富力十年虎頭變虎尾：成也李思廉，「敗」也李思廉

愛上不該愛的「地」，十年錯過，富力虎頭變虎尾.........

雖然富力地產制定了雄心勃勃的海外市場拓展計劃，不過，由於宏觀大環境變化，富力地產此時加速投資海外的風險不言而喻。

8月22日，富力地產發布2017年度中期業績公告，董事長李思廉一身正裝出現在了公眾面前，相較於一個月前以「黑馬」之姿殺入萬達、融創世紀交易的現場，主場作戰的李思廉顯得頗為放鬆。

半年營業收入204.1億元，凈利潤為24.8億元，銷售金額達388.1億元，同比增長30%。富力地產交出了一份不錯的期中答卷。

心情大好的李思廉給予投資者及媒體充分的耐心，以至於發布會結束后，他仍坐在主席台，笑著回答每一個拋至而來的問題……

然而，就在富力業績發布的當天，同為「華南五虎」成員的碧桂園也亮出了成績單。當富力仍在苦苦衝擊千億大關的時候，碧桂園已將全年銷售目標上調至5000億元。

被擠出第一梯隊，李思廉雖然「心情大好」，可現實的情況是，富力已經失去了和昔日兄弟們平起平坐的資本。

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「執拗」商業地產

一名富力員工向《國際金融報》記者表示，這個問題他面試時問過HR，HR坦言對商業地產的青睞使得富力錯過了前幾年擴大規模的最好機遇。

縱觀富力地產的發展史，可謂成也李思廉，「敗」也李思廉。

當年成為五虎之首，靠的是李思廉對市場機會的敏銳把握，現在富力地產與兄弟們差距日遠，也是因李思廉在十年黃金期的岔道「執拗」所致。

香港中文大學數學系畢業的李思廉，對於數字異常敏感。在李思廉的經營哲學中，「利潤是最直接的數字，只有數字上算贏了，才能步步為『贏』」。

富力的發跡得益於廣州的舊廠改造，1994年，廣州市政府鼓勵一些污染企業搬離市區。這是同行都不願啃的硬骨頭，富力卻搶著來接手。廣州荔灣區嘉邦化工廠的一塊地皮成了富力地產的第一個項目——富力新居，正是憑藉這一項目富力打響了在地產界的第一槍。

隨後，十幾家工廠選擇與富力合作，富力成了名副其實的「改造大王」，當時業內流傳的一句「每一根煙囪倒下，背後都有一份功勞」正是其真實寫照。

1999年，成立剛滿5年的富力成了廣州市民企納稅冠軍，躋身廣州房地產綜合實力第一。2001年，富力地產建設的大型舊廠改造項目，總面積超過250萬平方米。

富力舊廠改造嘗到甜頭后，這一模式被更多同行開始模仿，羊城的競爭變得日趨激烈。嗅出這一變化的李思廉，思量再三，決定轉型，李思廉的轉型規劃主要是兩點：走出廣州，布局全國和進軍商業地產領域。

2002年，李思廉攜數位富力核心員工北上，以31.6億的天價一舉拿下北京廣渠門120萬平方米的土地，引得眾多京城房企大佬面面相覷，紛紛打聽這家南方來的公司什麼來頭。

不同於李思廉的看好，對於商業地產，萬科創始人王石始終持消極態度，兩人觀點上的差異，終於在2004年的地產博鰲論壇上迎來了正面交鋒。

王石在會上直言，商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持。他甚至堵死了商業地產的兩條道路，如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。

彼時，進軍北京旗開得勝，商業地產快速擴張的富力，已經有了叫板萬科之心。按照李思廉的規劃，富力2002年銷售額20億，2003年43億，如此2006年便可達到100億。到時，商用物業也投入使用產生效益，加上上市，假以時日，富力應該有機會問鼎。

王石言畢，李思廉接話：「你放心，我們一定會做得很好。」一向溫和的他此刻言語中充斥著火藥味。李思廉認為，商業地產並不像王石說的那般可怕，模式也並非一種，富力目前就在大力開發商業地產項目，並願意在兩年之後再與王石探討這個問題。

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兩次受挫，元氣大傷

同年，富力便馬力全開，在廣州拿下了包括富力中心地塊在內的八個地塊，並在廣州的CBD地區珠江新城規劃建設了兩家超五星級酒店。

隨後，富力南征北戰，攻城略地，布局全國上馬項目，北京、上海、天津、西安、成都、重慶等紛紛出現它的身影。

2005年富力赴港上市，成為在港股募資最多的國內民企，風頭一時無倆。

2007年，富力更是瘋狂拿地，耗資近70億拿地1030萬平方米，當年以161億元銷售額屈居萬科、綠地和中海之後，位列房企第四。

然而，伴隨著快速擴張，富力產生了一系列的後遺症。2008年之前，當房地產同行紛紛專註於住宅地產開發時，富力大躍進般地發展商業地產。由於過多拿地和押寶商用物業，導致富力資金鏈危機頻頻，凈負債率大幅上升。

上市之初凈負債率僅20%出頭的富力，2006年攀升至71.5%，2007更是高達139.5%，2008年富力的資金缺口進一步擴大，其年報顯示需償還的銀行貸款和建築工程等流動負債207億元，而可用於償還的現金等速動資產僅76億元，短期債務資金缺口高達131億元。

讓富力更為頭疼的是，項目端也出現了問題。西南邊的「熊貓城」首先折戟，這個富力斥資18億接手的「西部第一坑」，在投入超過60億元的建設費后，依然沒有擺脫爛尾樓的形象，招商困難，進展緩慢。

2008年金融危機的到來讓的地產行業經歷了巨大調整。住宅地產與商業地產雙邊發力的富力遭受到兩面夾擊，前期高槓桿的運營使其資金鏈幾乎斷裂。

李思廉坦言：「2008年對全國房地產發展商而言是困難的一年，而富力2008年度之業績亦反映過去一年經濟波動加劇。」

這一年可謂富力地產的分水嶺，2008年之後，撐過危機的富力，付出了「江湖大哥」地位的代價。隨後，恆大、碧桂園遙遙領先，「華南五虎」分化愈加明顯。

喘息四年，富力遭遇樓市調控——經過2013年的大規模拿地進入了多個被稱為房企滑鐵盧般的二三線城市，以至於大量新進入城市的銷售額皆表現乏力。由於進駐時機不對，富力在上海布局失利，導致華東市場拓展受挫，眼睜睜看著其他房企在華東「這塊肥肉」中大肆分食，從而失去這一市場「第一梯隊」的段位。

兩次打擊，富力元氣大傷。相較於昔日兄弟們的爆髮式增長，它後勁乏力、躑躅而行。

面對過往的一切，富力地產，似乎有些「差強人意」。李思廉錯過了黃金十年，未來，富力會不會因此再次「錯」過？

本文為轉載文章，只在於分享，不做任何商業用途。

資料來源：國際金融報（內容略有刪減）

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