其實，合肥正在拉大與省內其它三四線城市房價的差距（公號「小易論樓市」《合肥房價為什麼與安徽其他城市越拉越大？》）。十年前，合肥跟下邊城市房價基本相差不多，與第二名相差不過20%，但目前已經達到了50%以上。這跟安徽省決心將合肥做大做強有關，資源政策的過度集中，使得合肥發展日新月異，城市地位急速上升。未來5年，我覺得合肥跟省內房價第二名的差距，很可能要達到2倍以上。

房價上漲的龍頭效應

上位城市和下位城市最直接的一個表現就是龍頭效應。所謂龍頭效應，就是只有上位城市實現了房價上漲之後，下位城市才有可能被惠及。上海的房價上漲之後，長三角的四小龍——南京和合肥才隨之上漲，而合肥房價漲上去之後，周邊的三四線城市才跟風上漲。

為什麼會出現這種情況？這就是前面我提到的城市地位決定的，南京是上海房價的一半，上海不漲價，那麼南京永遠都難有所作為。同理，合肥不漲價，下邊三四線城市也很難有大的漲幅。南京房價不可能漲到上海的程度，蕪湖的房價也不可能跟合肥一樣，在投資者眼裡，南京房價就只值上海的一半，蕪湖房價永遠也趕不上合肥。

這樣的道理也可以推演至合肥市區跟三縣，只要限購按住了合肥市區的房價，三縣折騰到天上，也不能超過市區房價。因此我們看到由於不限購，當前三縣部分地區房價，甚至超過了合肥市區的警戒線，從投資價值上來講，已遠遠不如合肥市區（公號「小易論樓市」《到合肥三縣買房，還是攢足1年社保后在市區買房？》）。

我們知道，投資都是趨利的，如果價格不上漲，就不會產生投資收益，也是我們俗話講的「買漲不買跌」。我們國家庫存的主體在三四線城市，如果三四線城市房價一直不漲，就不會有人願意去買單。但如果二線城市房價不漲，三四線城市房價怎麼可能會上漲呢？從某種意義上來講，去庫存戰略成功與否，與一線城市房價能否大漲有直接關係。

一線城市是房地產的龍頭，打開房地產去庫存的局面，就必須先要打開一線城市這個龍頭。我在去年3月份的文章中預測，如果熱點城市限購政策不收緊，熱錢很難下探到三四線城市。於是我們就看到去年10月份，熱點城市在房價大漲之後，集中出台限購措施，當然一線城市限購收緊比熱點城市更早。

限購的出台，止住了熱點城市房價上漲的步伐，但同時我們也看到投資者的熱情被點燃了。經過上位城市房價的上漲，下位城市相對於上位城市房價低了很多，再加上我之前講的資金成本低、資產荒等條件，剛需或投資者選擇在下位城市上車。這正中了國家去庫存政策的下懷，短期的求大於供，造成三四線城市房價順勢上漲。

人口流出越大的地方，房價反而越有支撐

我之前的文章分析過（公號「小易論樓市」《 如何判斷合肥周邊三四線城市房產的投資價值？》），安徽幾個人口流出比較大的城市，房價表現卻出奇的好，這跟我們印象中的邏輯似乎有些不符。眾所周知，目前阻礙人口自由流動的最大障礙就是戶籍制度，因為戶籍綁定了國人最重要的福利——教育。

我們知道，國人是非常重視教育的，畸形的聯考制度造就了同一國家不同省份不同考卷的現狀，尤其是經濟發達地區與內地更是不同。安徽流出人口在江浙滬大概有700多萬人，即使義務教育能在當地上學，大部分人的孩子還是要回到原籍聯考。但我們知道江浙滬的聯考試卷跟安徽是不同的，義務教育階段的教學內容也會有所不同。

這就意味著安徽的打工者，要麼選擇在當地落戶，讓自己孩子在江浙上學，要麼回原籍聯考。但事實情況是，絕大部分打工者都沒留在這些地區，因為工作不穩定，房價太高，福利待遇得不到保障，鄉土關係也不在這裡。因此我們看到那麼多的留守兒童，也看到那麼多回鄉買房的人。

從2013年開始，安徽省外出人口開始凈流回，4年內共流回近40萬人。在此之前，安徽每年凈流出都是-20萬人。這說明，這些年沿海產業一直在往內地轉移，越來越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就業機會比以前多了很多。

一些人口大市或者大縣，城鎮化率非常低，農村人口進城的願望十分強烈。這部分農村人口外出打工之後，他們很多都願意回家買房置業，這就支撐了當地的房地產市場。收入高的選擇地級市，收入低的選擇縣城，還有一些高收入者可能直接在省會合肥買房（公號「小易論樓市」《限購後到合肥三縣買房，還是到安徽三線買房？》）。

所以這些在發達地區工作的安徽人，拿著比家鄉相對更高的工資，大部分還是願意回到家鄉買房，這就是造成人口流出地區房價大漲的原因。安徽是人口流出大省，合肥房價反而更有支撐。但皖南人口流出不大的城市，房價我倒不是很看好。

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