嚴控換匯海外購房 房企海外開發待破解新挑戰

2017年剛開始，房地產行業就迎來新一輪的政策挑戰。國家外匯局重申換匯不得用於境外購房和投資。甚至連個人通過分拆方式，利用他人的年度用匯額度進行資金的違規跨境流動，這俗稱為「螞蟻搬家」的方式也將被外匯局列入其「關注名單」。外匯管理的嚴控，對於當下剛興起的海外房地產開發浪潮並非利好消息。2016年堪稱房企出海大年，房企的海外投資額預計全年將比2015年增長37%，達到353億美元的驚人規模。有分析認為，外匯的嚴控將給房企海外項目銷售帶來不小的壓力。但同時也並非無法可解。專家預計2017年海外房產眾籌平台或將大規模興起，成為以技術破解「政策緊箍咒」的新手段。

海外房產投資行情已火

據戴德梁行2016年11月發布的《對外投資市場報告》顯示，自2009年起，海外地產大宗交易投資總額就呈穩步上升的趨勢。這一進程在2013年至2014年時增速更加明顯，萬科、碧桂園、萬達、綠地、新華聯、雅居樂等大型房企均有在海外拿地。至2015年時，海外地產大宗交易年投資總額已經達到257.34億美元。而2016年，房企的海外投資額預計全年將比2015年增長37%，達到353億美元的驚人規模。

報告指出，目前企業平均將44%的海外資金投到美國；第二名為澳大利亞，比例為22%；接下來依次是英國、香港、加拿大。與2015年相比，投資者對美國和澳大利亞投資熱情持續增長。其中，在美國的投資比例增長了6%，澳大利亞也增長了2%。

企業「出海」的驅動力正是來自於國內客戶的需求轉變，根據興業銀行與波士頓諮詢聯合發布的《私人銀行2016》數據顯示：隨著經濟全球化持續深入，高凈值人群資產全球配置的需求顯著上升，預計到2020年，個人海外資產配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右，國內客戶海外配置佔總投資額的比例將會翻倍。

據胡潤百富《2016投資移民白皮書》顯示，國內投資者偏好全球資產配置的原因有三點：第一，降低資產相關性並分散風險；第二，利用大類資產輪動組合獲得穩定收益；第三，滿足其他個人需求，包括移民、避稅、醫療、養老、家族傳承等。其中海外房產是國內投資者海外投資的首選，占所有海外投資類別的38%。

外匯管控「掐住」咽喉

國家外匯管理局在2016年12月31日晚發布消息稱，外匯管理部門對個人外匯信息申報管理進行完善，不涉及個人外匯管理政策調整，個人年度購匯便利化額度沒有變化。此次改進個人外匯信息申報管理，主要是細化了申報內容，強化銀行真實性、合規性審核責任，對個人申報進行事中事後抽查並加大懲處力度。其中，重申購匯不得用於境外買房則引起了行業的極大關注。

據了解，此次改進個人外匯信息申報管理並未縮減個人購匯的用途或調整購匯額度，而是對前期政策的落實進行更為細化、精確的管理，主要涉及三方面內容：一是細化申報內容，明晰個人購付匯應遵循的規則和相應的法律責任；二是強化銀行真實性、合規性審核責任；三是對個人申報進行事中事後抽查並加大懲處力度。

《個人購匯申請書》內容警示，對於存在六大違規行為的個人，外匯管理機關將依法將其列入「關注名單」管理，個人列入名單后當年及之後兩年不再享有個人便利化額度，同時依法移送反洗錢調查。六大違規行為包括：不得虛假申報個人購匯信息；不得提供不實的證明材料；不得出借本人便利化額度協助他人購匯；不得借用他人便利化額度實施分拆購匯；不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目；不得參與洗錢、逃稅、地下錢莊交易等違法違規活動。

其中強調不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目，國家外匯管理局明確表示，「一直以來都不能做」，並非新政。外匯局指出，「當前資本賬戶尚未實現完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規定的渠道，如QDII（合格境內機構投資者）等實現。」但儘管是舊政重申，但在當下房企出海浪潮一波高過一波、海外置業正在風生水起的情況下，外匯管控的從嚴，被認為是一定程度上掐住了「出海」置業的咽喉。

第一太平戴維斯分析人士表示，私人及機構型資本繼續外流的擔憂，向人民幣施加進一步貶值的壓力，而外匯管理局公告正是對市場擔憂的回應。此輪規定與去年若干規定的主旨一致，即填補政策漏洞，促進現有規定得到更好落實，而不是單純地出台新的政策與限制。此次公告或將增加個人向境外轉移資金的難度，因此國人購買海外物業的活動可能會受到抑制。也有部分人士分析稱，雖然難度有所增加，但也可能會刺激更多個人進行資金轉移，以免後期外匯管制進一步收緊。無論出台何種政策，資本的外流仍將繼續，但政策的更嚴格執行應能放慢資本外流節奏，有助於穩定匯率，緩解減少外匯儲備的壓力。

眾籌或突破政策「缺口」

自2015年快速興起的房地產眾籌逐漸成為國內中產階層資產配置的新選擇。2015年，房地產眾籌剛需爆發，曾一度成為最受關注、成功率最高的眾籌細分類型之一。據眾籌家人創諮詢發布的《2016眾籌行業發展報告》數據顯示，截至2015年12月31日，共33家眾籌平台涉足房地產眾籌項目，在線房地產眾籌項目387個。其中，已成功項目為324個，佔比83.72%；實際融資規模高達88906.50萬元。

同時，境外房地產眾籌也開始出現，境外項目主要分佈在：美國6個，英國4個，加拿大、紐西蘭和泰國各2個，澳大利亞和法國各1個。從房地產眾籌投資的方向來看，投資住宅是房地產眾籌最主要的投資方向。

國家外匯管理政策對購匯和個人境外直投有種種制度的嚴格限制。但對於這些眾籌平台卻仍然沒有特定的政策指向。為了打破操作無門的困境，海外房產眾籌這時候成了國內個人資金「偷渡出海」的投機工具。一些海外房地產眾籌繞過監管，為投資者提供所謂的海外房產投資標的；一些互聯網平台利用所謂的眾籌模式，在監管空白的地帶操作，幫助投資者將人民幣兌換成外幣，然後流向海外房地產市場。

據了解，這些眾籌平台的運作模式是例如國內投資者將手頭的人民幣投入該平台，平台再利用美國眾籌融資平台重新進行房地產投資，通過這個過程，資金就流到了境外。以海投金融為例，在互聯網興起下的海外投資「平民化」趨勢下，該公司在為用戶提供海外資產配置。海淘金融的CEO近期在接受採訪時表示，國人喜歡投資基於實物、安全性好、流動性高、收益高的資產。這麼看來，海外房產投資確實能讓中產階級眼前一亮。

想要實現這樣的投資，國內投資者只需要將手頭的人民幣投入該平台，平台再利用美國眾籌融資平台重新進行房地產投資，在這個過程中，人民幣最終還是變成了美元，與直接換匯相比，只不過是多繞了個彎。

有國內房地產人士向記者表示，國內的房企出海的項目大部分的銷售渠道都指向國內。「特別是大型的住宅項目，都是以國內的投資者為主要的銷售對象。」而外匯管控的從嚴在一定程度上無疑會成為這些房企海外項目銷售的障礙。「海外眾籌或將是這些企業解決燃眉之急的最有效手段。」該人士預計，搶在政策封口之前，海外房產眾籌平台或將在2017年火爆興起。