安置房小區掛牌價居然近3萬？比周邊商品房貴了一大截……

岔路口片區，一向因為不錯的地段成為不少剛需購房者的和外地人入手南京的選擇，而近兩年房價也隨著去年的一波普漲而上來。

而最近岔路口公交站和雙龍大道捷運站的交叉口的東面突然就「拔地而起」了一棟棟高層住宅，並且外觀看上去還不錯。這個引起了我的注意，要說這附近的商品房新房的話，也能數個門兒清，再說了商品房一般都是樓還沒蓋好，售樓處已然問世。早幾個月前就已經發現這個施工場地，但是卻無法確定到底是個什麼工程，直到最近一陣子，突然發現大門外面豎起的圍擋上已經有了「歡迎入住秦灣景園」的字樣。

結果上網一查，卻發現這個剛交付的安置房小區已經有人掛上去賣了，並且掛牌價近30000元/平米！

（數據截圖來自365淘房）

而周邊的二手房房價呢？小編整理了一下周邊較為有代表性的幾個二手房小區的價格，以供參考。

先不管這個小區有沒有拿到證和能不能上市交易這件事，我們先來了解一下這個小區，憑什麼掛出這麼貴的均價？

秦灣景園位於學院路與宏運大道交叉口，周邊生活尚算方便，日常生活有顧家百貨、岔路口菜市場在附近，距離雙龍大道捷運站大約5分鐘左右的路程，另外離河定橋商圈、百家湖商圈都不算遠。

走近看，「歡迎入住」的字樣表示該小區應該是已經交付了。

路邊停著的車輛和公共腳踏車也都在表示著該小區應該有了一部分人氣和業主。

門衛也已經上崗。

看了一下小區的分布圖，基本的基礎設施差不多也都在。有三個大門，17棟住宅樓，為18層高層住宅。

安置房小區基本上均為毛坯交付，所以一進小區，四面八方的裝修聲就襲來了。除了大門口的攤點，很多的一層住宅也開始有人做起了建材和軟裝的生意。

走進一看，一樓為常規的一些基礎設置，門廳、信箱、公示欄等。

小區為兩梯四戶。新電梯外面的帖子已經被寫滿了各種電話。

兩戶與兩戶之間有一條較長的走廊，並且分別有兩扇門分隔開來。

走進正在裝修的一家，陽台和飄窗的進深還是比較大的。

而小區的外部綠化個人感覺略有些少了（也可能是沒長起來），還有就是停車難的問題未來一定會出現在這個小區里，現在基本上還沒什麼人住進來，有點道路路面已經停滿了車，且道路偏窄。

不過按照小區平面圖所標示，是有地下車庫的，但是我轉了一圈沒找到，只看了很多個地下腳踏車庫的設置，總的來說還是很方便的。

高層住宅不得不注意的就是樓間距，如果樓間距過小，住宅較低樓層的人幾乎是享受不了足夠的陽光權的。直觀感受是這個小區的樓間距相對來說沒有那麼壓抑，並且基本上樓與樓之間是錯開的，這一點可以說是我在這個高層住宅的小區里發現的不可忽略的優點了。

另外，下圖應該是小區配建的一個幼稚園。

以上，小區的基本樣貌就是這樣了，總體來說，拋開安置房的頭銜，就算是普通的商品房客觀來說，尚算不錯的。

眾所周知，安置房拆遷安置房一般需五年拿證后才能進行上市交易。而這個小區目前顯然是沒有達到這個條件，問了周邊中介，具體的操作方法為，自己和房主以個人名義進行簽訂，不過會存在很大的交易風險，比如幾年後拿證過戶的時候，房主看到房價上漲，會坐地起價或者要收回房屋的行為。有冬粉透露，遇到這種官司，基本上作為買方來說是能打贏的，並且說自己已經成功操作了好幾套還沒拿到證的拆遷安置房，且通過其升值獲得了一部分利潤的事情。但是作為一個負責任的平台，還是要勸大家一句，如果想要這樣操作，一定要查清楚相關法律法規，不要貿然給自己的財產以及生活安上了不定時炸彈。

那我們今天就來了解一下有關拆遷安置房的交易問題。

拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規範之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

如果拆遷安置房取得房權，並且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓5年的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什麼區別，這樣的安置房可以買賣。

而現金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產證，或者是剛剛取得產證，按規定5年內限制轉讓的房子。

尚未取得產證的拆遷安置房，按《物權法》規定，房屋屬於不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為準，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。

沒有產權證的拆遷安置房，或者有產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險：

1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定。

2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證。

3、因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，並在可以過戶交易時先行過戶給他人，那麼購買方就很難實現購房，只能主張債權。

4、在購買方等待過戶的漫長時間內，有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。

對於無證的拆遷安置房，在購買時要分清情況：

1、調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發商沒有及時辦理，這一類拆遷協議書雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的。

2、一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

3、有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶）服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

所以說，弄清這套拆遷安置房的性質對於您的購買至關重要。您可以考慮對拆遷協議進行更名，更名時，要進行公證。

如果此套拆遷安置房在拆遷時就手續不全，實際中拆遷協議也是不能辦理過戶的，房產證通常會按照拆遷協議等相關資料辦理，房產證辦理下來之後產權仍屬於原房主，則不利於您維護權益。您可以向出售單位確定相關事宜，或者仔細查看您所簽訂的購房協議。

以上，希望對您的購房有所幫助。

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