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供需新政開閘 中國樓市「降火」長效機制「破冰」

供需新政開閘 中國樓市「降火」長效機制「破冰」

「北漂」10年的蔡志新在今年告別了頻繁搬家、四處租房的日子,和新婚妻子搬入新居。2014年,他參加北京自住型商品住房搖號並且幸運中籤,以每平方米2.2萬元(人民幣,下同)的價格買下一套位於東五環外的小戶型住宅。

「現在北京核心區房價每平方米已超過10萬元,如果不是搖到自住房,我們根本買不起。」蔡志新向記者感嘆。

資料圖 2014年1月13日上午,北京市首個自住型商品房項目恆大御景灣開始接受申購家庭現場提交材料。

自住房是一種政策性產權房,官方限定售價,且5年內不能上市交易。相對低價的自住房不僅為蔡志新這樣的「夾心層」提供買房機會,更是本輪調控中北京抑制房價過熱的關鍵手段之一。北京制定了未來5年提供150萬套自住房的計劃,近期更計劃將自住房升級為「共有產權房」,明確無本地戶籍的「新北京人」分配不少於三成。

從供應純商品住房到提供兼顧不同人群的多種政策性產權房,蔡志新的買房故事背後是住房供應體系的變革。一種從供給側出發的新型房地產調控制度正在浮出水面。

從去年底中央經濟工作會議到今年7月召開的中央政治局會議,決策層的樓市調控思路愈加明晰——從供給和需求兩端發力,加快建立基礎性制度和長效機制,落實「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位。

「這一定位意味著在中央頂層設計層面讓住房回歸居住屬性,可以說這是黨的十八大以來房地產政策思路最主要的脈絡。」國務院發展研究中心研究員任興洲告訴中新社記者,定位明確了,未來房地產發展的制度和政策設計就有了總體方向。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉解釋說,住房市場上的許多問題,源於住房逐漸脫離居住屬性而過分看重、強化投資功能和資產屬性,導致從民生問題衍生出經濟、社會等問題。要通過構建符合國情和市場規律的長效機制,嚴格抑制房地產市場投機,有效引導房地產市場投資和使用行為,才能促進房地產市場穩定。

資料圖:一處商品房在建中。 中新社記者 呂明 攝

長效機制並不是新詞,但無論是土地、金融制度的改革還是開徵房地產稅都是觸動利益的「硬骨頭」,因此多年來難以「落地」。不過,在新一輪房地產調控中,長效機制建設出現「破冰」跡象。

任興洲指出,過去城鎮商品住房供應主要以出售為主,導致居民住房自有率較高,達到70%至80%左右,而租賃住房市場長期發育不良,成為短板。發展和完善租賃市場,在住房供應結構上實現租售並舉,應是長效機制建設的重要組成部分。廣州近期提出的「租購同權」,上海出讓兩塊土地要求「只租不售」,北京、佛山等市土地競拍中也出現100%由開發商建設自持商品房的地塊……這些都從政策和制度層面為租賃住房市場的發展創造了條件。

鏈家研究院院長楊現領認為,未來房地產市場有望形成新房市場、二手房市場、租賃市場「三足鼎立」的局面。2016年新房、二手房和租賃交易額分別為11萬億元、6.5萬億元和1萬億元,租賃市場規模佔比遠低於日本(80%)、美國(50%)的水平。隨著二手房和租賃市場的持續發展,將形成「一二線城市二手房和租賃為主,三四線城市新房為主」的住房供應新結構。

除了在租賃市場形成的突破之外,劉洪玉指出,近5年正形成由政策性租賃住房和政策性產權住房構成的保障性住房供給體系,促進了以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系的實現。

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