謝逸楓：太無恥了！地王收割機房企既想做婊子還要立牌坊

文/謝逸楓

房價一調控，房企就來大姨媽，這是樓市最真實的狀態。史上最頻繁最密集的過去一年之內六波房價調控，讓房企措手不及。經濟學家一起鬨房價要暴跌、要崩盤，調控越來越嚴厲，就連3000億銷售額的老大萬科、郁亮為之顫抖，突然就都看空房地產、房價。即使是上握8000萬平方米土儲+698億現金的融創、孫宏斌隨後發出樓市悲觀言論，這究竟是什麼邏輯與想法。原來這不過是暴露房企既想做婊子還要立牌坊的醜陋嘴臉而已，簡直太無恥了。如果樓市真要崩盤，房價暴跌，你還會捂地嗎？還會四處貸款、融資借錢，瘋狂搶地王嗎？還會不斷的高價收購項目嗎？

3月，地方密集出台的樓市調控政策讓人目不暇接，僅3月就有超30餘城加入樓市調控中。受到政策收緊影響，樓市整體成交同環比再度回落，其中一二線城市同比、環比具有不同程度的下降，三線代表城市環比增幅收窄。樓市調控效效果立竿見影，但是土地市場卻在政策加碼的情況下出現愈加火熱的態勢，中原數據顯示，截至3月30日，2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億（只計算招拍掛部分，不考慮權益分配），20大房企數據顯示同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

其中，拿地超過百億的合計13家，碧桂園以411億元的拿地金額高居榜首，斬獲69宗土地，中海地產279億元拿地金額排第二名，高於保利的272億和恆大的250億元。中原數據顯示，2017年截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比2016年同期的3689.1億上漲59.6%。從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，高價地塊出現數量有所減少。而2017年3月28日，融創董事會主席孫宏斌在業績發布會上坦言，現在樓市的風險很大，現在高價買的地要虧錢。

在最近樓市調控重壓下，廣州、上海、北京等城市多宗地塊成交，在調控后，包括北京等城市，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。3月29日，廣州迎來限購加碼后首場土地出讓，8宗地塊攬金190億元。時代地產拿下的海珠地塊以55437元/平方米的樓面地價刷新龍湖首開創造的紀錄，而增城出讓的地塊樓麵價不斷被刷新，站上2萬元/平大關，再現「麵粉貴過麵包」現象。一牆之隔的佛山在調控升級后的土地市場熱度不減，3月30日美的拍得佛山北滘地塊，人才配建面積高達14.2萬平方米，占宗地面積的73%。

其一是經濟學家看空房價的邏輯與原因。2017年3月26日，齊魯資管首席經濟學家李迅雷在博鰲論壇「樓市泡沫：會例外嗎？」分論壇上表示：「樓市泡沫何時破滅---2019或者是2021年，房價2020年左右會進行全面性的下跌。認同房價泡沫會破滅，時間會在在2020年左右，或者是2019年，或者是或者是2021年，而且是一線二線三線的普跌。李迅雷表示，決定房價的兩個因素分別是人口流和貨幣流（資金流）。

李迅雷表示：「統計局數據顯示人口流動在減少，而貨幣增速也會隨著經濟增速的下降而下降。目前的流動人口數量在減少，根據國家統計局的數據流動人口在2015年的時候減少的500萬，2016年減少200萬。房價2020年左右會進行全面性的下跌，人口流不支持能夠維持這麼長時間，另外我們的貨幣增速也會隨著經濟增速的下降而下降。」

老謝認為，房地產總體沒泡沫，局部個案城市樓市泡沫不會在2019或者是2021年破滅，會因去庫存完成逐漸的回到健康水平。目前房貸槓桿低、三四線城市去庫存政策發力、保增長、城鎮化、地方債務、金融系統安全、銀行債務、土地財政、地方經濟發展、城市基礎設施等一系列的問題都和房地產有密切的關係。而房價2020年左右會進行全面性的下跌可能性為零，一線二線三線的房價不會普跌，房價只會震蕩波動上漲。因為調控也好政策也好，只解決短期房價上漲過快與去庫存及部分三四線供應過剩的問題，解決不了長期的供需、貨幣、土地、資源錯配等問題，也就改變不了房價長期上漲的趨勢。

