萬達借錢融創買自己？這葫蘆里到底賣的是什麼葯？

文/博山閣主人

圖/來自網路

最近一段時間，如果問什麼公司出鏡率最高，那麼一定是融創了，這家因為助戰樂視而一躍成為樂視實際控制公司的房地產巨頭，昨天又爆出了一個大新聞，這就是融創收購萬達的項目。7月10日上午，萬達商業、融創發布聯合公告稱，萬達將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創承擔項目貸款。同時，融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。收購總代價為631.7億元。

正當所有人都在糾結，融創到底想要幹什麼的時候？事情又有了更讓人出乎意料的發展，今早融創發布公告，公告稱，就目標項目公司和目標酒店資產合作訂立框架協議，將在7月11日上午9時恢復股份買賣。根據融創今日公告，雙方協商付款方式中第四筆付款方式為：萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款，隨後融創向萬達支付295.75億最後一筆收購款。

事情開始變得越來越撲朔迷離，到底發生了什麼？

一、萬達為什麼要賣掉自己最看重的地產？

作為首富的王健林，雖然可以說1個億是小目標，5個億是小意思，但面對著萬達集團最核心的地產項目，高達幾百億的投資標的，不管怎麼說，都不能稱之為小意思了，但是為什麼萬達要賣掉自己發展的支柱地產項目呢？

去年，在萬達總公司的年會上，我們的首富王健林就已經明確，萬達的非地產業務已經超過萬達的地產類業務，當時王首富就已經很自豪的向外界宣稱，萬達已經不再是一家地產公司了。再看萬達最近一段時間在網路科技，在互聯網金融，在旅遊等等非地產業務的精心布局，不難發現去地產化已經成為萬達的主要方向。

對於萬達來說，把地產類業務脫手，其實目的也非常明確：

一是為萬達去地產化轉型奠定基礎。從去年開始，的房地產調控政策日趨從緊，無論是萬達還是萬科其實都已經知道，房地產市場的新時代已經來臨了，房地產將會從暴利向微利轉化，面對著房地產市場的拐點，萬達急著剝離地產業務，可以說是一個很正常的現象。

二是為萬達上市掃清障礙。曾經萬達商業從港股退市可以說引發了資本市場的大量遐想，但是退市容易回歸難，從港股退市的目的無疑是希望能夠在A股有所作為，但是現在的A股IPO排期是極度冗長，特別是在國家政策從嚴之後，房地產公司的IPO基本上是完全停滯，在這樣的大背景下，萬達自然不希望自己被歸類到地產股，雖然王健林可以宣布萬達不再是一家地產公司，但是其手中巨大的地產資本將會為其定性帶來諸多麻煩，通過剝離資產，萬達實現了從地產企業到綜合商業企業的轉變，這對於上市無疑是非常有利的。

三是為降低負債轉型「輕資產」提供了保障。眾所周知，房地產企業是標準的高負債企業，房地產重資產的特徵讓房地產企業的資產負債表往往都不太好看，而萬達此次的轉型成功地將自己變成了一家「輕資產」企業，這樣的企業性質再加上萬達的互聯網屬性，可以說為資本市場提供了更多的故事空間，這絕對也是好事。

二、為什麼要借錢給對手買自己？

如果說萬達要進行輕資產化重組，實現去地產化的商業目標，那麼將自己手上本就不太賺錢的房地產項目轉手出讓似乎也不是什麼不正常的現象，但是，由自己借錢給對手買自己，這個邏輯卻又顯得更加詭異了，這葫蘆里到底賣的是什麼葯？

根據騰訊財經最新的報道顯示，據《萬達商業私有化投資基金推介說明書》，如果私有化完成兩年後未完成A股上市，萬達集團或其指定第三方提供10%每年(單利)回購 (由萬達集團提供回購保證)。如未能成功IPO，扣除各項稅費后投資者預期可獲得最高不超過 5.5%的收益。更值得關注的是，若萬達商業成功私有化之後，未能如約在國內實現上市，萬達集團將會以每年10%向基金回購全部股權，費用前總回報約為20%，而需扣除主要費用，如利息、過橋、承諾函、2年管理費及通道管理費等開支，預計扣除費用總計約為16.5%-20%。

