新一代合院該解決什麼痛點？

縱覽過去一年，北京別墅市場最明顯的產品趨勢非「合院」莫屬。

合院緣何而生？為什麼成為北京高端別墅的主要形制？居者痛點何在？

那麼，我們今天來聊聊這個話題。

首先，合院並不是最近一兩年才出現的產品形態，十年前在全國不少城市就曾經風靡，『地產營銷人』印象深刻的是深圳萬科第五園和北京納帕爾灣就是早期合院產品的代表作。

但至少就北京別墅市場而言，合院別墅偶有出現，但一直未形成風潮。

轉變發生在2015年，當孫河地王中糧瑞府以創新中式合院產品亮相之後，引起業內外的一片好評，由此「合院」開始逐步成為高端別墅的主流形制。

這股風潮的背後有兩股關鍵力量的推動。

一是低密度土地指標的消失，導致開發商要在高效利用土地規劃和房價不斷走高的現實之中，尋找產品的平衡。

從2015年開始，大部分新規劃低密項目普遍面臨用地容積率變高而單戶面積緊湊的情況，土地面積與產品力如何平衡成為這些高端項目成功的關鍵點。對比傳統產品，同樣用地條件下，合院產品的業態可以上升一級。

二是傳統文化的回歸帶來居住方式的回歸。

任何一個國家、地方的建築都會經歷首先是本土建築，后變成現代建築，最後在現代建築審美上找回本土文化標識，這三個階段是建築文化的發展規律。

新中式合院代表了一種歷史和人文的復興，也是一種居住形態的傳承和再造。文化的歸隊必然帶來居住方式的歸隊。

那麼，這一時期的合院別墅集中反應在產品上有什麼共性特點呢？

和傳統聯排相比，合院產品的院落一般只有單側會受到外部視線的干擾，私密性較好，同時院落空間成為家庭活動的重心所在，所有房間和公共空間都都朝向私屬院落布置，讓院落景觀實現最大化利用，室內景觀效果也得以提升。

從院子包房子，到房子包院子，戶型平面的轉折和凹凸變化擴展了更大的採光界面，同時在戶型功能布局上也增加了更多可能性，這為別墅向個性化方向發展提供了可能。

既然合院把庭院作為產品的核心亮點，圍繞中式所營造的生活方式，庭院逐步呈現出豐富而多元的面貌。

面積較大的合院，院落層次多，空間豐富，大小空間體現出不同的功能，兼顧禮序和生活的需要；面積略小的合院，設置集中，多與客廳、老人房等直接發生聯繫，強化把室內生活外移的居住體驗。

值得一提的是，合院通過天井設計增加的下沉庭院，縱向增加了庭院的變化，同時也優化了地下採光和通風的效果，提高了地下室內與室外空間的互動性。

合院別墅走向高端的一大特徵便是地下空間價值的極致化挖掘。

上面提到的下沉庭院或者採光天井的設置，將原本的地下輔助功能轉變為重要的活動起居功能，改變了別墅的傳統居住模式。

比較常見的設計手法是，拉高地下空間的尺度，做出震撼挑空，設定主題空間，配備餐廳、書房、影音室、健身房、紅酒屋等全家庭生活娛樂功能，給出超預期的體驗感和想象力。

中式風格回歸和建築潮流相契合，而中式與合院的搭配又堪稱絕配。

北京市場上比較容易接受的是新中式合院建築風格，它既不是如江南地區呈現的「古典中式」，也不是線條硬朗，側重概念的「現代中式」，而是或帶有中式元素符號的「裝飾中式」，或者經抽象提純后的「形制中式」。

這種中式風格的追求，體現了人們在自信狀態下，學會揚棄，在尋找傳統文化的同時，積極吸納西方現代學的精髓，創造真正屬於人自己的新中式生活。

隨著合院別墅形態的持續演進，居住痛點也不斷暴露出來。最明顯的便體現在市面上大多數合院別墅均為地上三層，地下兩層的設計，雖然滿足了規劃密度的和使用功能的需要，但也帶來非常明顯的問題。