老謝直言，李迅雷根本不懂房地產的運作與房地產行業的操作，也不懂經濟。理論上講，這樣的邏輯與原因已經不是重要的了，因為房地產不能大起大落。其一是人口減少的問題，未來流動人口未來只會增加，特別是大中城市，因為城市化，人口往城市流動是大趨勢。二孩政策的放開與戶籍制度的放開，未來的人口肯定要增加的。其二是貨幣的問題，決定房價的不是因素不是貨幣，是政策。其三是經濟增速不會因為下降而導致貨幣增速下降，看看2012年以來經濟增速下降，而貨幣供應的總量、新增的速度是否下降了，反而是不斷的創新高。

其二是萬科準備在12城市降房價的邏輯與原因。2017年3月27日，萬科業績發布會上，萬科沒有使用降價、拐點之類的敏感詞，表述上更加沉穩、更加滴水不漏，但依然可以看出，萬科對當前形勢的反應是劇烈的。短期來看，市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化，土地市場的調整滯後於住宅市場，以及行業自 2016 年底以來的去槓桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。未來將對三四線城市保持謹慎，並為存貨跌價準備了13.8億元。

此事在萬科2016年年報中就已明確提及：「報告期內，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%。原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備」。 萬科計提跌價準備的城市包括：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通等12個城市共13個項目。老謝認為，無疑，土地市場的激進表現足以令開發商進退維谷，買高價地意味著承擔未來的經營風險，不買則可能意味著現在就被擠出市場，於是採取了多元化的土地獲取策略。

老謝認為，「降價搶跑帶頭大哥」表面看是符合萬科管理層經常提及的「加快周轉、現金為王」的思路。此次適逢全國範圍的嚴厲調控，萬科大幅增加了存貨跌價準備金，顯示出其對今年樓市前景的謹慎。此次調控不少城市收緊了「出入」兩個口，明顯是想讓市場降溫一段時間，為流動性減速，某些資金緊張的開發商應該做好心理準備。在樓市低迷的2008年，萬科就提出了存貨跌價準備。而在樓市低谷的2011年和2014年，同樣是萬科在全國不同區域，甚至一線城市的項目率先推出打折促銷活動。往往萬科開始調價后，其餘部分開發商也會跟上，在一定時間內形成降價促銷氛圍。

老謝需要指出的是萬科並非真正的降價，不管萬科怎麼強調降價，都不可能不賺錢或虧本的賣房給你，股東都會反對的、政府都會反對。其一是萬科每次所謂的降價，大批業主砸售樓部。甚至把地方政府約談，被同行譴責，說明萬科的降價不符合市場、政府的利益。其二是價格的調整房子，基本是尾貨或者是不好賣的戶型而已。其三是三四線城市的新盤不可能降，否則沒人去買，萬科即使拿的地不是地王，也是高地價。你懂得的。其四是萬科的高地價、地王價項目，怎麼可能降價銷售，豈不是送房子給你。其五是萬科的樓盤一旦要下降價格，股市也會受到影響，你懂得的。

老謝認為，萬科依然是土地、」地王」收割機「。一邊瘋狂搶土地、奪地王，併購項目，一邊借錢貸款融資。面對調控，還不是照樣買地買地買地、收購收購收購項目，你相信這樣的房企會看空房地產、看空房價嗎？萬科以2016年拿地1304.2億元躍居榜首，比第二名保利地產的812.55億元多出近500億，在沒有放鬆對重點城市爭奪的同時，也開始關注潛力二線城市。自2016年9月30日開始，樓市先後經歷了三波調控。此後，儘管商品房成交呈逐步下滑趨勢，但全國土地市場自2016年年末出現了量價回升，一線城市表現尤為突出。

2016年春夏，萬科在土地市場沉寂了一段時間，卻后程發力，在9月、10月開始激進拿地，在四季度掀起拿地高潮。2016年萬科共計拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長50.23%，總建築規劃面積2186.14萬平米，同比增長20.88%；除看準在一線城市及核心二線城市之外，萬科2016年也拿了一些大連、南昌、佛山、揚州等潛力二線城市的地塊。縱觀萬科2016年的拿地情況，一直喊著地價太高、拿地謹慎的萬科畫風突變，9月之後開始在土地市場瘋狂掃貨，不免讓人聯想萬科是否改變拿地策略，由謹慎轉向激進。