從這個表述我們似乎可以發現，萬達給融創借錢買自己似乎是被對賭協議所迫，是一種迫不得已的壯士斷腕的手法。但是，我們不妨仔細想一想，如果是普通的創業者會因為對賭協議所累，導致自己最後迫不得已採用飲鴆止渴，丟車保帥，壯士斷腕的玩法，作為首富的王健林，作為最大的房地產、金融、商業綜合集團怎麼會犯這種小兒科的錯誤呢？

瀚哥認為，對賭協議即使是原因，但是也只是原因之一。主要原因，應該從以下幾個方面考慮：

一是依然取得項目的控制權。根據具體的協議內容，雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」，即品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；規劃內容不變，項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。在這樣的情況下，其實對於萬達而言控制權依然在自己的手上，所有權有所轉移而已，所以借錢給融創只是完成一個所有權變更其實不算什麼大問題。

二是王健林萬達新模式的一次試點。根據王健林2016年的工作報告，萬達廣場等商業地產將採用輕資產模式，這種模式一般為：投資類萬達廣場，就是別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營。合作類萬達廣場，就是對方出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。可以認為，孫宏斌的這次玩法也是此種輕資產新模式的一種試點，所以這次的交易可能並不止是收購，而更像是一次新的聯盟和合作。

三是為了實現一體化交易的過程。由於一次性交易標的過大，一次性六百多億的收購金額，對於任何一家企業的資金鏈來說都是巨大的壓力，融創的收購需要大量的資金支持，但是萬達卻需要融創一次性直接支付，這對於任何一家企業來說都是問題，如何將資產打包轉移這是萬達需要頭疼的事情了。所以，通過一體化給融創一定的信貸，實現整個項目的交割，也不為是一種較為有效的玩法。

三、融創買萬達到底又為了什麼呢？

作為地產業的老司機的孫宏斌也同樣是一個無利不起早的主，其入股樂視的時候，有多少是因為朋友情誼我們很難判斷，但是融創入股樂視佔到了不少便宜，這已經是不爭的事實，那麼融創買萬達又是為了什麼呢？

瀚哥認為不外乎幾點：

一是看中的是萬達的市場地位。對於房地產來說，萬達由於其巨大的體量，其房地產項目都基本是優質資產，融創作為以住宅銷售為主體的房地產公司，雖然已經有了一定的市場基礎，但是對於第一梯隊的萬達、萬科來說還是差距較大，從經濟學的角度來說，未來的房地產市場一定是二八分化，規模經濟才是房地產市場發展的根本，而融創在此優勢並不明顯，但是藉助萬達的力量，融創拿到了必不可少的土地儲備，而且繼承了萬達在房地產業的地位，這對於通過萬達品牌增強拿地能力，強化融資能力都有著非常重要的作用。可以說，藉助萬達的助力，融創已經進入了房地產市場的第一梯隊，並且擁有了商業地產的話語權。

二是醉翁之意不在酒的萬達、樂視結盟。說到這裡我們不妨再回過頭去看看樂視，樂視影業和樂視網可以說是孫宏斌手上的兩張好牌，但是由於之前的各種原因，樂視現在是一個很大的坑，要補上這個坑才能繼續向前，而值得注意的是在萬達和融創最後的一項約定中，雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作，其實這才是最大的關鍵點，萬達旗下擁有諸多的電影院線資源，這些資源如何再和樂視雙劍合璧，那麼將會給資本市場留下巨大的想象空間，這個時候說故事將會更加有趣了。

三是形成了戰略聯盟的態勢。在現在的，無論是房地產還是互聯網亦或院線業務，越來越呈現出贏者通吃的市場氛圍，比如說在視頻領域優酷和土豆的強強聯合，在互聯網領域大眾點評和美團的攜手都是這樣的邏輯，同樣，可以說通過交易萬達、融創、樂視已經初步形成了一個產業聯盟的形勢，萬達在商業、金融領域深耕，融創負責房地產領域，再以融創為橋樑橋接樂視的視頻和萬達的院線，這樣一個大的產業綜合體已經初步形成。當然市場會不會這麼玩，還是要進一步確定。但是，可以肯定的一點是，王健林和孫宏斌都是下大棋的人，這樣的布局一點也不讓人意外。

今年，註定是資本市場不會平靜的一年，至於未來何去何從不如讓我們拭目以待吧！

作者：戰略研究員，財經專欄作家，財經評論員。

作者微信公眾號：江瀚視野觀察（jianghanview)

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