社科院房地產藍皮書： 2017年房地產 進入量價調整期

如何保障「房子是用來住的，不是用來炒的」？

社科院最新發布的《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》（以下簡稱《藍皮書》）提出，應該加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。而這需要房地產稅、統一的土地市場、建立發展一線城市周邊新城，處理好商品房的供給和政府保障等多方面的措施配合。

《藍皮書》預測，2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預計商品房均價增速將由2016年的10%下降到2017年增長不超過1%。

2016年12月舉行的中央經濟工作會議提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

多名專家認為，遏制房價過快增長，促進房地產平穩發展，應該分城施策，增加房價過快增長城市的土地供應，同時綜合運用增加三四線城市的公共服務水平等辦法。

房地產市場分化或加劇

5月9日，社科院城市所和社科院文獻出版社發布《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》，預測2017年房地產市場進入量價調整階段，房地產市場分化將加劇，但部分城市仍存在市場機會。

《藍皮書》認為，一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，二線過熱城市房價空間被透支，量價回調是大概率事件。

但具備產業和人口支撐的城市，將成為下一個市場發展的新風口。此外，位於大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

該報告指出，為了加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，還需要加快推動房地產金融創新和房地產稅收立法改革。

社科院城市所專職研究人員王業強指出，建議對房地產實施分類調控，因城施策，促進房地產市場均衡發展。

他介紹《藍皮書》的內容時表示，一線城市需要盤活城市的土地存量，鼓勵和支持存量土地挖掘，最大限度發揮土地的效益；三四線城市應該鼓勵引導市民購買庫存商品房；同時注重產業發展的可行性，在產業搬遷過程中實現人口的遷移，逐步盤活庫存。

目前促進房地產穩定的發展，長效機制尚未形成。「高速上漲的房價嚴重透支城市居民未來消費能力，最終影響實體經濟發展潛力。」他說。

去年末舉行的中央經濟工作會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。今年4月25日的政治局會議，再次提出要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。

不過一線和二線熱點城市，目前房價並未出現明顯下降。某一線城市在去年9月底出台遏制房地產政策后，今年4月以來出台了更嚴厲的措施。但是這些措施只是解決了短期房價上升問題。

國家稅務總局稅科所研究員付廣軍認為，房價上升的原因是地價。「比如一線城市的土地成本，有的一線城市土地成本占房價的60%，而四線城市的土地成本只佔到25%。降房價首先要降地價。」

增加供地信息透明度

「調查發現，一個縣城房子10年前是每平方米3200元，10年以後是每平方米3800元，基本上沒有漲。」付廣軍同時指出，「為什麼大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？因為就業機會多，到小城鎮沒有就業機會。也就是說公共產品和公共服務的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種模式，大城市的人口流動還是會增長的，（房地產）需求還是要往上漲的。」

針對房價在熱點城市上升過快，而很多三四線城市房地產價格長期低迷的情況，國土部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為，一線、二線、熱點城市，應該增加土地供應。對於三、四線城市或者是房地產發展相對比較冷的城市，要控制土地財政的老思路，把土地拿去發展產業、發展經濟。同時，地方政府也應該增加供地的信息透明。

此前，有些城市稱將大幅增加土地供應，不過由於大部分是保障房，加之很多位於郊區，非本地戶籍的常住人口購房需求無法解決，導致房價上升壓力仍然很大。

在房地產稅方面，付廣軍介紹，房地產有關稅收大概分三類，一種是房地產企業的稅收，以企業為納稅主體。二是房地產產品的稅收，包括開發環節、生產環節、交易環節、持有環節，以商品為載體的稅收。三是財產稅，也就是房地產稅，持有環節的財產稅。但他指出，在法律上，由於房產使用權年限等問題，房地產稅立法還需要繼續論證。

北京大學環境學院城市與區域規劃系教授馮長春提出另外一個辦法是建立新城。「像倫敦附近的新城發展挺好，解決了城市空間優化的問題，另外房價也得到了控制。」

21世紀經濟報道獲悉，目前在紐約、倫敦、巴黎周邊有很多新城，與中心城區的交通非常發達，其房價也不高。對於紐約而言，住在中心城區住房的房產稅率較高，遠超1%。這使得很多人口放棄在中心城區居住。

（編輯：陳潔，如有建議意見請聯繫：[email protected]，[email protected]）

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