鄭州能不能投資公寓？老司機笑了！

昨天你說公寓不能落戶，合肥人民笑了；

昨天你說公寓租金太低，全國人民笑了；

昨天你說公寓沒有接盤俠，新華社社論笑了；

昨天你說公寓不能就近上學，杭州政府笑了；

昨天你說公寓水電及稅費高，供給側的工商稅改也要笑了；

昨天你說公寓太多不好租賃，管理公司笑了；

昨天你說公寓不能投資，老司機都笑了。

你只看到昨天，想到今天，怎麼能聽明白別人講明天呢？

合肥公寓可以落戶、杭州公寓可以上學區房、國家制定商業公寓用房可以按照住宅收取水電費，近期好多政策出來，這說明任何政策都是可以變的，市場不是你單想的那樣。

誰都能看到的商機，往往是個坑。只有在看似劣勢很多的地方，才有人潛伏投資。

有一個朋友，想買雲南房子度假，我推薦了某個度假小城，但最終他沒買的因素是飛機場小、鄭州到那裡還沒實現直飛。但後來開通了直飛，還馬上會有高鐵，再回頭房價已經不是那時了。很多時候，現有的條件我們都看得到，背後蘊藏的發展窗口我們不一定能看到。未雨綢繆，終於能理解為什麼會有股神、房神的存在，人家投資看未來預期，我們投資多看現在眼前，人家多分析未來幾年的發展趨勢、國家行業動態，存量和政策的預判，才能低成本的埋伏抄底。我們是用眼前的生活度量，等價值明了了，才後悔當初的猶豫。

住宅限購后，公寓供給量大是不爭的事實，靠譜投資品太少，買房置業又多有限購。公寓似乎是比較好的去處，但遠近高低各不同，有原來規劃的寫字樓改的，有產業園轉身變型的，也有原來毛坯現在號稱精裝的，還有打著文創、創業、孵化、藝術空間旗號的，琳琅滿目，咱刪繁就簡，公寓是不是個坑只有三個靠譜因素。

1

產品好

這裡指的是戶型，面積、層高、開間、朝向、綠化、裝修標準、產品製造者（開發商品牌）等。

2

地段好

戶型不好可以忍，面積偏大可以隔，層高尷尬還能住，開間大小總能湊合用，開發商品牌弱最起碼房子能建好就行，最讓人放心的就是位置，位置是天賦優勢，也是一個投資底線。要麼是老城扼要地段，叫車有車，出門好路，人來人往，吃玩有處；要麼是新區重點發展趨勢，產業與人口都往這邊跑；要麼是人口流量之地，東西南北的總得從這過。總之，地段不好，投資公寓你只給我講產品初心，講未來前景都是蒼白。

3

有專業的管理運營

粗放型的初級出租已經過時，現代人講究的是居住生活，而不僅僅是避雨睡覺的地方。空間管理與運營，社交生活，娛樂餐飲配套，精裝拎包入住，樓層小會所、各種生活場景的設計，還有各類增值服務包，這是託管公司、酒店公寓管理公司的方向，在租售並舉，租賃業大發展的國策下，有貼心靠譜的管家也是個重要保障。會運營的公司，敢於承諾租金和穩定長租，不會運營的馬甲管家，都是簡單的二房東，沒有整合資源的基礎。評判運營公司，一看歷史案例，二看收益能否閉環講得通，三看管理團隊和模式創新。

....

以租賃業為亮點的房地產供給側改革，是一個長周期的國策，「今天買兩年後賣出去」的快餐思維已經不適應，空間運營的價值即將凸顯。近期降低水電費、鼓勵國有平台和民企大力發展租賃業，以及公寓落戶、工商稅務的一些改革，不斷證明，以過去的眼光和標準來評判新發展窗口下的公寓，會有很大痛苦。未來國家出台更多解綁、促進、推動的周邊政策，也是一個大概率事件。畢竟政策是人設計的，要為經濟服務，為產業管理服務，可以因時因勢因市而變，政府要的是活力、發展、和諧、穩定、繁榮。

鄭州能不能投資公寓，公寓價格、首付高低、坊間的銷量表都不可靠，都可能炒作作假。但上面三條做不了假。產品怎麼樣，地段怎麼樣，敢不敢包租穩定收益託管或者有沒有人願意託管運營。託管公司也不傻，他們會提前幫你篩選一遍，當然，如果是廣告概念性的「意向」託管進駐就不在此列。

糾結眼前的，是沒有未來眼界。投資都是收割明天的預期。糾結產權的，是沒有投資思維。汽車壽命可用15年，但買兩年就換車的比比皆是。功能使用不是投資者的關注點，時間周期、投入產出落差和稀缺佔有才是。糾結手裡錢的，是沒有增值概念。鈔票膨脹、槓桿遍地的時代，眼前的生活都不敢壓縮的，多是隨波逐流。金融兩個字，就是某種合法無形的強取豪奪安於現狀者貨幣絕對值的工具。

好的東西，總會被發現價值。為防止廣告嫌疑，本文只空談道理，不提具體項目名字。

最愛你的人，往往是那個去年天天催你的置業顧問。真正的老司機都悄悄開車上路，尾燈甩你幾條大街。

特約作者：網友鄭州青年詩人，80后，九三學社河南國土資源廳支社秘書，河南作家協會會員。混過多家媒體、開發商，目前從職於河南旅居旅遊集團 · 汀瀾公寓（高新數碼港）項目。

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