合肥房價又抬頭！濱湖再漲4.98%！該選擇接地氣老城還是高逼格新區？

昨日，德科地產頻道公布了2月15個熱點城市房價地圖，合肥房價漲2.3%，摘得探花！

合肥房價地圖

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德科地產頻道自認為做了個不靠譜的預測：3 月份的數據，會漲得更明顯一些。當然，這種漲，不是由市場自發形成的，依然還是有關部門控制的藝術。

合肥房價又抬頭了，小編表示好無奈啊！

而隨著金三銀四樓市開盤潮的到來，購房者對於樓市的關注也再度提升！那麼問題來了，怎麼買房？是買接地氣的老城還是高逼格的新區？

買房第一準則是考慮未來房子好不好賣，如果賣不掉就無法或者增值收益，也影響改善換房。所以買房前一定要考慮清楚，這個房子未來會有什麼人來買，未來好不好賣。房子是家庭資產的主要組成部分，沒有流動性的房子不建議買入。

受通脹影響，加上房貸利息和稅費等成本，如果房產不能每年升值10%以上就可能虧本，即使是自住的房子，也要考慮保值和升值，買不同的房子會明顯拉開家庭財富的差距。

這條是最重要的秘訣。如果你買的房子自己都不想住，那麼未來一般不會很好賣（名校學區房除外），同樣也很難有較好的升值。

先來看大家最最關心的房價問題。來看一下過去的四年內合肥9區商品住宅的價格。

合肥房價去年實現了跳漲，每個區少則漲6000元/㎡，多則漲10000元/㎡。真真是厲害了！

作為高逼格新區的濱湖，房企頻頻在這個區域高價摘地。置地濱湖雙璽（樓麵價19912.50元/㎡）、文一·塘溪津門（成交單價2400萬元/畝)、葛洲壩濱湖地王項目（樓麵價22000元/㎡），三大地王未來入市價格預計在26000-40000元/㎡！

再來看一下幾個主城區成熟區域二手房的價格。

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廬陽四牌樓周邊二手房均價17000元/㎡左右。

蜀山肉聯廠周邊二手房均價17500元/㎡左右。

包河望湖城周邊二手房均價19000元/㎡左右。

瑤海市二院周邊二手房均價15000元/㎡左右。

這是主城幾個熱門區域的二手房房價。從房價上來看，濱湖新區、政務區和老城區某些二手房價格的差別不是很大（當然地王除外）。

（合肥二手房房價分布圖）

相比較而言，那些短時間價格翻了一番的新區，由於在主城之外，有大量土地供應，新房的選擇更多，樓盤的體量也更大。很多大體量的樓盤基本上都會出現在這個區域。新區的優勢就是規劃高逼格，新盤選擇更多，劣勢則是目前區域配套短缺。

買房自住是剛性住房需求，包括剛需和剛改。

尤其是剛需。剛需中的很大一部分買房是為了幹啥？結婚唄，買的就是婚房。你不見最剛需的小區幾年後隨處可見來城裡幫忙帶孩兒的老人。有了孩子，幾年後，面臨的最大問題就是孩子要上幼稚園，要上國小，以後還要上中學、大學。

目前不論是義務教育划片範圍內的公辦名校還是民辦熱校，幾乎都分佈在老城成熟區域。拿廬陽區來說，讓你說廬陽區目前的口碑名校，我猜你就能輕鬆地說出好幾個，逍遙津國小、南門國小、紅星路國小。

老城區經過長時間的發展，才有這樣一個學區配套。不得不說，「教育資源」已經成為老城區最稀缺、最珍貴的資源。

相比於老城區，新區在學區配套上則先天不足。以濱湖新區為例，目前中國小有：第四十八中學教育集團嘉陵江路中學、陽光中學四川路校區、屯溪路國小教育集團金斗路國小、師範附小教育集團萬慈國小、師範附小第三國小貴陽路校區、望湖國小洞庭湖路校區。可以簡單看出，學校多為分校。

雖然質量趕不上主城成熟區域，但在人均佔有學校的數量上確實要優於主城區人均學校佔有數。因此，住在新區，意味著你所在片區的學校實現小班教學的可能性更大，入學年齡可控在6周歲。

如果孩子短期內要上學，建議避開新區，選擇成熟老城。三至十年以後上學的可以考慮有高逼格教育規劃的新區。

合肥捷運1號線線路圖

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自從濱湖新區通了捷運1號線后，坐捷運可通達老城。這可能是很多人買房會選擇濱湖新區的一個重要原因。

目前合肥在建的捷運線路有4條，捷運2號線預計6月電通，10月試運營。除此之外，2018年-2025年，將規劃建設軌道交通8條線路，分別為：2號線東延線、3號線南延線、4號線南延線、6號線、7號線、8號線、9號線及S1線一期工程，總建設規模約為247.5公里。

按照捷運1號線每公里正線造價6.7億推算，到2025年，整個捷運正線工程大約需要投資1658.25億元，平均每年需要207.28億元，這還是最基礎的。合肥市2016年1-11月是1057.3億元，也就是說未來8年，合肥市每年要拿財政收入的約五分之一修捷運。

而目前新區在售的樓盤大約在2018年底都能實現交房。部分交房之後乘坐捷運只能暫時擱淺。

買老城區的房子意味著，你上班可能堵車、下班可能堵車，本該30分鐘的時間距離可能要延長到一個小時，這是一個劣勢。

但居住在老城，意味著你可以優先享受更好的交通資源，更快的暢通環境。

居住在老城，尤其是城市核心區域，你可以走到公園，你可以走到商場，甚至你花一元錢就可以把合肥的二環給串聯起來。但是居住在新區，轉公交本身費用就高，且捷運的里程也是越長越貴的。

無論是新區還是老城，樓盤附近有捷運就是一個優勢。

但要注意新區捷運盤的3個問題：

1、合肥捷運的規劃有變數，不時地會調整。

2、捷運什麼時候通車？捷運未開通，你已入住的這個時間差是否能接受暫時交通的不便？

3、一定要買離捷運口2公里之內的樓盤，以防加班很晚還要一個人在新區走上個幾公里。

目前的現狀是，絕大部分新區大盤的大體量自帶商業都是最後一期才交付使用，之前都只是小規模的社區商業。這些社區商業規模普遍較小、檔次不高、價格偏貴。比如家門口的便利超市商品品種少，只有一些油鹽醬醋等廚房必需品，水果、蔬菜種類少，看起來還不夠新鮮。

居住在老城，卻有足夠的人流量支撐區域商業。肚子餓了你可以下樓，5分鐘-10分鐘的步行就能找個好吃的路邊攤，和朋友喝個酒、擼個串。在老城，5-10分鐘的步行時間絕對可以滿足日常的吃、喝、玩、樂。

結語

上海浦東新區經過20多年的發展，房價平均在5萬元/㎡，價格不知道翻了多少倍。但是，上海市中心漲得更多，靜安、長寧等區域均價在10萬元/㎡。那麼未來在合肥又會怎樣？是老區領漲新區，還是是新區超越老區？小編只能說：拭目以待！

靈感來自鄭州樓市，部分圖片來自德科地產頻道

責編：白雪