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一年換三帥 大悅城地產高層調整之謎

一年換三帥 大悅城地產高層調整之謎

導讀

這幾年大悅城動蕩不安,從韓石到吳錚再到三大非執行董事馬建平、馬王軍、姜華。在中糧集團前任當家人寧高寧離任后一年多的時間,大悅城高管更換頻繁。背後折射的是業績與戰略布局方面的失衡。

大悅城大發展之際亦經歷著高層的變動。

5月23日,大悅城地產有限公司發布官方公告,自2017年5月23日起,周政辭任公司總經理,由周鵬接任公司總經理一職。同時,周政仍保留公司董事會主席、執行董事、提名委員會及執行委員會主席職務。

周鵬為工程出身,但他身上並沒有較強的工科烙印,一位知情人士透露,在正式任命之前,周鵬已經陸續負責大悅城地產商業條線的運營管理。不僅如此,中糧地產旗下多個合作項目也出現周鵬身影。

周鵬到底會帶來一個怎樣的大悅城,業內及中糧集團都期待較多。

實際上,這幾年大悅城動蕩不安,從韓石到吳錚再到三大非執行董事馬建平、馬王軍、姜華。在中糧集團前任當家人寧高寧離任后一年多的時間,大悅城高管更換頻繁。背後折射的是業績與戰略布局方面的失衡。

公開資料顯示,周鵬於2005年1月加入中糧集團,曾出任多個職位,2009年2月至2011年9月期間擔任朝陽大悅城副總經理,於2011年9月至2016年8月期間擔任朝陽大悅城總經理,於2016年3月起擔任該公司副總經理及2016年9月起擔任中糧(北京)農業生態谷發展有限公司總經理。

對於此次履新,除了集團對其打造朝陽大悅城優秀業績肯定的同時,外界也認為周鵬的多重身份將進一步推動大悅城地產與中糧地產在項目上的聯動。

去年5月21日,位於北京順義的中糧祥雲國際生活廣場全面落成,當時中糧集團副總裁、中糧地產董事長、大悅城地產董事會主席周政在致辭中不經意間透露了中糧地產和大悅城地產在未來可能出現的業務併線。從目前動作來看,繼任者周鵬「繼承」這種路線成為大概率事件。

房地產報記者了解到,以中糧置地北京公司總經理身份,周鵬至少深度參與了合作項目天悅壹號、中糧瑞府、中糧京西祥雲等住宅項目,均是中糧地產位於北京的核心開發項目,併入了公司報表。另外,周鵬在中糧地產在北京其他項目公司也擔任了董事。

儘管在推動大悅城地產與中糧地產項目之間的聯動層面,周政與周鵬立場一致,不過對於大悅城地產未來的走向,前任與繼任者之間依然有所出入。

去年7月26日,貴州省委常委、貴陽市委書記陳剛會見周政。當時周政帶來的大悅城品牌,將輸出落地在貴州恆豐地產旗下的貴陽中心。

在貴陽,周政對大悅城的輕資產思路有過些許表態,「入個小股,大悅城可以收取品牌管理費、運營管理費;如果項目做得好,大悅城可以以進入時的價格適當增加股權;如果項目做得特別好,我們也可以全部收購。」

周政一直是大悅城地產輕資產化的忠實擁躉。去年接任總經理一職的一年時間內,周政一直在幫大悅城「減重」。大悅城去年通過打包出售6個重資產項目49%的股權。對於未來,周政希望通過3種模式擴張:重資產開發,併購存量項目,以及管理輸出。

其中每年公司會開發1~2個大悅城,其他將採用輕資產模式,選擇國內優質存量項目輸出管理模式,開拓品牌使用費、運營管理費等多個收益,當然也會在約定條件下參與併購。他預計,未來重資產與輕資產佔比約各半。

周政的輕資產化試驗與中糧集團的「瘦身計劃」時間基本一致。2016年年中,履新半年的中糧集團董事長趙雙連祭出「瘦身健體」的改革計劃,調整了寧高寧時代為補足全產業鏈條而不斷「增肥」的戰略路徑,「我們探索的是一條有進有退的優化資本布局之路」,趙雙連曾經有過這樣的表態。而周政對對「減肥」的理解可能就是基於資產由重轉輕的「減重」方式。