首先，上下共五層的縱向動線設計，增加了居者的活動成本，為生活帶來不便，而且在某種程度上也阻礙了家庭成員之間的交流和溝通。

其次，由於不少項目地下空間採光和通風效果不佳，導致無法有效利用，地下被淪為大型儲藏室的情況很普遍。

另外，地上三層的合院設計，從觀感上已經失去中式傳統建築形制的味道，從皇城故宮、將相王府到世家大院，在傳統建築中極少有高於兩層的，所以傳承應遵循基本的規律。

凡此種種，合院別墅發展至今仍需不斷迭代升級，市場呼喚新一代產品的出現。

5月26日，『地產營銷人』參加了一場主題為「匠著履跡，新品呈映」暨棠頌別墅•璟廬新品鑒賞沙龍活動。

縱觀過去一年集中出現的合院項目，由首開和住總聯合開發的棠頌別墅無論在產品創新、形象包裝，還是在市場口碑和銷售業績上，都成為話題繞不過去的中式合院標杆之作。

棠頌別墅項目負責人劉碩先生、北京住總房地產開發有限責任公司副總經理程越女士、北京房地產協會秘書長陳志先生、北京翰時國際建築設計諮詢有限公司總設計師余立博士等嘉賓悉數到場，共同討論了新時期下合院產品的發展趨勢，且對即將入市的棠頌別墅•璟廬進行了廣泛的交流。

沙龍舉辦時點，正逢棠頌別墅亮相一周年。

回顧一年中的點點滴滴，在劉碩看來，當初花費了2年多的時間來研究產品的創新突破，項目最終以「工字殿」的建築規制，呈現了一個市場上很少見的合院產品。

不同於市場上一般的合院產品，棠頌別墅採用的「工字殿」設計保證了任意一座庭院均有三個以上的採光面，落到每一套合院產品上，就成為一個面寬大於進深、三面採光的絕佳空間，可以說是北京乃至是全國首個能夠達到三面採光的合院建築。

走進棠頌別墅樣板間的客廳，「三面採光」的空間設計讓客戶無論坐在客廳哪一個角落，都能看到戶外景色。

正是憑藉項目差異化的產品力，讓棠頌別墅成為了北京最具代表性的中式合院產品。據悉，去年棠頌別墅第一次開盤當天就實現約90%去化率，單套總價在3000萬+的水平，如此矚目的業績從一個側面反映出棠頌別墅已經成為北京市場高端產品的代名詞。

而作為棠頌繫的全新產品，棠頌別墅•璟廬的出現，則給高凈值客戶提供了另一種生活場景的選擇。

「璟廬的設計理念是滿足人們更加多元化、個性化的需求，在提供正常的生活空間下，個性化的生活場景可以在這個項目中找到空間來實現。」余立表示，在延續棠頌別墅中式合院的設計基調上，棠頌別墅•璟廬更加具有個性化。

位於南海子公園東側的棠頌別墅•璟廬，與棠頌別墅一樣享受了這一全亞洲最大濕地公園的生態景觀優勢。但與棠頌別墅的最大不同是，璟廬戶型面積控制的更加緊緻，釋放出的庭院面積更加誘人，整體容積率非常之低，是北京市場極為罕見的純別墅社區。

棠頌別墅•璟廬具有諸多產品設計亮點：創新T形墅院的設計，使面寬達到10—11米，尺度超過進深，大大增強了採光和通風；南北兩個下沉庭院的設置，現了地下空間地上化的效果；所有卧室朝南，且客廳與主卧雙面觀景，體驗俱佳。

棠頌別墅•璟廬設計為雙層別墅，建築形態合緩鋪展，親近土地，融入自然，符合傳統居住的意味，更符合高端別墅的特質。

璟廬最令人印象深刻的空間在於地下，開闊的視線，充分的挑高，餐廳、廚房、書房等多功能的布局，加之三處天井帶來的充沛陽光，「雙首層」得以充分展現出來。

棠頌別墅•璟廬的推出，不僅解決了合院產品在演進狀態中出現的居住痛點，更讓棠頌成為名副其實的高端品牌，開始具有了不斷延續的生命力，也預示著首開地產真正擁有了開發高端產品的能力，更加鞏固了在北京市場的霸主地位。

合院別墅變化多端，不同的項目在不同的地域可以實現完全不同的產品演繹，我們期待更多的升級和迭代，期望未來的北京別墅市場更加精彩紛呈！