投資時代來臨：樓市躺著賺錢的時代已經過去

​過去20年，樓市歷經5輪狂熱，而在2015—16年的瘋狂之後，「只要鎖定一二線城市，傻子都能坐著賺錢」的時代，已經一去不復返了！

從2017年開始，樓市才真正邁入價值投資時代！

從「投機」到「投資」，這一樓市內在判準的轉變，與去年9月開始的新一輪樓市調控無甚相關——任何行政色彩的調控，至多短周期延緩或提前引導市場，而不可能構成市場中長期走向的關健因子。

樓市中長期走勢的關健因子是什麼？人口！！！

道理超級簡單，一個城市，只要有足夠的人口持續流入，那麼購房和租房的需求就會同比上升，房價也就存在拉升的內在驅動力。反之，則一個城市的房價必然存在下降的壓力。

當然，與「人口」這一關健因子相比，還存在一個關聯性變數：土地供給。亦即是說，如果土地供給增量超過人口增量，理論上，房價上升的動力會遭到抑制；反之，如果土地供給增量低於人口增量，即使人口增量大幅降低，房價下降的壓力也會有所緩解。

所以，從這個角度看，過去20年，為什麼幾乎所有城市的房價都上漲？城市化進程使然，這一過程有數億人口從鄉鎮遷移到城市。過去10年，為什麼一二線城市房價與三四線城市加速分化？同理，人口流向大城市的數量，遠遠超過流向中小城市的數量——甚至，最近5年，相當一部分中小城市的人口，已經開始進入凈流出的階段。

影響人口的關健因子是什麼？產業結構！！！

道理同樣簡單，一個城市，如果產業結構不合理，如果不能滿足更多人口的更高收入訴求，那麼，這個城市就沒有活力，也就不可能持續吸引人口的流入——而人口如果不能持續流入，那麼，房價憑什麼能夠維持持續上漲？

講到這裡，我們就能夠理解，為什麼過去10年大城市的房價與中小城市加速分化。大城市基於科研、教育、金融等配套優勢，更容易發展新興產業，更容易構建起產業集群優勢，更容易發展現代服務業，而這些產業相比中小城市單一維度的傳統產業，顯然更能滿足更多人口對於更高收入的訴求，更多的人口向大城市湧入必然會成為常態。

當然，基於要素稟賦的不同，大城市的產業結構也存在梯度差異。北京是政治之都，這在特色的語境中代表什麼意義，相信大家都知道，我們不再做討論。所以，不管北京的戶籍管制有多嚴格，霧霾有多嚴重，大量的人口還是會向北京湧入的；上海是金融之都，深圳是創新之都，這三大城市的核心產業優勢，存在一定的差異，但是在都有著絕對的不可替代性，未來批量的高素質人口仍將持續湧入（當然，也有部分低端服務業人口會流出）。

那麼，除了京滬深這三大超級城市之外，還有哪些城市具備價值投資的屬性？並不是所有叫「城市」的城市都適合價值投資。

何謂樓市的價值投資？

一談到價值投資，大家就會想到股市，市盈率、市凈值之類的。樓市也是如此。靜態的價值投資判準是租售比和房價收入比，動態的價值投資判準是常駐人口增量。

在過去的20年，大家投資樓市潛意識都是以動態判准考量的，這是對的。1996年的城市化率僅有30%左右，其後人口大規模向城市遷移是必然的，無論是中小城市、還是一二線大城市，整體上房價上漲也是必然的。但是，最近10年，我們會發現，當城市化率達到46%（2007年）時，一二線大城市的房價漲速，就已經開始遠超中小城市了，而在最近5年，我們更發現，大城市與中小城市的房價開始加速分化，大城市最近5年房價至少上漲了一倍，而絕大多數中小城市的房價卻在原地踏步、甚至部分呈下跌趨勢。