相對比,周鵬的觀點有所出入,他的做法更像是「塑形」。他認為大悅城在探索小股操盤,但前提是有舉重若輕的能力,也就是運營能力。但他不認可無股操盤,這種純粹的輕資產輸出管理,合作雙方很難達成信任,「資產是團隊的穩定器,資產管理如果放棄掉資產,也就不會有資產的管理和運營。」

「開業運營以後的商業項目,每一個行為都會讓資產負債產生巨大的剪刀差,但這些全部取決於運營管理質量。很多商業項目建成但很難開業,從這個角度也說明商業地產的開發與運營其實是割裂的。」周鵬認為。基於這種邏輯,周鵬偏好於將大悅城的商業品牌運營與中糧地產的開發能力相結合。

雖然大悅城地產對外稱此次人事更迭核心是「讓賢」,但是從韓石到周政再到吳錚,以及三大非執行董事馬建平、馬王軍、姜華。在中糧集團前任當家人寧高寧離任后一年多的時間,大悅城高管更換頻繁。

韓石的離職開啟了這一系列的人事變動。在加拿大留學並工作多年,韓石1990年進入中糧集團在糧貿投資領域積累多年,2007年轉型進入地產,親眼見證和推動大悅城9年發展,是大悅城地產元老級人物。

韓石最後一次媒體公開亮相是在上海大悅城二期正式開幕時。包括中糧副總裁於旭波、周政、韓石在內的眾多高管,與各項目主要操盤手集體亮相。由於一直保持穩健風格,大悅城拓展步伐與節奏並不快。面對媒體的提問,周政也表示,「我也覺得有一點慢」。

大悅城的「慢」與韓石的發展策略肯定是有關聯的。在接受公開採訪時,韓石曾表示,相對於輕資產快速擴張,他更看重「踏實」:「與快速輕盈地往前走相比,踏實地往前走確實能夠有一個很好的回報。」

「並不是不想快,以前項目少,我們還要通過市場去判斷給一個項目設定15%的增長率是否合適,目標也不敢定太高。等做到一定規模的時候,所有的指標數據就都是經過市場驗證的了。」中糧置地商業管理中心總經理助理、推广部總經理危建平曾透露。

但寧高寧等不了,2011年寧高寧就放出豪言,10年內將開出20個大悅城。直到2015年12月,在上海大悅城二期開業的現場,大悅城的管理層再一次承諾未來5年在國內將增加至20個大悅城。

對於韓石的離職,有分析人士認為,大悅城品牌處於上升期,但是品牌與規模之間的矛盾客觀存在,而韓石在集團的職位短期又很難有變化。

韓石之後,獨挑大樑的周政身兼要職,上任不久便力推大悅城的輕資產計劃。而大悅城也在去年一年增長顯著,從去年大悅城地產財務報告看,2016年,大悅城地產共實現銷售額約人民幣146億元,同比增長23.0%;營業收入約為人民幣69.87億元,同比增長29.8%;租金收入人民幣21.0億元,同比增長21.5%。2017年,大悅城旗下7個項目中5個項目的平均租金同比增長破10個點。

同時,大悅城也在宣布正由開發運營商轉型資產管理運營商,堅持「輕重並舉、兩條腿走路」。在未來推出的大悅城項目中,輸出管理的「輕資產比重會有所提升」。

不過周政在任僅1年時間便宣布離開大悅城,其原因是「出於個人事業發展考慮」也引人深思。

一位接近大悅城內部人士告訴記者,「大悅城在國內商業地產行業擁有相當的地位,與這些操盤者高管的努力是分不開的,但是面對來自集團的更高、更快的發展需求,與這些高管的上升通道相比是不太匹配的,因此離職意料之外又情理之中。」

對於這種說法,房地產報記者致電天津大悅城原總經理吳錚,不過其以「目前不方便談為由」婉拒了採訪需求。

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