其三是萬科集團總裁郁亮（已上任新董事長）看空房地產、房價的邏輯與原因。2017年1月4日晚22時，郁亮說，未來房價可能會降。另外是2017年3月份的月底左右時間，郁亮盛市危言說：房價單邊上漲時代必然結束。「青山遮不住，畢竟東流去」。購房存在槓桿，所以短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有影響，甚至有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關係決定。如果不是只看幾個核心城市，而是看全國的話，那麼供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。所以說，房地產行業將告別高速增長時代。

當然，房地產業還沒有淪落為「夕陽產業」，但快速上漲、普遍上漲的局面已經結束，開始進入平穩增長、城市分化的新階段。可以預見，如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化，未來的房價走勢應該趨於穩定，長期漲幅不應該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。也就是說，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科去年已經對12個城市的13個項目計提了跌價準備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

老謝認為，萬科的王石，現在的郁亮，都是如出一轍的在調控時期，不看好房地產，看跌房價，卻不影響上漲房價、也不影響瘋狂搶地王。現在的郁亮這樣說，無非是配合媒介給政府拍馬屁而已。如果是真要下跌了，看萬科會急成什麼。這是不是發救命信號？還是發出市場風險的警告信號？ 相信背後更加的意味是：其一是希望政府調控別太過了，去年地王多了，高地價多了，不要崩了。 其二是希望給房企有錢賺的機會，納稅了這麼多，提供了這麼多的就業機會。 其三是希望政府考慮下企業家的心理感受，這就是官商之間心照不宣的事情。 其四是希望經濟不要因調控而再下降，不拿地了，地方就困難了。

其四是融創董事會主席孫宏斌看空樓市的邏輯與原因。2017年3月28日，融創2016年業績會上，孫宏斌公開表達了其對地產行業的悲觀態度。相信這輪調控影響會特別深遠，因為政策越來越收緊，限價越來越嚴格，對下半年影響、對明年影響會特別大。在發布會上，孫宏斌多次提及對於行業的「悲觀」心態，在他看來，當前行業風險特別大，風險大不是說市場不好，而是在於政策收緊很厲害，行業現金流會收緊。

對市場的悲觀邏輯與原因在於，貨幣政策收緊、利息增加、去槓桿，這些措施會使房地產貸款減少1/3以上。這意味著對房價會產生很大影響。市場房價肯定不會跌的，但是買這麼貴的地，房價暴漲才能賺錢，房價能不能暴漲，現在調控政策、貨幣政策都不支持。我個人有錢的話，我覺得我會買融創股票。不過，對於未來政策放鬆後會不會出現暴漲，給出了否定答案。因為房價已經在高位上。如果貨幣收得比較緊，或者政府供地多一點，我也不相信一定會暴漲。

老謝可以說，融創是地王」收割機「。一邊瘋狂搶奪地王，併購項目，一邊借錢貸款融資。面對調控，還不是照樣買地買地買地、收購收購收購項目，你相信這樣的房企會看空房地產、看空房價嗎？融創總土地儲備7912萬平米，儲備貨源達1.2萬億元，儘管對行業顯現悲觀態度，但融創仍調高2017年業績目標的原因所在。在總土地儲備中，2016年融創一共獲得5394萬平米土地儲備，主要拿地集中在下半年，佔比達60%。如果把時針撥回2016年6月，會發現孫宏斌在當時的心態決絕，高調宣布融創在全國範圍內暫停申請拿地。

儘管在2016年秋天開始，樓市啟動新一輪調控，但孫宏斌對土地市場的擔憂並未停止。2016年獲得的土地中有68%通過併購獲得，時間分佈主要集中在前三季度，從第四季度開始我們拿地速度、拿地的量已經下來了，尤其是招拍掛。實際上，除了規模，融創土儲的質量頗具看點，這些土地都處於一線、環一線及核心城市。除此之外，融創2016年年報顯示，7912萬平米的土地儲備總量中，竣工未售部分僅佔6%，待建和在建部分佔比高達94%，也就意味著有很強的銷售變現勢頭。

