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【提示】2017年上海房產稅徵收標準

【提示】2017年上海房產稅徵收標準

《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》第二條規定:新購住房的購房時間,以購房合同網上備案的日期為準。

第五條規定:適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格,由市統計局每年公布。

結合上述規定,各年度適用0.4%稅率的條件詳見下表:

個人住房房產稅稅率適用表
適用年度

(新購住房的購房年度)
稅率暫減為0.4%的條件市統計局公布的上年度

新建商品住房平均銷售價格
2017每平方米市場交易價格≤51820元25910元/平方米
2016每平方米市場交易價格≤43002元21501元/平方米
2015每平方米市場交易價格≤32830元16415元/平方米
2014每平方米市場交易價格≤32384元16192元/平方米
2013每平方米市場交易價格≤27740元13870元/平方米
2012每平方米市場交易價格≤26896元13448元/平方米
2011每平方米市場交易價格≤28426元14213元/平方米

文號: 滬府發〔2011〕3號

發文單位: 上海市人民政府

發文日期: 2011-01-27

各區、縣人民政府,市政府各委、辦、局:

根據國務院第136次常務會議有關精神,市政府決定,自2011年1月28日起,本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點。現將《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》印發給你們,請認真按照執行。

實施房產稅改革是黨的十七屆五中全會作出的一項重要部署,是「十二五」時期稅制改革的一項重要內容。各區縣、各部門要高度重視,細緻工作,密切配合,確保本市對部分個人住房徵收房產稅的試點順利進行。

二○一一年一月二十七日

上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法

為進一步完善房產稅制度,合理調節居民收入分配,正確引導住房消費,有效配置房地產資源,根據國務院第136次常務會議有關精神,市政府決定開展對部分個人住房徵收房產稅試點。現結合本市實際,制定本暫行辦法。

一、試點範圍

試點範圍為本市行政區域。

二、徵收對象

徵收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統稱「應稅住房」)。

除上述徵收對象以外的其他個人住房,按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。

新購住房的購房時間,以購房合同網上備案的日期為準。

居民家庭住房套數根據居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女,下同)在本市擁有的住房情況確定。

三、納稅人

納稅人為應稅住房產權所有人。

產權所有人為未成年人的,由其法定監護人代為納稅。

四、計稅依據

計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值,評估值按規定周期進行重估。試點初期,暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。

房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

五、適用稅率

適用稅率暫定為0.6%。

應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。

上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格,由市統計局每年公布。

六、稅收減免

(一)本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的,合併計算的家庭全部住房面積(指住房建築面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的,其新購的住房暫免徵收房產稅;人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規定計算徵收房產稅。

合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的,經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭,免稅住房面積計算辦法另行制定。

(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的,其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅,可予退還。

(三)本市居民家庭中的子女成年後,因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的,暫免徵收房產稅。

(四)符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才,持有本市居住證並在本市工作生活的,其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的,暫免徵收房產稅。

(五)持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的,暫免徵收房產稅;持有本市居住證但不滿3年的購房人,其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產稅,待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的,其上述住房已徵收的房產稅,可予退還。

(六)其他需要減稅或免稅的住房,由市政府決定。

七、收入用途

對房產稅試點徵收的收入,用於保障性住房建設等方面的支出。

八、徵收管理

(一)房產稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責徵收。

(二)房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算,按年計征,不足一年的按月計算應納房產稅稅額。

(三)凡新購住房的,購房人在辦理房地產登記前,應按地方稅務機關的要求,主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要,會同有關部門對新購住房是否應繳納房產稅予以審核認定,並將認定結果書面告知購房人。應稅住房發生權屬轉移的,原產權人應繳清房產稅稅款。

交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書,向登記機構辦理房地產登記;不能提供的,登記機構不予辦理房地產登記。

(四)納稅人應按規定如實申報納稅並提供相關信息,對所提供的信息資料承擔法律責任。

納稅人未按規定期限申報納稅的,由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金,並按規定處以罰款。

(五)應稅住房房產稅的徵收管理除本暫行辦法規定外,按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等有關規定執行。具體徵收管理辦法,由市地稅局負責制定。

九、部門職責

(一)建立工作機制

市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門組成的房產稅試點工作機構,建立健全工作機制,推進房產稅試點工作。

(二)協同徵收管理

市住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要積極配合地方稅務機關建立應稅住房房產稅徵收控管機制,根據本市對部分個人住房徵收房產稅試點的需要,提供相關信息,共同做好應稅住房的認定工作。

(三)實現信息共享

市地稅、住房保障房屋管理、建設交通、規劃國土資源、財政、公安、民政、人力資源社會保障、統計等部門要共同建立全市統一的房地產信息管理平台,實現個人住房信息資料庫信息共享。

十、評估機制

房產稅稅基評估工作在市政府統一領導下,由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門共同組織實施。

十一、其他事項

本暫行辦法未涉及的其他事項,按國家和本市的有關規定執行。

本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點中的具體規定,由市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局等部門制訂,並報市政府同意后公布執行。

本暫行辦法自2011年1月28日起施行。

2016年本市房地產市場綜述 ——上海市統計局 2017-02-04

2016年,本市貫徹落實國家「因城施策」的管理要求,適時出台房地產市場調控措施,積極堅持「以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主」的住房市場體系,深化完善「四位一體」的住房保障體系,堅決遏制房價過快上漲的態勢,促進本市房地產市場平穩健康有序發展。

