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2021/12/25
天河作為廣州CBD所在的中心城區，在售項目價格水平無疑是最高的，在過去的4月，天河區住宅網簽均價45162元/平方米，位列廣州各區之首，比第二名海珠區每平米售價高出1萬多。
而從成交量上來看，由於土地供應緊缺導致貨量不足，使得天河區的成交量逐年走低。2017年4月份，全區住宅成交164套，5月上半月成交87套，在全市各區排名均處於靠後的位置。
天河區人口總量並不少，2016年常住人口163萬，僅比白雲少80萬，與海珠、番禺差不多，且增長率也位於前列，轄區面積96平方公里，人口密度近1.7萬/平方公里，已經相當高了。
通過以上分析，天河區住宅成交規模與及市場需求及其不匹配，小編這次通過實際調研，帶您看下天河區目前市場情況具體怎樣。
1.奧體新城板塊
奧體新城板塊中，雲集在牛奶廠的招商雍華府、華潤天合、龍湖首開天宸原著以及金地天河公館目前均無貨。
在走訪過程中，招商雍華府的銷售表示，當前只剩下底層和頂層共3套房源在售，價格4.1-4.3萬/平。「就這3套尾貨，明天你再來，估計就沒了。下午4點有客戶約了要過來看的。6月份我們會推出5棟和7棟的111-153㎡四至五房，不過也不會有很多貨量，如果你要買，做個誠意登記吧，到時候開盤我通知你，不然就沒了。」案場銷售表示。
對面的華潤天合，也只剩122平三房&140平四房幾套尾貨在售，新品同樣要在6月才推出。「預計6月才有貨推出，現在預售證還沒批下來。不過，6月我們推出的產品跟現在賣的是一樣的，價格預計4.8萬/平吧，比現在這幾套會貴點。」華潤天合的銷售表示。
而金地天河公館和龍湖首開天宸原著目前都已經無貨在售。金地天河公館預計6月推出120-167平四房單位，銷售表示，按照當前獲批預售證的情況來看，貨量也就50套。龍湖首開天宸原著則快點，5月底就有新貨補充，為97平三房&144平四房單位，預計4.6-4.9萬/平。
下午2點時，金地天河公館有團體看房活動，現場人氣不差，銷售表示，對於6月要推出的產品，現在客戶可以做誠意登記，方式是向開發商公司賬號刷卡5萬塊，登記購房意向，開盤可享額外優惠。
龍湖首開天宸原著現場人氣最熱鬧，3點多時，銷售中心中有不少客戶在聽銷售介紹項目，不過銷售也明確表示，會對客戶進行篩選，優先既有購房資格同時資金能到位的客戶。
項目目前不接受任何誠意登記，如果明確要購房的，可留聯繫方式給案場銷售，由案場銷售通知到場選房，不過首付款需在開盤當日起七天內給全，且不接受公積金貸款。
2.車陂-東圃板塊
位於車陂-東圃板塊的蘭亭盛薈，目前也處於無貨可賣狀態。「在等預售證下來。預計6月份，11棟的77-103平三房單元應該可以入市。不過，說實話，就幾十套貨，不夠賣的，現在每周都有七八十台客來看，不少都是很有意向要買的。」蘭亭盛薈的案場負責人表示。
對於當下預售證限量發放的現狀，蘭亭盛薈案場負責人直接表示：「我們能怎麼辦，我們也很無奈呀。
對於市面上流行起來的雙合同規則，所有盤一概表示，不搞雙合同。寧願不拿預售證，也不會去碰觸。
「說實話，買房的比我們賣房的還著急呀。現在政府發放預售證本來就慢，並且審批貨量又少，等上一個季度，甚至半年，都沒能等到出貨，想買也沒法買。」蘭亭盛薈的銷售表示。
3.天河北板塊
貨量相對充足的，就只有位於天河北的遠洋天驕了。該盤目前正常在售88-137平三至五房單位，報價5.5-6萬/平。而陽光家緣顯示，今年以來項目共獲批159套住宅房源，均未有網簽紀錄。
另外，3月份項目還獲批了1435套商業項目，面積段為36-260平單位。3月新政出台，限制商服產品必須由法人購買，對於這批商服產品什麼時候開賣，以及有怎樣的推廣營銷手段，銷售則不肯多透露，只表示，肯定只賣給法人的。
有貨在售的遠洋天驕，人氣更高點，到達現場時已經是下午5點多，但現場還能看到有四五台客在洽談。現場銷售表示，目前來看房的，大多數都是自住需求的購房者，對他們來說，反正要買，就怕越等越買不到。
4.珠江新城板塊
珠江新城板塊的項目，基本能上都快到10萬+了，對於豪宅買家來說，還是有貨的。僑鑫匯悅台、尚東柏悅府等盤均有產品正常在售。
5.龍洞板塊
華南植物園-龍洞板塊，目前寶翠園尾貨，而華南御景園的10萬+別墅正常銷售。
以上就是小編出去踩盤調研的結果，我們可以看到，天河目前在售的剛需、改善項目貨量確實很少，除了一兩個有房源在售的項目外，其他要麼是尾盤，要麼是10萬+的豪宅。
在調研期間，小編採訪了幾位購房者，看看他們怎麼說：
案例1：為什麼受傷的總是我們？
打算在龍湖天宸原著置業的小A夫妻表示，限制預售證的發放，每次就幾十套貨，其實誤傷的是真正以購房自住為目的的購房者。有資格又有資金的客戶，還是會直接下手，反而沒有了留給自住為目的的購房者考慮的時間。
案例2：價格會跌嗎？不三級跳的升就不錯了
正在蘭亭盛薈看房的小C認為，新政的作用，目前來看，應該能讓樓市價格維穩一段時間，但期待價格因此下跌則顯然是不理智的，畢竟需求就擺在那。「除非開發商資金鏈斷了，沒辦法了，否則，不繼續三級跳的漲價，就不錯了。」
案例3：還是要謹慎，畢竟不是買白菜
在遠洋天驕的銷售中心，打算首次置業的小K則表示，要理智點，謹慎點，還是要多方對比，多看看，多想想，再等等，總覺得，政府還會有后招的，畢竟不是買白菜。「雖沒期待房價會大幅度下滑，但感覺目前樓市還是有點瘋狂，你看，增城那樣的郊區，搞雙合同甚至三合同，首付都上百萬，政府不會不管的。」
因此，對於目前的天河市場來說，如果是買豪宅不受資金限制，當然可以隨便選，如果是剛需、改善需求，在售項目如果實在挑選不出來中意的房源（尾貨更難挑選了），還是建議等等或者到其他區域購買性價比更高的產品。
事實上，廣州千萬以上豪宅大部分集中在天河區，從4月份成交的豪宅榜單來看，天河區項目佔了60%，天河留給剛需、改善的空間越來越小了，因此建議這部分需求與其死守天河，不如轉投其他區域。
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