2016年，融創搶了幾十個地王，沒忘記吧。不完全統計，融創自2016年1月以來到8月，在全國招拍掛土地市場已經拿下了至少36宗地，總計砸下546億元，摘了近20個地王。此外，融創還以併購合作等方式在全國掃貨至少21個項目，涉及資金超過150億元、土地面積超過100萬方。近800億的拿地、併購款，已經遠遠超過了融創上半年560億元的銷售業績。而2015年全年，融創整體業績也僅為734.6億元。早在2015年底，融創就已經開始大舉進攻二線城市，在長三角的杭州、合肥都曾奪下地王，為2015年末的土地市場掀起了一陣小高潮。

在全國範圍內暫停拿地？老孫別逗了。2016年6月28日，融創控股有限公司董事長孫宏斌在合肥項目發布會上透露，「融創已經在全國範圍內停止申請拿地」，而至於一級市場拍地什麼時候重啟，孫宏斌表示要視後續信貸政策而定，但是融創的併購不會停。然而從融創拿地的實際行動來看，真是想不懷疑孫宏斌放煙霧彈都不行。老孫剛說完這句話沒兩天，融創就馬不停蹄去掃地王了，從2016年7月1日起到現在，融創又拿了21塊地，兩個月不到的時間，佔比達到全年拿地宗數的60%，其中近10個是地王。另外是2016年併購項目砸了361億。

實際上，融創「地王收割機」的稱號由來已久，早在2013年融創就曾拿下幾塊令業界不甚看好的高價地，其中最為人所熟知的是以7.3萬元/平米的樓麵價在北京拿下的農展館全國單價地王。兩年以後，融創打造的農展館地王項目正式面市，開盤即成交3套高端商業房源，均價高達19.5萬元/平方米，創造了北京豪宅房價成交單價歷史最高紀錄。這個項目還被孫宏斌視為「皇冠上的明珠」，臨湖位置的樓王據稱將會賣到40萬元/平方米，冠絕全國——它就是赫赫有名的「北京壹號院」。

2016年11月23日，孫宏斌說，嚴厲調控之下，行業頻繁震蕩，併購、轉型成為主題。房地產從業者甚至出現了前所未有的迷茫。本輪調控非常嚴峻。對於這次調控的嚴厲程度，很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。房地產行業再增長已經很難。又說，仍然看好房地產行業。對宏觀經濟的判斷，總體而言，孫宏斌的判斷是謹慎而不恐慌。即使在下行期，大的經濟發展趨勢並沒有發生變化，投資的邏輯和規則也沒有發生變化，所以即便經濟下行壓力較大，依然可以在國內找到發展機遇，始終看好國內的房地產發展。

2017年3月28日又說，長遠看，我們對這個市場是非常悲觀的。我去年5、6月份就在說房地產房價肯定沒有問題，但是地價有問題就是最大的問題。為什麼說悲觀？我不是說房價不一定降，我是說房價不會暴漲。房價不暴漲，你現在買的地就虧了。我們10月份以後基本上公開市場很少參與拿地。參與了也拿不到地，因為太貴了。對調控，我覺得（嚴厲程度）會超過任何人想象。因為這樣做，對現金流影響非常大。相信在今明年，行業內還會出現一些機會，特別是整合和收併購機會。

老謝最看不起這樣的房企，瘋狂搶地王又唱衰房地產、房價，做婊子還要立牌坊。歷史又重蹈覆轍的回到調控期唱衰房地產舞台，房企、老闆看空房價、悲觀的樓市看法，實質上背後是有目的與意圖的，不是真正的希望房價暴跌、崩潰，是希望政府、調控不要過分打擊，是好製造併購與拿地機會。而一群不務正業的經濟學家一天到晚賭博房價下跌，目的就是吸引眼球，給市場添亂，甚至是渾水摸魚，明顯就是毫無意義的胡思亂想。最悲劇的是都以失敗告終，幾乎成為市場笑柄，這就是最好的證明。