事長點盤丨江北星悅城首推「雙鑰匙戶型」 這樣的毛坯公寓值得苦苦追尋么？

天҈氣҈太҈熱，一҈出҈門҈就҈流҈汗҈了҈......

和室外一樣熱的，是現在南京市場上風靡的「雙鑰匙戶型」公寓。

樓上樓下，是很多人的住房夢想，然而在寸土寸金的城市，這對於大多數購房者來說僅僅停留在夢想。

BUT，為了開拓市場，源於新加坡的「雙鑰匙戶型」一時間在國內風靡。樓上樓下、一證兩套等優勢瞬間讓很多挑高型的公寓產品迎來崛起的契機。

南京也不例外，目前市面上在售的挑高公寓項目基本都打出「雙鑰匙戶型」概念，再加上南京7月1日起施行的《市政府關於印發南京市建設項目建築面積管理辦法的通知》，將酒店式公寓的層高限制從4.8米降到3.6米，挑高公寓基本成為絕版。

雖然「雙鑰匙戶型」是很多項目對外宣傳的噱頭，但是並不是所有的挑高公寓都是真正的「雙鑰匙戶型」，概念和現實還是兩回事！

據統計，目前南京市場上主要有6個公寓項目打出「雙鑰匙」戶型的概念，其中有3個是新項目還未銷售。

中南世紀雅苑，在售C-7號樓，精裝LOFT公寓，層高4.8米，北向戶型38平方米、南向戶型48平方米，均價22000元/平方米。

銀城KinmaQ+社區，在售2號樓少量4.8米挑高的精裝公寓，分為雙鑰匙及單鑰匙，面積段37.54-80.14㎡，主力面積在40㎡左右，總價80-130萬，成交均價27000元/平方米。

龍湖新壹城，現在售少量公寓房源，面積30㎡、40㎡，均價20000元/㎡以上，具體一房一價。

保利堂悅·翡翠公館，預計7月首次開盤，主力戶型45㎡，40年產權，4.8米挑高，雙鑰匙挑高戶型。

雲樹公館，預計9月開盤，目前樣板間已公開，項目主打公寓產品，戶型為32、50、70㎡。

星悅城，預計7月下旬加推1號樓和8號樓，1號樓共計20層，4梯16戶，309套；8號樓16層，2梯13戶，208套，均價16000元/㎡ ，面積25-45平米，4.8米挑高。

擁有4.8米挑高，這些項目率先打出了「雙鑰匙戶型」的旗號，在一些售樓部的樣板間，我們也能真實感受這種戶型的優勢。

第一種，這種戶型適合投資戶選擇，精裝雙鑰匙戶型，一套房子上下兩層，可以出租給兩戶，賺雙倍租金。就算是年輕人自己住一層，也可以分一層對外出租，以租養貸。

第二種，現在南京寫字樓的租金在5元/㎡/天左右，優越地段的租金甚至更高。對於很多中小企業來說，這種上下兩層的公寓更適合辦公，也可以一層辦公一層居住。

第三種，年輕人買房住宅太貴，總價太高。普通公寓私密性和空間都比較低，這種雙鑰匙戶型能完美解決年輕人住房的煩惱。

因為擁有各種需求的消費群體，這種雙鑰匙戶型基本都不缺客戶。置業顧問在介紹這種戶型的時候基本都是滿臉自信！「我們家這種戶型現在市場上很少的，以後也沒有了！」

在市場和KFS將這種「雙鑰匙戶型」傳得神乎其神的時候，也有很多人不禁懷疑，這種戶型真的有那麼好？

其實，對於現在的公寓產品，有一個很重要的基本標準，那就是精裝。一般精裝的公寓價格稍貴，但是相比較毛坯公寓，銷售情況都比較好。

所以，對於「雙鑰匙戶型」而言，最重要的就是開發商的戶型設計和精裝情況。如果，連精裝都沒有，還在一直對外宣傳「雙鑰匙戶型」的話，那賣的僅僅是一個虛無的概念和一張「裝修示意圖」。

事長近期實探了兩個純新盤，一個是南站板塊的雲樹公館，另一個是位於江北高新的星悅城，兩個項目即將加推的公寓產品都宣傳的是「雙鑰匙戶型」，然而產品一對比卻相差比較大。

關於雲樹公館，此前有專門稿件介紹，在這裡不多說，大家可以參考：樓事探盤|南站新添4.8米挑高公寓，50平四室兩廳兩衛，這樣的戶型你愛么？

今天，事長和大家詳細介紹一下最近一直活躍在購房者視野中的星悅城項目。

星悅城，位於浦口高新開發區星火路與匯賢路交口，由明發拿地，主要操盤由新城操作，弘陽共同開發。

項目總建築面積11萬方，共規劃9棟樓，7棟公寓、2棟寫字樓。總戶數2091戶，公寓面積約25~45㎡，4.8米挑高，雙鑰匙設計理念。

預計7月底首推1、8號樓。1號樓20層，4梯16戶，35-50㎡，309套，南向有9套；8號樓16層，2梯13戶，208套，戶型30㎡左右，4.8米挑高，均價16000元/㎡。

從位置上來說，星悅城在高新區的確佔據優勢，距離捷運3號線星火路站大概100米距離，旁邊也是公交總站，交通上比較便利。項目對面就是龍湖天街項目，預計交付時間就是龍湖天街開業時間，所以後期商業配套也比較完善。

然而，星悅城所謂的「雙鑰匙戶型」只是一種概念，因為項目交付的時候是毛坯交付，直接就是4.8米挑高，連中間的隔斷都沒有。

再來看一下項目的樣板間：

上下兩層的布局一樣，具體風格還是要看自己後期的裝修情況。

星悅城位於江北新區的高新產業園核心，周邊軟體產業園等企業眾多，後期租房群體不會少。

以星悅城旁邊的艾菲國際出租情況為例，基本3室的精裝房源都在2000元/月多一點。

這麼來算，星悅城的一個月的租金能租到多少？如果達到2000元/月，為什麼租客不去選擇一套三室或者四室的住宅呢？從居住體驗講，平層住宅的舒適度肯定要好於小公寓。

加上毛坯公寓後期還要裝修成本，其實租金回報並沒有太高。

據星悅城置業顧問介紹，目前辦理登記1600組以上，首推517套，每天來訪量大概有50組左右。可見，在周邊沒有同類競品的情況下，項目依舊有一定市場。

但是購房者在選擇時，還是要考慮一下後期裝修成本和租金回報情況。畢竟，在那個位置投資，主要就是依靠租金回報。