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2021/12/25
想想這兩年許多小夥伴買房時受的委屈，廣東省工商局總結了9條房地產類典型不公平合同格式條款，並對這些條款進行了點評，供小夥伴們在「氣勢壓不倒」對方時絕地反擊。
首先，確定一下不公平格式條款（霸王條款）有啥特點：
1、經營者通過格式條款免除自身法定義務、賠償責任、違約責任；
Q1
條款內容
商品房交付條件為經建設單位、施工單位、監理單位、勘察單位、設計單位共同驗收合格，取得《工程竣工驗收報告》，商品房達到上述條件后，出賣人無需承擔任何形式的延期交付違約責任。
A1
《合同法》第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」商品房達到交付條件、符合一定質量標準並不等同於出賣人已經在交付期限內向購房者交付商品房，該條款有刻意混淆兩個概念以免除自身義務的嫌疑。
根據《合同法》第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。因此，該條款約定出賣人無需承擔任何形式的延期交付違約責任，涉嫌免除了出賣人應當承擔的違約責任。
想逃避責任？哼
Q2
該合同附件五第九條「關於交房之補充約定：合同第十一條規定的房屋交接時出賣人應當出示的證明文件包括：該商品房竣工驗收合格證明文件。
出賣人交房時未提供相應證明文件或證明文件不齊全的，買受人有權要求出賣人在合理期限內向其提供，買受人不得以此拒絕接收房屋和要求出賣人承擔逾期交房的責任」。
A2
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：「房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」
建設部《商品房銷售管理辦法》 第三十條規定：「房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。」
因此，房地產開發企業在交付房屋之前應取得商品房竣工驗收合格證明文件，否則購房者可以拒絕接收，如果逾期的可以要求開發商承擔違約責任。該條款涉嫌排除買受人權利、免除出賣人的違約責任。
Q3
《買賣合同》所指的規劃變更，不包括因政府行為所導致的規劃變更。在《買賣合同》簽署后，若因政府行為導致項目整體用地規劃方案和/或設計規劃方案變更，甲方無需按照《買賣合同》的約定另行通知乙方，亦無需承擔任何賠償或其他法律責任。
A3
《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定「經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任」。
據此，房地產開發企業在規劃變更后，有法定義務在期限內通知買受人，買受人有權利解除合同和退房，房地產開發企業不履行通知責任的則需承擔買受人退房的違約責任。
因此，該條款約定甲方無需通知乙方，並且不承擔任何賠償責任或法律責任的約定，涉嫌排除買受人的知情權、解除合同以及要求甲方承擔違約責任的權利。
介不就是不講道理嘛~
Q4
A4
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定：「交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。」
在保修期內，因房屋質量問題導致商品房需要維修的，按照上述司法解釋規定，出賣人應承擔房屋修復費用及修復期間造成買受人的其他損失，除了另外租住房屋的費用外，還有可能包括因不能使用房屋而導致的其他直接或間接損失。
上述合同條款中「出賣人提供臨時居住房屋或者相應的租金作為補償后，不再承擔其它賠償」的約定，涉嫌免除了出賣人應當承擔賠償買受人其他損失的責任。
Q5
買受人購買力、財產等自身客觀情況發生變化；出賣人財產、經營狀況等自身客觀情況發生變化；房產因市場變化而貶值或升值；國家或銀行商業貸款政策發生變化等均屬商業風險範疇，任何一方不得據此主張解除或變更合同。
拒不履行合同義務的，應依法或依約承擔違約責任。
A5
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：「因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」
該條款中「國家或銀行商業貸款政策發生變化」超出商業風險範圍，不可歸責於一方當事人。雙方可以解除合同，出賣人扣除合理費用后返還買受人支付的費用。該條款涉嫌排除了買受人解除合同的權利，加重買受人的責任。
Q6
條款內容
雙方同意對合同第四條進行變更和補充：本房地產項目內停車場（包括地面停車位、地下室的車位、車庫、商業會所）及其他出賣人投資建造且未分攤給住戶面積的經營性房產和設施的權屬歸出賣人所有。出賣人有權通過出售、附贈或者出租的方式進行出租。
A6
點評意見
根據《物權法》第七十四條規定「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」
根據上述法律規定，規劃內的車位、車庫等歸開發商所有；而由道路、綠地等開闢而來的則屬業主所有，該條款直接規定歸開發商所有，涉嫌侵犯了業主的所有權，排除業主的權利。
Q7
條款內容
對合同第八條的變更及補充：本房地產發票在買受人付清全部房款並辦理入伙手續后，由出賣人同意安排開具發票。
A7
點評意見
《消費者權益保護法》第二十二條規定：「經營者提供商品或者服務，應當按照國家有關規定或者商業慣例向消費者出具發票等購貨憑證或者服務單據。」
《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條規定：「銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。」
根據上述規定，買受人在付清全部房款后就可以要求開具發票。而該條款對開具發票增加了「辦理入伙手續」的條件，還設置了「由出賣人同意」的前提條件，涉嫌排除買受人的權利。
Q8
條款內容
若買受人在入伙驗收核查中發現房屋存在其他質量問題，應在驗收期限屆滿之日起7日內在《收樓意見書》中一次性書面提出，買受人有權要求出賣人在《質量保證書》規定的保證期限內承擔保修責任，但無權以此為由拒絕辦理入伙手續，出賣人不承擔因此造成的延期交樓的違約責任。
A8
點評意見
《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定：「商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。」該條款要求買受人在入伙驗收核查中一次性提出，涉嫌排除了買受人在交付使用后發現存在質量問題提出核驗的權利。
《合同法》第一百四十八條規定：「因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。」第一百一十一條規定：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。」
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」
因此，因房屋質量不合格，買受人有拒絕入伙收房的權利。該條款規定買受人不能拒絕收房並且出賣人不承擔延期交樓的違約責任，涉嫌排除了買受人的權利和出賣人的義務。
這條款讀一遍都覺得不合理吖
Q9
條款內容
雙方同意對合同第二十八條進行變更和補充：出賣人銷售廣告、宣傳資料為要約邀請，符合要約條件須是出賣人在合同生效前作出的有效的銷售廣告、宣傳資料，且應同時滿足《最高人民法院關於審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定的條件。
出賣人所作的其他說明或者廣告，如樣板房、臨時構築物、裝飾物、銷售模型等均為要約邀請，雙方同意上述說明或廣告、樣板房及銷售模型等均不構成要約或者合同內容，雙方不受其約束。
A9
點評意見
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」
該條款前半段符合司法解釋的規定，但是後半段用「其他說明或廣告」「如樣板房、臨時構築物、裝飾物、銷售模型等」等將前半段的約定排除，而樣板房等恰恰是對房屋及相關設施的說明，可能對合同訂立和價格確定產生重大影響，應視為要約。
該條款約定雙方不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務、排除購房人的權利。
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