1.房地產開發建設保持平穩

(1)投資增速前高后低,全年回落1.3個百分點

2016年,本市房地產開發投資3709.03億元,比上年增長6.9%,增速較上年回落1.3個百分點(見圖1);本市房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重為54.9%,比上年提高0.3個百分點。

圖1 2016年本市房地產開發投資情況

從房屋類型看,住宅投資佔比提高。2016年,本市住宅投資1965.43億元,比上年增長8.4%,佔全部房地產開發投資的53.0%,比重提高0.7個百分點;辦公樓和商業營業用房完成投資1215.36億元,增長8.3%,佔32.8%。

從投資結構看,土地購置費較快增長。2016年,本市房地產開發投資中建安工程投資2220.89億元,比上年增長0.4%,佔全部房地產開發投資的59.9%;土地購置費1208.28億元,增長20.3%,佔32.6%,比上年提高3.6個百分點。

從項目規模看,大項目的投資數量和規模明顯增加。2016年,本市完成投資額5億元以上的項目209個,比上年增加22個,投資額共計2182.69億元,比上年增長15.9%,佔全市房地產開發投資的58.9%。投資增速高出全市開發投資9.0個百分點。

(2)房地產在建規模略有擴大

2016年,本市房屋施工面積15111.24萬平方米,比上年增長0.1%。其中,住宅8073.94萬平方米,下降3.6%。

2016年,本市房屋新開工面積2840.95萬平方米,增長9.1%。分類型看,住宅新開工面積有所下降,商辦新開工面積較快增長。2016年,本市住宅新開工面積1436.13萬平方米,比上年下降8.0%;辦公樓和商業營業用房新開工面積384.49萬平方米和401.78萬平方米,分別增長26.1%和30.6%。

受前幾年新開工面積下降影響,本市商品房竣工面積同比下降。2016年,本市商品房竣工面積2550.64萬平方米,比上年下降3.6%。其中,住宅竣工面積1532.88萬平方米,下降3.5%。(見表1)。

表1 2016年本市房屋新開工和竣工情況

指 標新開工面積(萬平方米)

竣工面積(萬平方米)

比上年增長(%)比上年增長(%)
全部房屋2840.95 9.12550.64 -3.6
#住宅1436.13-8.01532.88 -3.5
辦公樓 384.4926.1 279.31 27.4
商業營業用房 401.7830.6 266.06 -13.2

(3)房地產企業到位資金情況良好

2016年,本市房地產開發企業本年到位資金6408.78億元,比上年增長15.9%,項目資金到位情況良好(見表2)。

表2 2016年本市房地產企業本年到位資金情況

指 標資金(億元)比上年增長(%)比重(%)
本年到位資金合計6408.78 15.9 100.0
國內貸款1446.18 -4.6 22.6
利用外資2.31 -93.2 0.1
自籌投資1490.78 -1.9 23.3
其他資金3469.51 41.0 54.0
#定金及預付款2563.88 50.3 40.0
個人按揭貸款663.71 54.3 10.4

據人民銀行上海總部統計,截至2016年底,本市中資銀行本外幣商業性房地產貸款餘額16737.86億元,比上年增長20.5%。其中,房地產開發貸款餘額4655.06億元,下降13.9%;個人購房貸款餘額11412.19億元,增長43.5%。截至2016年底,本市公積金貸款餘額3257.77億元,比上年增長17.6%。

2.樓市交易波動較大

2016年,本市樓市交易波動頻繁。一季度,在全國房地產去庫存的背景下,本市房地產市場量價齊升。上海貫徹落實「因城施策」,率先在3月份出台「滬九條」調控政策,此後市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播,市場出現過熱態勢,調控政策加碼,10月和11月相繼出台了「滬六條」和信貸監管措施。進入四季度,政策效應積極釋放,預期趨於平穩,成交量有所回落。

(1)新建住宅銷售面積微增,增速逐步回落

2016年,本市房地產市場成交總體較為活躍,全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米,比上年同期增長11.3%,增速比年內高點(1-5月)回落18.0個百分點。(見圖2)。

從銷售結構看,住宅銷售面積微增、增速回落明顯,辦公樓和商業營業用房成交量則保持較快增長。2016年,本市商品住宅銷售面積2019.8萬平方米,增長0.5%。受限購政策升級影響,本市商辦銷售增長明顯。其中,辦公樓銷售面積306.4萬平方米,增長55.2%;商業營業用房銷售面積205.87萬平方米,增長81.1%。

圖2 2016年本市新建商品房銷售情況

(2)存量住宅成交個位數增長,月度波動較大

據市房地產交易中心統計,2016年,本市存量房成交量達到歷史最高點。全年存量房網簽面積3559.17萬平方米,比上年增長6.5%。其中,存量住宅網簽面積3160.66萬平方米,增長4.2%。從月度成交情況看,存量住宅成交波動較大(見圖3)。

圖3 2016年本市存量住宅月度成交情況

3.新建住宅銷售均價為每平方米25910元

2016年,本市新建住宅平均銷售價格25910元/平方米。從區域分佈看,內環線以內87426元/平方米,內外環線之間44984元/平方米,外環線以外18127元/平方米。

剔除共有產權住房和動遷安置住房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為:內環線以內87547元/平方米,內外環線之間62265元/平方米,外環線以外26778元/平方米。

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