2017年房企的中場戰事： 開發+運營應對行業大周期

房企的2017中場戰事

2017年的中報季接近尾聲，有厚積薄發者邁入千億，立在潮頭者也提出了更高要求。對於房企提出的調高銷售額目標是否保守也成為被討論的話題。

上半年，房企銷售額普遍向好，但在樓市下半場的普遍認知中，房企也開啟了新一輪卡位賽。

經營效果上，利潤率與負債率兩類財務指標、以及土地儲備一直是房企的重要生命線，由此引發的行業洗牌效應不可忽視。

而進入資產管理時代，持有型項目如何布局、如何運營並擴大規模，長周期的項目該通過怎樣的路徑成為能夠支撐公司業績可持續發展的重要支柱，則成為另一個重要話題。

在24日萬科業績會上，公司董事會主席郁亮首度公開萬科新的業務分類架構。在這些房企都在逐步滲入的領域中，在這場中場戰事之後，新戰役早已悄然打響。

8月中旬開始，上市房企進入密集的中報發布期。上半年，儘管調控頻頻，但大型房企和Top20房企基本都實現了業績大幅增長，多家房企還紛紛上調了年度銷售目標。

這背後是行業集中度提升、兼并整合下的規模化競爭加劇。如果說以前房企追求規模是為了卡位，那麼當碧桂園宣布今年目標5000億，旭輝提出3000億目標，富力、金茂將千億提前，房企的行業生存門檻，已赫然提到了千億級別。在這之上，才能談到更長遠的發展。

對於行業已進入下半場，大多數房企已沒有異議。龍湖、中海外更提出了周期轉換的概念，隨著城市化率接近60%的臨界點，房地產的周期開始轉換，在周期的右側，開發業務趨緩，資產運營將成為新的競爭賽道和利潤來源。

萬科、碧桂園、龍湖、中海外這些超大型房企早已未雨綢繆，轉型城市配套服務、城市運營，在商業、長租公寓、物流地產等各個領域多有著力，而這些新賽道，都將跑出新的王者。

規模與風險的平衡

8月22日的業績會上，碧桂園集團總裁莫斌宣布，公司年度銷售目標上調至5000億，這是第一家提出5000億目標的房企。

作為行業龍頭，碧桂園上半年的合同銷售金額約人民幣2889億元，同比顯著增長131%，位列行業第一；而與碧桂園接近的萬科上半年銷售2770億，恆大預計也在2000多億。這意味著，房企第一陣營年度銷售規模將提升至5000億。

3000億陣營則有中海外及尚未公布業績的融創、保利地產等房企；千億之上，有厚積薄發的龍湖，將年度銷售目標上調至1500億。

更多的房企在追逐千億。金茂也提出2019年要實現千億；富力今年上調至800億，且2018年大幅提升至1280億-1380億。

規模戰爭的背後，往往也是土地儲備的戰爭。今年上半年，各大房企積極擴充土地儲備，通過招拍掛、收併購、合作、城市更新等渠道，為規模擴張提供充足的貨值。

富力地產董事長李思廉坦言，上調銷售目標的最大動力來自其土儲。上半年，富力已買入總建築面積1140萬平方米的土地，可提供超過人民幣1420億元的新增可銷售資源，以助集團於2018年及以後達成更高的銷售目標。

碧桂園的土地儲備，則讓一些中小型房企難以望其項背。上半年，碧桂園共獲取292宗土地，建築面積約為5084萬平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.35億平方米。

值得注意的是，規模擴張的同時也伴隨著風險。在資金全面收緊的背景下，不少房企都意識到防範風險的重要性，紛紛採取措施調整財務結構，降低凈負債率，增強現金迴流。

截至上半年，龍湖凈負債率為56.2%。龍湖管理層表示，公司將通過外部合作及二級市場收購等方式，控制拿地成本、減少資金佔壓；同時進一步拓展境內外融資渠道，優化債務結構，拉長賬期和降低成本。

龍湖首席執行官邵明曉稱，接下來的拿地節奏會根據回款和整個資產負債表的情況來進行決策，將凈負債率控制在60%以下。

規模最大的碧桂園也一直在控制負債水平。截至6月30日，其凈負債率為37.8% ，比2016年12月31日下降了10.9個百分點；加權平均借貸成本為5.32% ，比去年底下降34個基點。

以穩健著稱的中海外和萬科，在財務指標上更為謹慎。中海外上半年的凈負債率僅為16.1%，融資成本從去年的4.8%下降至4.2%；萬科的凈負債率為19.61%。截至6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和(501.4億元)。

另一些房企則在追求規模的過程中顯示出了風險。據易居克而瑞統計，新城控股上半年凈負債率已超過警戒線，達到107%，這與企業2015-2017年大幅拿地直接相關，尤其在今年上半年的新增土地總額已接近企業的銷售額。

資產運營成為新賽道

值得關注的是，繼萬科董事會主席郁亮提出行業進入白銀時代、下半場這些著名的論斷後，中海外主席兼行政總裁顏建國和龍湖董事長吳亞軍提出了大周期論。

顏建國認為，城市化率低於60%時，是為周期左側，房地產行業在規模和價格上快速增長，達到60%后，行業將進入大周期右側，目前國內城市化水平已經達到57%，接近臨界點。

在右側的市場中，持有型物業將快速成長，開發商的運營能力成為核心競爭力。現在美國最大市值的房地產公司，都是來自於持有業態的公司。

他透露，當前階段中海會把90%的資源放在住宅開發方面，保證公司未來三到五年快速發展。同時增加持有型業態比例，公司會將6%-8%資源用於持有型物業，1%-2%用於養老、教育、長租公寓、聯合辦公等新業務。

中海目前持有商業今年上半年整體收入大約13億港元左右，到2020年希望達到50億港幣，中長期的目標是希望達到100億港幣。

萬科、碧桂園、華潤置地、富力等企業也均提出了各自的運營策略。試水物流地產、產業地產、特色小鎮、長租公寓、聯合辦公等多元持有型業務。

7月，富力以199.06億元收購萬達77家酒店，藉此收購，富力的酒店規模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運營商之一。

李思廉表示，未來富力將持續尋求擴大整體規模並整合酒店資產，以增加經常性收入及利潤的比例。

龍湖更早開始向持有物業轉型。現在已經具備比較全面的能力，包括住宅開發、商業運營、長租公寓上的能力，還有TOD項目的建設和運營能力。

吳亞軍表示，在行業大周期里一定有小波動，龍湖早年間是扛著周期，隨著下一步在投資物業上奠定基礎后，龍湖不敢說逆周期，但可適時利用周期，跟周期共舞，吃到周期紅利。

「因為我們有大量的優質資產在手裡，融資成本偏低，賬期很長，不管是做新房的銷售擴張或者併購都是遊刃有餘。龍湖在資源、能力上做了強勁的準備，所以才可以在這個時點上提出穩健中加速。」

金茂總裁李從瑞認為，未來的房企「第一梯隊」指標將是多方面的，除了千億(以上)規模，還要在持有板塊收入達到50億元，進入行業前5名；同時，保持10%以上的凈資產收益率，以及毛利率比行業高出10%以上。