新一輪限購潮來了！北漂們：留不下的北上廣回不去的家鄉

春天來了，房地產市場再度躁動起來……

北京最近火熱的房價已經被段子手們無數次的調侃，「清華北大畢業都買不起房子，那還要學區房幹什麼」刷爆朋友圈，讓人哭笑不得的背後是一線城市讓人焦灼的房價。高壓之下，不少北漂們選擇離開北京，有人甚至願意放棄在北京積攢多年的人脈、事業，回到家鄉買套屬於自己的房子。

然而事實卻總是在一遍遍地吊打各位的選擇，家鄉的房子你以為真的就永遠不會上漲嗎？

今年前兩個月，三四線樓市迅速回暖。據統計局周二數據，2017年前兩個月，全國房地產開發投資創下2015年同期以來最高增速。統計局還指出，三、四線城市去庫存力度加大，1-2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14.0個百分點。 同時，自春節以後，房地產市場最先迎來調控的就是二三線城市，南京升級限購政策、江西贛州提高第二套住房公積金貸款首付比例、青島暫停第三套房以上住房貸款……3月至今，已經有杭州、南昌等10個二線城市限購升級，滁州、贛州等6個三四線城市出台樓市調控新政。

三四線樓市的火爆，讓無數流蕩在一線城市的工薪階層再度感慨：留不下的北上廣，回不去的家鄉……

過去1-2年，大部分三四線城市地方政府都採取一些措施刺激房地產市場復甦和回升，這些措施包括鼓勵人才購房、買房落戶等諸多方面「救市」措施。然而在三四線樓市回暖的背景下，重點三四線城市迅速出台了相關調控措施。興業證券報告指出，為了化解金融風險等，政府將會不惜一切代價去庫存。但政府並不希望三四線樓市呈現一二線樓市的超級繁榮狀態，因此政府會出台各種限購限貸措施。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，從調控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢，毫無疑問，這不僅僅反應在一二線城市與三四線城市之間調控政策的差異，也反應在三四線城市間的不同。當前，三四線城市的「火」起來與「活」起來的迥然不同的市場背景下，不同三四線城市也開始因城施策。

三四線城市房價上漲明顯分化

進入2017年以來，三四線城市火爆的樓市吸引了更多目光。方正證券整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長。雖然低於2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。曾在2015年提出「一線城市房價翻一倍」的方正證券首席經濟學家任澤平將這一現象解釋為「去庫存和擠出效應」。華泰證券分析師謝皓宇則指出，人口和庫存問題的解決將給三線城市帶來「大周期」。

不過，方正證券任澤平指出，三四線城市房價上漲還是有明顯分化的。浙閩粵瓊等地區三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陝蒙新等銷量低迷甚至負增長。任澤平指出，銷售火爆的三四線城市主要分為三類：其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益於核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、台州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益於去庫存政策刺激+農民工迴流或農民進城購房，加之基數小影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益於消費升級、旅遊度假需求增加，和全國多數地區的霧霾環境壓力，加之去庫存政策刺激和基數小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%。

逃離北上廣

對於三四線城市房價的飆升，有人指出，是不是「逃離北上廣」又一個信號的出現？

從人口上看，隨著人口控制和疏解的政策出台，北上廣「人口拐點」的信號已經悄然出現。根據國家統計局數據，從2010年至2015年，北京常住人口增幅放緩，上海則在2015年首次出現負增長。而隨著房價的高漲，以及資金流向三四線城市，一定程度上也說明了，「逃離北上廣」正在成為一種現象和大趨勢。

同時，有不少媒體報道稱，相當一部分在一線城市生活、工作多年的「北漂們」正在選擇離開，回到家鄉置業，尋求發展機會。由於大城市生活成本的提高，無力承擔的人口被迫擠出，回到原戶籍所在地，華泰證券謝皓宇將其稱之為「版的逆城市化現象」。他同時預測，一線城市的經濟增長方式已開始由勞動生產力拉動逐漸向勞動生產率拉動轉移，未來勞動力需求將減少，擠出的人口將返鄉。「一線城市的流入人口大多來自於中部和西部地區，以及河南、河北等地，這些地方是三四線城市的集中地。一線城市與三四線城市的房價形成強大反差，在一線城市積累的財富足夠在家鄉置業，於是增大了返鄉的誘惑力。」該分析師指出。

去庫存是主要原因

不過，也有人認為，人口流動並不是此輪三四線城市樓市火爆的主要原因，去庫存才是主因。

在兩會上，有記者問：去年住房貸款在新增貸款接近40%的比例，今年會不會有所改變？ 央行行長周小川的回答是：去年，房地產信貸裡面增長比較快的主要是個人購房貸款。個人購房貸款的增長，一方面有助於居民買房子，同時，在一些城市特別是三四線城市住房庫存比較多，有助於降庫存。但是反過來說，在一二線城市又容易使住房價格上升。

申萬宏源最新的調研結果顯示，三四線城市去庫存化周期已明顯縮短。三四線城市土地供應逐年減少，配合寬鬆政策，銷售回暖，住宅去庫存化效果良好。以調研的西南樣本三線城市為例，目前住宅去庫存化周期在9個月左右。

任澤平指出，由於房地產庫存主要集中在三四線城市，去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，為2010年以來最高值，較2015年提升16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

任澤平團隊認為，三四線城市政策持續友好，將推動三四線樓市銷售熱度持續，2017年有望成為三四線城市去庫存的歷史大年。

投資客身影處處可見

此外，投資客在掃蕩一二線后，又開始轉戰三四線城市。即便在去庫存任務仍然很重的三四線城市，投資客的身影依舊處處可見。

當一線大城市的房價已經漲到普通人可望不可即、投資客也望而卻步的時候，三四線城市成了炒房者的最愛。相比一線城市動輒數萬元一平米的高價，這些城市幾千元一平米的價格對於投資客來說可謂是白菜價。

環北京的三四線城市比如河北的涿州、霸州、張家口、保定等也因為投資客的轉入而房價暴漲，炒房氛圍濃郁。而這恐怕也是重拳頻出的房價調控所出現的意想不到的結果：一二線大城市的房價漲勢剛暫緩，三四線城市就後來居上，漲得兇猛者甚至趕上一二線城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹，近期房地產市場相對熱的區域主要包括了瀋陽渾南新區、青島、長沙、霸州、永清、重慶、三亞、海口、天津北辰、天津靜海、嘉興平湖、南通海門等區域。這些三四線城市的特點是經濟相對發達、外來人口較多，可能存在捷運和高鐵的新規劃。其中不少城市已經開始調控升級，後續預計會有更多城市跟進政策。