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人口結構這樣的慢變數，在發達國家和房價都不是簡單的一一對應，日本90年代房價下跌和美國00年後的房價上漲，和人口關係都不大。至於象這樣處於劇烈的結構轉型的國家，人口的影響就更加模糊。勞動人口（15-59歲）在2010年左右就已見頂，但之後房地產市場仍經歷了兩輪周期。上海2015年人口是下降的，但2016年卻經歷了房價的大幅上漲。而且，全國層面人口結構的變化，也無法解釋房地產市場為何變得如此兩極分化。

而且，的人口流動遠未完成。由於現存的戶籍和土地制度，雖然農業只佔經濟9%，但農村人口仍占人口的44%。目前以常住人口計算的城鎮化率僅56%，而以戶籍計算的僅40%，遠遠小於歐美和東亞國家超過80%的城鎮化率。同時，城市人口內部的遷徙也遠未結束，由於長期計劃經濟的影響，一直存在大城市太小，小城市太大的問題。一線城市如北京上海的居民佔全國人口的比例，要遠遠小於大多數國際的一線城市。同時，地區和城鄉之間的收入差距之大，也是國際少見的。所以，人口將繼續向大城市及其周邊城市流動，甚至在每個省內部，人口也正在向省內的一線城市集中，像河南，遼寧和安徽這樣的人口大省，過去五年省會人口的增加都超過了整個省的人口增加。

供需錯配的背後：土地制度

土地在地區之間的供需錯配，導致了部分城市土地供應不足，房價高速上漲。而大部分地區土地供應過剩，庫存高企。而在這背後，正是特有的土地制度。

對於中央政府而言，房地產是穩增長重要的政策工具。房地產及其相關行業，占經濟的比例要超過20%。對於存在增長目標硬約束的中央政府而言，自然無法坐視房地產持續低迷。從1998年的房地產市場化改革，到2008年四萬億時出台的樓市政策，再到今年2月的下調首付比例，背後無不具有穩增長的考慮。

另一方面，出於社會輿論的壓力，政策制定者也無法坐視房價長期快速的上漲，必須出台政策調控樓市。這種糾結的心態，造成了樓市另一個特有的現象：短周期。當樓價下調一段時間，政策就會出台刺激樓市。當樓價上漲一段時間，政策就會收緊來打壓樓市。所以，全世界大多數國家包括的香港地區，房地產通常會經歷持續多年的長周期。但過去十多年內，就已經經歷了4-5次房價短周期，背後都是政府的有形之手在起作用。

對於地方政府而言，土地的作用更是三位一體的：既是財政收入的來源，又是貸款的抵押品，還是招商引資的政策工具。

一方面，賣地收入和與房地產相關的稅收收入，有時會佔到地方政府收入的一半以上。另一方面， 地方政府通過將土地注入融資平台，然後用土地作為抵押品，可以通過槓桿來撬動更多的資金從事投資。而這些投資能帶來更多更好的基礎設施，從而使土地進一步升值，帶來更多的資金。這樣的良性循環是過去20年經濟奇迹的重要一環，也是地方政府經濟學的重要一課。最後，地方政府也可以通過土地優惠來招商引資，從而帶動本地就業和稅收的上升。

對於大城市，由於擁有多種產業和政策工具，不論在資金和招商引資上，對土地的依賴度沒有中小城市那麼大，而且有控制人口的目標，因此土地供應相對有限。而中小城市由於財政資金有限，對土地的依賴度更高，這就導致其土地供應過大。但是人口又是從小城市流向大城市的，這就出現土地在地區間的供需錯配。

以上海為例。上海的城區面積在6300平方公里左右，但其中城市建設用地面積只有大約一半。其他的土地大部分是農業用地，但農業占上海經濟的總量已經不到0.5%。在城市建設用地中，工業用地將近30%，遠遠超過世界上大多數一線城市，例如香港的工業用地僅占其城市用地的10%。

同時，上海的耕地面積大概在1800平方公里左右，但在2015年的住宅類土地的成交面積卻僅有7平方公里不到，並且逐年下降。而且這些成交的住宅類土地，平均容積率只有1.8，遠低於國際一線城市5-10的水平。目前來看，上海的土地供應受到了國家建設用地指標和耕地紅線的限制，增加的空間相當有限。但是在整個經濟的層面，一方面在人口流入的一二線城市保留大量耕地，另一方面卻在人口流出的三四線城市將大量耕地轉為住宅用地，造成大量庫存積壓。這種土地在地區之間的供需錯配，產生了土地和勞動力配置效率的下降。