「經濟ke」國土部官網的這則重磅消息，你注意到了嗎？

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文｜拆哥

經濟ke欄目由《經濟周刊》與俠客島聯合出品

這是經濟ke的第28篇文章

最近有一個大新聞頗不尋常。

8月28日，國土資源部網站披露了一則消息，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱方案），提出在「租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧瀋陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點」。

從「經濟適用房」、「租售同權」、「共有產權房」，再到這次的「集體建設用地建設租賃房」，業內人士認為，歷經一系列政策暖風之後，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好。

那麼，跟之前的政策相比，這次的政策有哪些亮點？意義有多大？

亮點

先來看看具體的政策表述。

國土資源部的文件中，最核心的就是這句：村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

就是說以後集體土地也可以承接城市住房建設了。說白了，原來那些處於灰色地帶的「城中村」和城郊結合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實際上打破了1998年以來，城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設的套路。

意義還不僅於此。

其實早在2014年，北京就已經進行過集體土地建租賃住房試點，並且取得了較好的成果。但之前只提到集由農村集體經濟組織自主進行開發建設，並未提到聯營、入股等方式。

而這一次的政策，很明顯指明了，此類用地不是征地或簡單地流入市場，村鎮集體經濟組織有極大的主導權，無形中也就增加了村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面的積極性。

當然，整個文件最重大的亮點，還在於創新性地從土地供應端出發，加強租賃房源的建設和供給。文件中明確提出了，「村鎮集體自行開發」，這實質上意味著他們可以繞過傳統的開發商土地競拍等手段，在很大程度上制約了土地價格。

土地的價格低了，那開發成本自然也就少了，而租房的價格也必然隨之降低，對目前的租房市場無疑是很大程度的利好。

現狀

那麼這個邏輯是否符合當下的現狀呢？

說回目前的住房市場，長期有著「重購輕租」的特點，這其實是「發育不良」的。

在租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數據美國佔比是50%；2012年。全國租賃住房用地僅佔全部居住用地的10.5%。

社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》顯示，當前城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。

同樣地，還有機構投資者的嚴重缺位。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業租賃企業提供的房源佔比在30%左右。

鏈家研究院發布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數據：截至2016年，全國有一定規模的品牌公寓企業只有1000多家，運營管理的房間數量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到87%，美國則為60%。

按理來說，市場經濟條件下，凡有需求就會刺激供給配套。鏈家研究院的一份報告指出，目前的房屋租賃市場規模是1.1萬億，預計到2025年，租賃市場規模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

但是在，這麼大的市場，為什麼發展不起來？

原因

最直接的原因，無非是賺不到錢。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬，以目前市場的行情來算，像廣州這樣的城市，住宅物業租金回報率較高的能達到2個點左右，即使是一些高端公寓租金回報率也就5個點，但是國內資金成本的年化利率是5-8個點。開發商正常運作的話，是不可能盈利的。

於是新的問題就來了，為什麼國內租金回報率這麼低呢？按照簡單的算式，租金回報率=（1年租金-房屋保養費）/房屋價格。租金回報率低，說明要麼租金太低，要麼房價太高。

國內租金低嗎？上海易居研究院不久前發布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。也就是說，這四個城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租。有網友高呼：房租加日常開銷，就不剩下什麼了。

房價更高的北京、上海、深圳的租金回報率那就更是低得離譜，企業投資租賃住房還不如把錢存進銀行吃利息。

所以，罪魁禍首，還是地價過高！

對此，萬科高級副總裁譚華傑也有過分析，土地成本過高大大降低了租金回報率，因居住用地本來地價就貴，不動產價格偏高，而租金回報率過低，對於資產持有者來說很難從出租中賺錢。這是導致過去多年租賃市場無法發展的重要原因。

對症

繞來繞去，供地環節是一個終究繞不過去的關鍵點。此前房地產調控之所以經常表現為事倍功半，很重要的缺失即在於過於專註於在需求端做文章，對供給端的土地錯配問題則著力不多。

政府終於開始「對症下藥」，增加供地並優化結構。過去幾個月一系列的政策就是證明。

譬如上海近期發布的《上海市住房發展「十三五」規劃》明確提出，「十三五」期間新增住房供應總套數170萬套，比「十二五」增加60%左右。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

更早之前，廣州發布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》明確指出，未來5年，廣州計劃供應住宅用地3200萬平方米，從供地佔比來看，租賃住房佔據了25.8%。

在增加供給的同時，「限價」也是重要的保障措施。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價成交，樓麵價格分別僅5569元/平方米和5950元/平方。對比周邊地價，開發商去年7月拿地時，成交樓麵價就達到了3.03萬元/平方米，可以說是「白菜價」了。

據知情人士透露，兩塊地拍賣前實際共有34家房企領取了申請書，但是最終分別僅有一家競買企業通過資格審查並提交了競買保證金，「這是有意設置高門檻，因為報名需要有相關單位蓋章的資格認定書，以防止競買者過多，成交價過高」。

掘金

不過，從更宏觀和長遠的角度來看，這類政策的提出，還在於可能改變房地產企業的發展模式，促進租賃行業機構投資者的崛起。

7月中下旬，住建部等九部門聯合印發的通知提出的4項加快發展住房租賃市場的舉措中第一項便是「培育機構化、規模化住房租賃企業」。

亞豪機構市場總監郭毅對《經濟周刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機構化租賃企業，改變目前以小業主為主的供應結構。「只有這樣才能提高租賃市場的規範度和透明度，擠壓小業主的生存空間，保護租客權益。」

嗅覺更靈敏的或許還是企業投資者。在《租賃崛起》中，鏈家就稱「未來的增長希望在租賃」。

這不僅是中介公司的預感，也是各大開發商的行業共識。據內部人士透露，過去幾個月以來，無論是國內知名的大地產公司，還是區域地產公司，都已經迅速開啟爭奪戰。

最積極的估計要屬萬科了，據不完全統計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業地塊。2016年在北京市海淀區西北旺的兩宗地塊以「競報自持比例」方式招標，萬科憑100%自持比例中標，堪稱該場競標的「最大贏家」。萬科還在2016年成立了長租品牌「泊寓」，並在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。

「無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，搶奪自持物業和只租不售的地塊更是不可旁落的戰略布局。」郭毅說。

當然，至於到底能不能如願以償，還有待市場的檢驗。但「房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位，不會變。

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