在北京,買房,特別是二手房,是一件很累人的事情。
有一組數據,目前,北京五環內的新房項目不到2000套,北京一年商品房成交總量接近20萬套,新盤的比例不足5%,五環內比例不到1%。
這組數據,能說明很多問題。
01
雖然定了房,因為換房,周期拖得很長。
有句古話說,夜長夢多。
時間越長,不確定性就越大,各種風險因素也就越多。
因為,在北京,買房,需要考慮的不僅僅是錢的問題,還需要考慮各種政策風險。
比如,一個政策,小了說,可能只是影響貸款利率,嚴重點,首套購房資格變成了二套,首付不夠了,本來買得起的,現在買不起了。
最嚴重的是,可能會影響你的購房資格,特別是換房,最怕賣了買不回來。
因此,在買房、換房之前,這些都是需要考慮的因素。
02
除了政策風險,還有違約風險。
比如,剛簽了購房合同,房價大漲,房東後悔了,違約。
又或者,剛簽了購房合同,房價跌了,或者遇到了更合適的房子,購房人違約了。
關鍵看違約成本,只要違約成本足夠低,或者可以覆蓋,絕大多數人會選擇違約。
上次換房的時候,遇到一個房子,因為當時市場不好,下跌市場,連續違約了3次,都是買房人違約,房東收違約金就白賺了30萬。
因此,無論是買房,還是賣房,找一個靠譜的對手,很重要。
我聽到最離譜的一次違約是,因為一張嬰兒床翻臉了。
買房人想要賣房人的嬰兒床,賣房人不給。
買房人說,我就看中了你們家的嬰兒床。
賣房人說,我就不給。
翻臉了。
這個時候,合同就很重要了。
買二手房,房東留下傢具家電是很正常的事情,在簽合同的時候,雙方都是大好人,說這個好商量,到時候又翻臉不認人了。
因此,能寫到合同上的,盡量寫到合同上,白紙黑字,先小人後君子。
03
很多人覺得,定了房,簽了合同,就可以不關心房價了,我不是。
最近,一直在關注附近幾個小區的成交價格,不小心,發現了一個秘密。
其實,在我訂房之前,附近三居室的價格一直沒怎麼跌,因此,我定的房子,價格是當時最低的。
因為市場不好,基本上每一套新成交的房子,都會比上一套便宜。
因此,再後來,買房人都拿著我定房的價格去跟房東談,最近成交的幾套,跟我們的價格差不多。
只有一套很例外。
這套房子,比我晚成交兩周左右,同樣面積和戶型,比我們貴了至少10%,掐頭去尾,還比我們貴了50萬。
可是,這套成交價格只在網上掛了幾天,就消失了。
有人違約了?我去問中介。
得到的答案是,偷偷撤掉了。
這套房子成交價格太高了,其他房東都拿自己房子跟這套比,這套賣了500萬,我為什麼要賣450萬?
現在的市場,是買方市場,成交很難,除非降價,降價,還不能比上一套價格高。
突然,有種上當的感覺。
其實,很好理解,中介的目的只有一個,都是為了成交。
04
曾經一個中介跟我說,現在的房子價格都是透明的,網上都能查到,買賣雙方都清楚。
我也曾經以為,互聯網時代,信息的不對稱,越來越不明顯。
其實,信息不對稱一直都存在。
誰掌握的信息更多,在商業談判時,誰就更有優勢。
投資也是同樣道理,你掌握的信息更多,你能遇到的機會也就越多。