社科院: 房價全面下跌的可能性極低!

為促進房地產市場平穩健康發展，社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心《住房發展報告》項目組在2017年3-4月大數據房價指數（BHPI）的基礎上，結合項目組對住房市場的長期跟蹤研究，完成了2017年3-4月《住房市場發展月度分析報告》。

分析認為，2016年以來的本輪熱點城市房價上漲，既有金融貨幣寬鬆的因素，也有大城市住房庫存偏低且未來供給能力不足的實際因素。

2016年以來為了配合住房去庫存，住房信貸條件顯著寬鬆，房貸利率也降至歷史最低點，這從客觀上為房價的上漲創造了有利條件。另一方面，隨著銷售的增長，大城市住房庫存普遍不足去化周期過短，短期供求矛盾的尖銳化則是造成熱點房價過快上漲的基本面原因。由於大城市人口規模均接近或超出宜居極限，只要人口的聚集化動力不發生改變，未來長期住房實際供給能力仍將不足。

據此預計，隨著資金面的收緊，以及「限購、限貸、限售、限價」四限調控政策的推進，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，但房價全面下跌的可能性極低。個別庫存極低的城市房價仍將繼續快速上漲。以2017年北京「3.17」調控為標誌，各熱點城市陸續大幅加碼了住房調控政策。「認房又認貸」及外地戶籍家庭社保年限要求等較嚴厲的政策手段幾乎成了熱點城市房價調控的標配。「餘額寶」等無風險貨幣基金年化利率突破4%，標誌著貨幣供應持續收緊。由於商品住房表現為基於土地法權的金融產品，購房政策及貨幣環境的全面收緊，將對短期市場構成顯著的利空。但另一方面，大城市住房長短期供給都存在不足，房價很難因政策或貨幣因素利空出現大跌，短期走勢可能以穩中有升為主。

為此建議，為進一步穩定房價，短期熱點城市應緊持「限購、限貸、限售、限價」四限調控政策。長期應通過雄安新區等城市新路徑探索，為人口稠密區域從根本上解決住房供求矛盾提供新途徑。