樓市傻子都能賺錢的時代已經一去不返！因為，當下城市化率已經達到56%，樓市投資已不能依賴原來單純的動態判准，即便是一二線大城市，基於產業結構不合理等因素，現在已有部分城市的人口流入處於停滯狀態，不要說東三省的三個省會瀋陽、長春、哈爾濱市，就連南京這樣的強二線城市，最近三年常住人口增量也從以前的年均10萬多人，變為現在的年均不足2萬人。

現在的樓市投資判准，即使是大城市，也須從之前單純的動態判准變為現在的動態和靜態兼顧。

著眼未來10年，究竟有哪些大城市的樓市值得投資？

我設定一個10分制評估，動態判准和靜態判准各佔5分，可以進一步具體，動態判准（年常住人口增長率）為1%則為及格分3分，每上升或下降0.1個百分點則相應增加或扣除0.2分；靜態判斷（目前年租金/房價）為2%則為及格分3分，每上升或下降0.1個百分點則相應增加或扣除0.2分。

這樣綜合進行10分制評估的話，那麼，當下大城市樓市的投資價值究竟應該怎麼排位？究竟有哪些大城市最具備真正的價值投資空間呢？（北京、上海、深圳這三個嚴格限制落戶、限制購房的城市除外）

11個大城市的樓市投資價值排行榜

1、重慶（主城九區）：10分（最近三年年均常住人口增長18萬人左右，年常住人口增長率2%；目前年租金/房價為3%左右）

2、武漢8.6分（最近三年年均常住人口增長20萬人左右，年常住人口增長率2%左右，目前年租金/房價為2.3%左右）

3、天津：8分（最近三年年均常住人口增長40萬人左右，年常住人口增長率2.6%左右，目前年租金/房價為2%左右）

4、長沙：7.7分（最近三年年均常住人口增長10萬人左右，年常住人口增長率1.35%左右，目前年租金/房價為2.5%左右）

5、鄭州：7.6分（最近三年年均常住人口增長近30萬人，年常住人口增長率3%左右，目前年租金/房價為1.8%左右）

6、廣州：6.4分（最近三年年均常住人口增長15萬人左右，年常住人口增長率1.1%左右，目前年租金/房價為2.1%左右）

7、成都：6.3分（最近三年年均常住人口增長16萬人左右，年常住人口增長率0.65%左右；目前年租金/房價為2.5%左右）

8、杭州：6.2分（最近三年年均常住人口增長7萬人左右，年常住人口增長率1%左右，目前年租金/房價為2.1%左右）

9、合肥：5.6分（最近三年年均常住人口增長7萬人左右，年常住人口增長率1%左右，目前年租金/房價為1.8%左右）

10、南京：5.1分（最近三年年均常住人口增長近2萬人，年常住人口增長率0.24%左右，目前年租金/房價為1.9%左右）

11、蘇州:3.9分（最近三年年均常住人口增長1.5萬人左右，年常住人口增長率0.15%左右，目前年租金/房價為1.8%左右）

當然，價值排行榜是基於現在時的分析，未來，一二線大城市的房價是否合理，產業結構（對人口的吸引、以及是否能夠提供大批量的較高收入工作崗位）與房價永遠處於動態均衡之中。

（以上僅代表筆者個人一點兒不全不足想法，歡迎指導歡迎交流。）

最後借用釋迦牟尼的一句話：「伸手需要一瞬間，牽手卻要很多年，無論你遇見誰，他都是你生命該出現的人，絕非偶然」。我每寫一篇文章，也是希望能遇到有緣人，我能幫助到他。【非誠勿擾】

不關注金融，你將會被這個世界拋棄，因為你賺錢的速度很難趕上印鈔的速度。筆者不僅是一位現貨金融分析師，同時也關注國內外經濟形態和動向，大宗商品無一不與經濟息息相關。解讀世界經濟要聞，剖析全球經濟大趨勢!投資體系包括：投資理念、投資心態、投資策略、以及資金風險管控和操作手法、思路。對投資（原油，黃金，白銀、外匯）等投資有交流需要的朋友

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筆者超哥理財官方V 信【CGC8856】（長按複製）

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