北京4月樓市研究 | 成交大幅下跌，拐點即將出現？

商品房市場成交分析

2017年4月北京商品房成交套數環比同比量跌價漲。本月成交4,222套，環比下降55.3%，同比下降75.0%；成交面積57.24萬平方米，環比下降46.6%，同比下降64.7%，為近1年來最低水平；成交均價為42,348元/平方米，環比上漲12.1%，同比上漲35.1%；成交金額242億元，環比下降40.2%，同比下降52.4%。

從行政區域看，通州區、朝陽區和丰台區成交套數最多，分別為945套、721套和477套，分別占本月成交套數的22.4%、17.1%和11.3%。成交均價方面，東城區最高，為86,542元/平方米，成交均價最低出現在延慶區，為3,440元/平方米，主要為兩限房項目格蘭山水。

2016年5月-2017年4月北京商品房月度成交走勢

2017年4月北京商品房成交區域分佈

商品住宅成交分析

2017年4月，北京商品住宅成交套數環比同比量跌價漲。4月成交2,968套，環比下降63.3%，同比下降80.4%；成交面積39.59萬平方米，環比下降51.4%，同比下降70.5%，下降幅度大，為多年來最低水平，新政影響明顯；成交均價為43,343元/平方米，環比上漲3.4%，同比上漲34.3%；成交金額172億元，環比下降49.8%，同比下降60.4%。

從行政區域看，朝陽區、密雲區和通州區成交套數最多，分別為649套、448套和292套，分別占本月成交套數的22.9%、15.1%和9.9%。成交均價方面，東城區最高，為103,487元/平方米，成交均價最低出現在延慶區，為3,440元/平方米，主要為兩限房項目格蘭山水。北京市住宅隨著供應郊區化亦呈現成交郊區化，且住宅市場成交中中小戶型剛性房仍佔主流，別墅市場仍為小眾市場。

2016年5月-2017年4月北京商品住宅（含商改住）月度成交走勢

2017年4月北京商品住宅成交區域分佈

寫字樓成交分析

從成交走勢來看，寫字樓成交均價波動較大，其主要原因寫字樓成交每月分布區域差異較大，並且存在低價整棟出售情況，造成均價波動較大。

2016年5月-2017年4月北京寫字樓市場月度成交走勢

2017年4月北京寫字樓成交環線特徵

商業成交分析

2017年4月北京商業成交套數環比同比量跌價漲。北京商業成交160套，環比大降85.2%，同比大降84.5%；成交面積2.69萬平方米，環比大降74.6%，同比大降75.1%；成交均價為41,431元/平方米，環比上漲55.7%、同比上漲41.6%。主要成交項目為北京恆大城的配套商業、世界僑商中心的配套商業、住總正華新國展滿庭芳自住房的配套商業。

從成交走勢來看，商業成交均價波動也較大，其主要原因和寫字樓一樣分布區域差異較大，存在低價整棟出售情況，造成均價波動較大。值得注意的是富力城，本月成交一套1層商業，單價達到215,904元/平方米的高價。

2016年5月-2017年4月北京商業市場月度成交走勢

2017年4月北京商業成交環線特徵

存量分析

我們選取北京市新房市場2016年5月-2017年4月月均銷售速度來計算，北京市新房存量套數約需要7.7個月可去化完成，存量面積約需要9.5個月的去化時間，比上月略有上升，環比上月來看，北京商品住宅市場存量下降，達到71,964套，較上月下降0.8%。

截止2017年4月30日北京商品住宅存量面積和套數區域分布圖

截止2017年4月31日北京各區存量商品住宅去化時間（月）圖

新房市場總結

2017年4月，北京商品房新增供應量有所增加，新增套數環比上漲，同比下降；北京商品住宅（含商改住）新增套數環比大漲，同比下降，商品住宅中順義區供應量最大，五環之外商品住宅供應佔比達到100%，五環之內無新增供應，戶型方面以90平方米以下的中小戶型為主。北京市住宅供應已經明顯郊區化，且剛性房仍佔主流。

北京新增商品房4月份成交套數環比同比量跌價漲，其中商品房住宅成交套數同樣環比同比量跌價漲，朝陽區、密雲區和通州區成交套數最多，佔比近1/2，五環之外共計成交佔比達到88.9%，亦占絕對多數。北京市住宅隨著供應郊區化成交亦呈現成交郊區化，且住宅市場成交中剛性房仍佔主流，別墅市場仍為小眾市場。寫字樓和商業成交量相對商品住宅來說，成交量小，寫字樓成交套數環比同比量價齊漲，商業成交套數環比同比量跌價漲。寫字樓和商業月均價波動較大，其主要原因寫字樓商業成交每月分布區域差異較大，存在低價整棟出售情況，造成均價波動較大。

北京市新房存量套數約需要7.7個月可去化完，存量面積約需要9.5個月的去化時間，比上月略有上升，北京商品住宅市場存量下降，其中朝陽區、順義區和大興區的存量套數較多；去化速度上房山區、大興區和順義區最快；去化時間上房山區、大興區和順義區最短，壓力最大仍為西城區、朝陽區和東城區，本月各區域套數去化時間環比升降不一。

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